文/言叔
1月8日晚，万科A一纸公告为郁亮的35年职场长跑画上句点。
因到龄退休，郁亮向董事会提请辞去全部职务，即日起不再担任公司任何岗位。
这位在万科服务了36年的老兵，彻底告别他为之奉献了大半生的企业。
没有保留"荣誉主席"的虚衔，没有转任顾问的过渡，干脆利落的离开方式，倒是很符合这位财务出身掌门人的性格。
01
时间拨回1990年，彼时刚从北京大学国际经济学系毕业两年的郁亮，怀揣着南下闯荡的热忱，从深圳外贸集团跳槽至当时还名为"深圳现代企业有限公司"的万科。
那时的万科，刚刚完成股份制改造三年，正在成为中国改革开放后最早一批上市的房地产企业之一。
郁亮主要负责证券和投资相关工作，凭借扎实的财务功底与出色的资本运作能力，很快在企业的规范化管理中崭露头角。
1993年，郁亮主导完成4500万B股的发行工作，为万科募集到4.5亿港币资金。
这笔宝贵的资本，不仅夯实了企业发展的根基，更让郁亮的能力得到管理层的高度认可。
2001年，36岁的郁亮正式接任万科总经理，开始执掌这家年销售额仅约30亿元的企业。
当时中国房地产市场正处在快速发展的初期，郁亮提出"十年千亿"的目标，在当时被视为天方夜谭。
但郁亮以一套被称为"5986"的高周转打法——
拿地5个月开工、9个月开盘、80%房源面向刚需、开盘当月回款60%，强势推进全国化扩张。
2010年，万科销售额突破1081亿元，成为中国首家千亿元房企。
02
郁亮最为人称道的，莫过于他对行业周期的敏锐预判。
2014年，当大部分房企还在沉浸于房地产黄金时代的余温中时，郁亮率先提出房地产进入"白银时代"的判断，主张从规模扩张转向质量效益，推动万科从单一住宅开发向"城市配套服务商"转型。
2018年，在万科南方区域季度例会上，会场悬挂着醒目的标语：“活下去”。
这几个字如同惊雷，在房地产行业引发震动。
当时大部分房企仍在激进拿地、加杠杆扩张，万科的警示一度被认为或有危言耸听之嫌。
然而，随后的行情证明了这一警示的前瞻性。
2022年，郁亮进一步抛出"黑铁时代"论断，直言"房地产行业已经入了黑铁时代，正缩表出清，这会是破釜沉舟、背水一战的一年。”
如何理解背水一战？
就是要么死、要么活，没有中间状态。
郁亮的预言成真了，但万科也未能独善其身。
2024年，万科交出了自1991年上市以来的首份亏损财报：全年实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元，同比大幅下滑506.81%。
这亏损可不是个小数目啊！
要知道前一年人家还盈利121.63亿呢，这一亏一赚，反差简直大得惊人，就像坐过山车一样，太刺激了，不过这刺激可让人有点笑不出来。
万科在致股东的公开信中坦言：
当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题。
03
郁亮时代还有一个显著特征——
让万科成了"运动员公司"。
45岁之前，郁亮还是个"胖叔叔"。
为了给50岁献礼，他硬是把自己练出了六块腹肌，还登了珠峰、跑了全马。2013年，从雪山下来的他跑出了3小时44分的成绩，正式坐稳万科"首席运动员"位置。
从此，万科成了"运动员公司"，员工们改口叫他"首长"，整个地产圈都被他带进了跑步时代。
在内部开长会时，他要求给所有人（包括他自己）的餐食只订汉堡。理由很简单：吃汉堡快，省时间，还能边开会边吃。
然而，随着房地产行业进入深度调整期，即便是万科这样的"优等生"也难以幸免。
2025年1月，大股东深铁集团开始全面入主万科，郁亮辞任董事会主席职务，由深铁集团董事长辛杰接任。
自此，由王石所创立、郁亮延续的万科特色的职业经理人治理模式走向终结，万科作为混合所有制房企的身份结束了，将回归深圳市属国企的身份。
04
在言叔看来，郁亮的离任，不仅标志着万科"郁亮时代"的落幕，更折射出房地产行业的时代变迁——
高杠杆、高增长的狂飙时代终结，房企转向收敛聚焦、稳健经营的新周期。
过去三十年，中国房地产行业经历了从"黄金时代"到"白银时代"再到"黑铁时代"的演变。
郁亮用35年时间，完整地走过了中国房地产从制度破冰、规模扩张，到金融化狂飙、再到急剧收缩的全过程。
如今，房地产行业正面临前所未有的挑战。
人口红利消退、城镇化率趋缓、政策调控持续，房子卖不动，房企现金流吃紧。以前"躺着赚钱"的日子一去不复返，"高杠杆、高周转"的模式玩不转了。
郁亮转身离去，留下的不仅是一家企业的重整之路，更是一个时代转型的沉重背影。
万科的故事，某种程度上就是中国房地产行业发展的缩影，而郁亮无疑是书写这段历史的重要执笔者。
随着国资背景管理层进驻，万科也迈入全新发展阶段。
只是不知道，在"黑铁时代"的严酷现实中，没有了"运动员精神"的万科，还能否跑出新的精彩？
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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