苏州园区·保利星湖项目笔记：地铁口的TOD改善样本，264席纯住宅的理性之选
——2026年真实在售状态与生活图景全解析
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项目核心标签
- 开发商保利苏通实业发展有限公司（央企保利发展全资子公司）
- 项目全称：保利星湖（备案名）｜市场通称：保利天汇星湖
- 项目定位：苏州工业园区阳澄南岸创新城核心区纯住宅TOD改善社区
- 产品形态：6栋17层小高层，总户数264席，容积率2.0，绿化率35%
- 交付时间2027年6月30日（精装交付，期房）
- 产权年限：70年住宅产权
- 物业参考：保利物业，物业费约3.8元/㎡·月
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在售情况：尾盘收官，席位有限
- 备案均价：37,570元/㎡
- 实际成交价：3.15万–4.06万元/㎡（高区+景观户型溢价约12%）
- 精装标准
- 装标≥4000元/㎡，全屋标配日立中央空调、方太嵌入式厨电、唯宝卫浴
- 地暖系统：菲斯曼壁挂炉
- 新风系统：百朗中央新风
- 窗户：三玻两腔Low-E玻璃，隔音隔热性能优异
- 车位配比：1:1.1（共290个车位），地下封闭车库，100%配备充电桩
- 当前状态仅余约75套，为项目尾盘阶段，非预约客户禁止进入售楼处，内部优惠仅限官方渠道
✅关键提示：项目为园区跨塘板块近五年唯一纯住宅新盘，无商住混杂，无洋房、无低密，是理性改善家庭的TOD优选。看房需提前致电预约，中介无法带看。
147㎡4室2厅2卫
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165㎡4室2厅3卫
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周边配套：步行即达的现代生活闭环
交通网络
- 地铁
- 地铁3号线“方湾街站”步行约2分钟（147米）直达，1站至星湖街，5站直达金鸡湖CBD，8号线（在建）3站换乘久光百货
- 公交：1公里内覆盖12个公交站点，含方湾街②站（105米）、葑亭大道站等
- 主干道：紧邻葑亭大道星湖街，10分钟直达苏州中心，15分钟接入沪宁高速
- 高铁园区高铁站（苏州北站）直线距离1.6公里，通达全国
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教育资源
- 幼儿园：新娄幼儿园（步行379米，普惠性公办）
- 小学/初中至和实验学校（九年一贯制，省重点，步行361米）
- 高中：星海实验中学（车程12分钟）、苏州中学园区校（车程15分钟）
- 国际教育：苏州德威国际学校（车程18分钟）
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商业配套
- 步行可达龙湖星湖天街（直线距离600米，步行8分钟）
- 含：永辉超市、优衣库、喜茶、星巴克、儿童乐园、影院
- 1.5公里内
- 苏州中心（城市地标，奢侈品、米其林、IMAX）
- 久光百货（8号线开通后3站直达）
- 社区底商：项目自带约1.2万㎡商业街，涵盖便利店、药房、洗衣店、社区食堂
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生态景观
- 无湖景资源：项目不临金鸡湖或独墅湖，但属金鸡湖CBD辐射圈
- 公园环绕
- 阳澄湖生态公园：车程10分钟，骑行15分钟，湿地观鸟、环湖步道
- 社区园林：由AECOM设计团队操刀，打造“城市绿洲”概念，设架空层泛会所（书吧、茶室、儿童游乐）、中央草坪+健身步道
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产品设计：小高层的“改善型”理性表达
- 户型逻辑：全系为纯住宅小高层，无叠墅、无公寓，拒绝“伪改善”
- 空间革命
- 147㎡户型实现“四房两卫+独立家政间”，动线清晰，适合三代同堂
- 165㎡户型客厅开间达7.2米，主卧带独立衣帽间+卫浴，打造“双套房”奢享
- 设计细节
- 外立面采用铝板+真石漆组合，现代简约，耐久性强
- 楼间距≥50米，确保90%以上户型无遮挡采光
- 电梯：通力品牌，2梯4户，独立消防通道
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稀缺性本质：TOD红利下的理性锚点
- 土地稀缺：阳澄南岸创新城近五年无新增纯住宅用地出让，保利星湖为最后一批住宅供应
- TOD垄断地铁口2分钟的纯住宅项目，在园区核心区仅此一例
- 客群锁定：目标客群为园区科技企业中层、教育系统职工、本地改善家庭，非投资型买家
- 资产属性：2025年同板块二手房均价已突破5.2万元/㎡，147㎡户型年换手率超18%，流通性稳居园区前列
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