越贵越抢手？揭秘2025百亿楼盘热销逻辑|保利地产|广州|房地产|舒缓雅居新篇章|豪宅

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2025年，人工智能以前所未有的速度重塑着现实。大模型与人形机器人正在从概念走向日常，在提升效率的同时，也加剧了人们对自身职场角色与竞争力的忧虑。与此同时，全球格局的持续演变与局部动荡，让外部环境的不确定性成为一种常态。

当“技术演进”与“秩序重构”共同勾勒出这个时代的复杂底色，人们对真实、稀缺且能恒久承载价值的物理空间，重新投注更多目光。这一年，中国房地产市场仍在深度调整，但一批顶级豪宅却逆势走出独立行情，以单盘销售破百亿的现象级表现，印证了一个正在形成的共识：在一个充满变数的世界里，能够穿越周期、稳固承载价值的“确定性”，正成为资产配置的终极标尺。

表：2025年重点城市新建商品住宅销售额TOP30

注：项目销售数据统计是以2025年网签备案的商品住宅（不含保障房）为统计口径，主要依据的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

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格局之变：谁在定义2025年的顶豪市场？

1、城市格局：一线城市绝对主导，上海继续领跑

2025年重点城市成交金额TOP30项目中，北上广深包揽26席。其中，上海独占13席，数量是北京、深圳、广州之和，表现突出。

在7个成交额超百亿的楼盘中，上海占5席，广州、深圳各占1席。上海老城厢、新天地、徐汇滨江等核心地段持续释放价值，成为高净值人群资产配置的首选。

在市场调整期，高端改善需求展现出较强韧性。根据中指统计，2025年，共25个重点城市1000万以上新房销售超百套。整体来看，重点25城新建住宅成交套数同比下降22%，而1000万以上产品成交量仅微降2%，其中上海2025年1000万以上新房成交占25城总体33%，5000万以上占比达七成，持续领跑市场。

表：2025年重点城市1000万以上新房销售套数(普通住宅及别墅)

注：表中标*城市数据统计口径为2025年1-11月

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

政策松绑带动积压的改善需求持续释放，上海吸引力与“聚集效应”突出。随着“70/90”、“房地联动价”等政策逐步退出，上海顶豪产品的市场供应明显增加。同时，近两年上海限购、限贷等政策持续优化，前期积压的改善需求得到释放。此外，上海作为长三角核心城市，吸引了大量外来高素质人口，尤其是江浙皖地区的高净值人群，这形成了对上海豪宅市场的持续需求。以上海高端项目为例，绿城潮鸣东方项目开盘共吸引191组客户认筹，非沪籍客户认筹占比超6成，其中江浙皖户籍客户占比超3成；上海壹号院五批次开盘江浙籍买家占比超4成，远超本地客群。上海豪宅已成为长三角乃至全国高净值家庭进行资产配置、追求“确定性”的重要选择。

除一二线城市之外，部分以外向型经济为主导的城市，其高端住宅市场也保持较高的活跃度。以义乌为例，作为“世界小商品之都”，其民营经济高度活跃，孕育了规模庞大的中小企业主、个体工商户与外贸从业群体，为豪宅市场提供了较强的购买力基础。

2、开发主力：央国企主导，联合开发优势互补

TOP30项目中，约八成由央国企主导开发。其中央企中华润参与5个项目开发，保利参与4个。绿城、滨江等企业凭借扎实的产品力，也赢得高端客群信赖。TOP30项目中超半数采用联合开发模式，尤其是在7个百亿项目中，5个为合作开发。反映出在市场调整期，房企更倾向于通过强强联合、汇集优势资源、分散开发风险，提升项目确定性。

3、价格维度：千万级成主流，百亿楼盘单价全面迈入“10万+”时代

TOP30项目中，套均总价突破千万的项目达21个项目，较2024年再增加1个，千万级项目逐渐成为高端市场的门槛。7个百亿项目单价均超10万/平，其中5个项目单价突破15万/平。

热销密码：位置稀缺、需求匹配、品质服务，三者缺一不可

豪宅热销并非偶然，而是高净值人群在不确定性中，用资金投票选择“确定性”的理性结果。

第一，位置的不可复制性。

地段仍是豪宅价值的基石，但今天的好地段已超越传统的配套概念，而是强调资源的排他性与未来的可持续性。上海外滩、前滩，深圳湾，北京海淀永丰，广州天河核心——这些区域的共同点是，已形成成熟的产业、人口与公共服务集聚效应，且新增土地极为有限。以金陵华庭为例，其位于外滩南端，是区域内少有的新出让住宅用地，仅此一点就决定了它的稀缺属性。2025年首个“开盘破百亿”的楼盘——保利玥玺湾，位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD交汇的核心位置，周边资源高度集中，同时项目是近年来罕有的南向一线临江项目。2025年12月28日位于深圳湾最后一块一线海景住宅用地上的中信城开信悦湾项目开盘，凭借三面环海的稀缺性，两小时内销售额即突破百亿（注：为2025年开盘数据，尚未网签统计）。

第二，产品回应真实需求。

功能进化：过去，豪宅常被等同于“大而贵”，但近年来，消费者对高端产品的理解已从面积大小、装标标准，转向关注空间效率、功能适配与长期居住体验。以北京和樾望雲举例，项目引入“四代宅”理念，通过LDK+B布局增强家庭互动，同时设置双主卧满足多代共居需求；上海翡雲悦府通过高窗地比、无柱空间提升通透感，弱化传统户型的压迫感；广州保利玥玺湾则以艺术化社区为切入点，打造镜面泳池、艺术长廊等公共空间，试图构建一种有审美认同的生活方式。同时配套约6000㎡艺术会所，涵盖泳池、健身房、社交厅、艺术空间等功能，并融入十二大非遗工艺，营造高雅的生活环境。总之，这些设计不再仅为展示，而是回应“如何真正住得舒服”的问题。

文化认同：高端项目还通过将文化元素融入设计，满足高净值群体的身份认同与精神共鸣。如上海壹号院主入口配备12米高玻璃幕墙与铜制雕花大门，单元入口采用铜质浮雕门头，兼具现代简约与奢华底蕴；广州保利玥玺湾门头设计灵感源自岭南骑楼与满洲窗，既保留地域文化记忆，又避免符号堆砌，实现传统元素的现代转译。杭州奥映鸣翠府项目景观设计不是简单模仿传统园林，而是将漏窗、青石板、白墙灰瓦等江南文化元素融入现代居住体验。

科技赋能：高端住宅通过运用前沿科技技术，全面提升居住体验。上海金陵华庭将智能控制、绿色节能、健康系统与高端安防深度融合，兼顾居住舒适度、安全性与可持续性。保利基于对高净值人群的深度调研，研发出八衡科技系统，从温度、湿度、氧气、净化、洁净、水压、静音与光线八大维度，构建全链路健康居住环境。

第三，物业服务品质深度升级。

高端物业服务已升级为“全周期、精细化、定制化”的生活解决方案。在社区安防层面，通过智能安防系统与人工巡防双重保障，构建安全且私密的圈层场域；在个性化服务层面，提供定制化家政、商务接待协助、育儿养老配套、私宴策划等服务，匹配高净值家庭的多元需求；在资产与圈层维护层面，一方面通过专业的房屋养护服务（如设备检修、石材保养等），保障资产长期价值，另一方面定期组织高端圈层活动，搭建优质社交平台，满足高净值人群对生活品质与社交资源的诉求。