来源：市场资讯
（来源：上海楼市情报）
近期上海楼市最受关注的话题之一，莫过于物业费的大变动。
徐汇滨江某豪宅物业费直降23%；浦东、杨浦多个小区要么下调收费，要么通过“团购物业”的新模式实现服务升级。
而这背后的主要原因，一方面是楼市降温、市场倒逼；另一方面则来自政策支撑，上海物业新规已于2026年1月1日起正式生效。
01
物业新规落地！上海…
今年1月1日起实施的《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》，堪称业主的“权益保障书”。
1、换物业门槛大降
新规明确，只要20%以上业主联名提议，居委会便可组织全体业主投票，决定是否解聘当前物业。
2、业委会“实权上线”
新规取消了招标代理机构库及投标保证金标准指引，简化了流程，但也要求业委会自主判断是否聘请代理机构、合理设定保证金。
3、评标透明堵漏洞
新增物业企业现场答辩环节，核心服务能力、管理方案当面验货；评标团扩充至5人以上单数，专业评委占比不低于 2/3，组长从专家中随机产生，杜绝暗箱操作。
4、双向约束更公平
针对中标物业，如并非因不可抗力放弃中标，物业将被扣除信用分，开发商或业委会无正当理由未按程序发中标通知，房管局将责令整改并通告全体业主。
5、续聘需凭业主投票
原物业想续聘必须提前提交管理方案，由业委会组织业主表决；未提交方案或表决不通过的，需重新拟定方案再次投票，杜绝业委会的 “一言堂”。
02
上海物业费市场迎来分化
随着新规实施，上海物业费市场正出现分化趋势。
一方面，部分高端项目开始下调物业费。如浦东北蔡的大华斐勒公园，住宅物业费从10元/㎡降至8元/㎡，降幅20%；徐汇滨江的御江廷则将物业费从13.6元/㎡调整为10.5元/㎡，降幅高达23%。
另一方面，一些多年未涨价的老小区在服务提升后成功上调物业费。如普陀区恒力锦沧花园20年没涨物业费（1.2元/㎡），在街道牵头核算成本后，价格涨到2.1元/㎡，获得业主支持。
金山区东泉二村前两次涨价失败，物业通过提升服务（保洁每天打卡签到、保安早晚高峰站岗、荒地改小花园）后，第三次涨价投票顺利通过。
未来几年，上海物业管理行业将迎来一轮洗牌，服务质量和价格匹配将成为主流，而那些依靠垄断地位“躺赢”的物业企业将面临淘汰。
对此，你怎么看？
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