“区域内同类型产品太多了，要是一起开，可能早就卖光了。”近日，熟悉上海市杨浦区新房市场的中介小王告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）。
开盘一个多月，区域内红盘中海云邸玖章最新批次的网签成绩是4套。
该项目2025年内多次认购率超200%，险些触发积分，但第六批次自去年12月5日加推以来，平均每10组认筹客户中，只有不到1组网签。
去化率走低
中海云邸玖章（备案名分别为“悦阳云筑”“波阳云筑”“浩阳云筑”）是中海地产高端系列的“玖”系产品，此前上海顺昌玖里、领邸玖章均创下了傲人战绩，其中徐汇滨江板块的领邸玖章五开五罄，官宣单盘销售额达到282亿元。
而云邸玖章所在的杨浦滨江板块近年来热度颇高，保利发展、中铁置业、中建壹品等央国企纷纷落子，创造了不少开盘售罄的亮眼成绩，2025年上半年也多次刷新区域单价地王纪录。
近期，每经记者实地走访发现，整个项目所在的位置配套较为成熟，其中南区更靠近滨江沿岸，与前期大热盘缦云上海相邻；北区紧邻杨浦区中心医院，楼下即上海电力大学杨浦校区、上海市建设初级中学等。
不过，每经记者从置业顾问口中得知，此次加推的是单独一栋住宅楼，与北区其余楼栋隔了一条平凉路。
另一方面，项目在公共交通方面略显劣势，周边居民出行更多依靠25路、28路公交车，以及地铁12号线。每经记者从项目步行至最近的隆昌路站，全程共计1.1公里。
不过，2025年上半年，上海市区新房走出独立行情，“10万+”开盘售罄项目层出不穷，这些问题在不断走高的新房价格面前往往微不足道，而当市场转冷，所有细节都成为影响购房人决策的“大问题”。
梳理云邸玖章过往开盘情况可见，去年年中开始，项目逐渐采用“少量多次”的推盘方式，一度保持了较高认购率。
2025年4月推出187套房源，认购率210%，触发限售；
5月105套房源，认购率224%，触发限售；
6月第三批次52套房源，认购率246%，同样触发限售，并险些触发积分；
10月第四批次146套房源，认购率127%；
11月第五批次32套房源，认购率109%；
11月26日的第六批次，加推86套房源的认购率已经降至约60%。
据“中海上海置业服务”微信公众号，云邸玖章第六批次意向客户为52组，其中50组具备购买资格，直到1月15日，“网上房地产”显示的网签信息仍是3套已签，1套已登记，全部集中在1单元。
每经记者以买房人身份咨询销售情况时，置业顾问刘凯（化名）只给出了模糊的答案：“现在还有中区、高区的楼层可以挑选，可以来实地看看，喜欢的话再挑选楼层。自访客的优惠力度更大，而且给的（网签）周期会更长一些。”
“同类型项目太多”
“现在（杨浦滨江）的新房不需要摇号和积分，只要有购房资格基本都能买。”小王一语道破，“同类型可比的项目太多了，且供应还在增加”。
杨浦滨江“10万+”的供应热度已经持续了一段时间。
2024年10月的上海第六批次集中土拍，中海地产32.13亿元拿下定海社区相邻的K2-04、G2-5地块，楼面价6.92万元/平方米，溢价率2.32%，是该批次中唯一溢价成交的地块。11月，中海地产再次摘得上述地块南侧的K8-05地块（即云邸玖章南区），楼面价约7.33万元/平方米，溢价率16.33%。
此后，杨浦滨江的楼面价更是水涨船高。2025年5月，云邸玖章东面不远处又出板块单价“地王”，竞得方为同样深耕杨浦的保利置业，楼面价8.02万元/平方米、溢价率26.30%。这次土拍令当时市场对杨浦滨江全面“10万+”的猜想，直接提升到了“12万+”。
从2024年到2025年，杨浦区接连出让含宅地块，供应拉满，随之而来的就是同价位产品的直接竞争。
小王向每经记者介绍，总价段1100万—1200万元区间，保利誉滨江、外滩道、外滩曜、翎翠滨江、建发海宸等，都是云邸玖章强有力的竞争者。
“特别是保利置业的项目，属于新政之后的住宅，得房率和施工等方面更有优势，但价格稍高，就看客户的取舍。”小王说，“中海项目之前已经开了五批，当时要是（趁市场好）一起开，可能早就卖掉了”。
不过，中海地产近期在上海的另一个项目环宇玖章（翠谷悦庭），均价11.8万元/平方米，第一次开盘就拿出了“楼王”。“网上房地产”数据显示，截至1月14日，环宇玖章仅剩18套房源可售。
而云邸玖章的新挑战已经在路上。就在第六批次加推前，中海地产又拿了一块地——杨浦区N090602单元K8-03地块，由于地块位置刚好位于南区与北区之间，也被市场戏称为“中区”。
当时，上海中原地产市场分析师卢文曦曾通过微信对每经记者表示：“上海高端住宅的成交量有所萎缩，虽然价格没有变化，但去化难度在增加，并且不少项目启用了分销渠道，面临一定的销售压力，开发商也适当调低了预期。”
不过，新地块6.88万元/平方米的楼面价，一方面意味着中海地产有了更大的利润空间和发挥空间；另一方面，未来定价时，外有竞品大军压境、内有库存去化压力，考验才刚刚开始。
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