本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。
近期，在多家权威研究院机构发布的2025年租赁市场报告中，都提及一个观点：整体租赁市场租金下行，核心城市高端服务式公寓租金逆势大涨。如广州10月高端服务式公寓相关租金同比飙升16.8%，上海有项目月租起步2.72万元仍受追捧……酒店系、房企系、运营平台系、地方国资系等众多玩家的反应速度更快，纷纷抢滩高端服务公寓市场。
高端服务式公寓成增长最猛租赁赛道
近期，高端服务式公寓市场引发各方关注。克而瑞长租数据显示，2025年整体个人租赁市场呈现租金下行态势，55城个人租赁市场10月套均总价环比下降4.83%、同比下降5.71%。但高端服务式公寓却逆势上涨，其中广州10月高端服务式公寓坪效租金达10.15元/天/平方米，同环比分别大涨16.8%、15.9%，远超整体租赁市场水平。
2023年以来各城市低价保租房项目规模入市，加剧行业竞争，核心15城年度平均租金持续下调，2025年平均租金为78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表现为近五年低位。贝壳研究院数据显示，杭州住房租金从2018年的高点61.9元/㎡月持续下滑，到2025年一季度已降至42.9元/㎡月，对比2018年下降约30.7%，接近2016年水平。这一趋势显示，受低价保租房项目和市场供应压力影响，绝大多数城市的整体租赁市场正在经历“以价换量”的竞争，租金持续承压已成为常态。
值得强调的是，这一观察并非克而瑞一家的观点，多家国内外研究机构均指出类似趋势。年初，URI研究中心数据显示，2025年中国服务式公寓行业进入高速发展与深度变革的双重周期，市场规模预计达到1285亿元，预计2025—2030年年复合增长率将保持13.1%的高位水平，或成为住房租赁行业中增长最为迅猛的细分赛道。
Savills（世邦魏理仕）在2025年中期上海住宅租赁市场报告显示，第二季度上海新增服务式公寓项目，包括静安洲际行政公寓、北外滩雅诗阁项目等，为市场注入新的高端标的；同期中长租公寓空置率小幅回升，而服务式公寓总体空置率与租金表现更为稳定。机构数据表明，在核心城市中，高端服务式公寓凭借有限供给和精准定位，仍保持定价优势和高入住率。
但高端服务式公寓的租金却保持稳定，有的甚至逆势增长。上海城投宽庭在2025年8月推出高端子品牌“宽岚”，其首个项目「宽岚・大境」落地核心地段，10月开启试运营，租金起步2.7万/月，在全国范围内都属于极高水平。还有上海成熟高端服务式公寓项目逸兰卢湾服务式公寓，其一居室月租金稳定在2.1万至2.7万元区间；而华麦静安公馆等顶级产品，月租金则高达4.5万至7.5万元。总体看，服务式公寓的供给规模增长速度低于普通集中式租赁住房，这意味着在高品质、精细化运营的细分领域，精品项目仍具稀缺性和定价优势。
不难发现，高端服务式公寓，已经不再与“普通租房市场”共用同一套逻辑。其产品从一开始，就不是“便宜出租”，而是以长期资产回报为前提倒推产品与租金。
北上广深布局占7成以上
早些年，传统服务式公寓的客群以外籍人士为主，尤其是欧美租户，高端产品数量有限，且多由国际品牌主导，如雅诗阁、万豪、文华东方、凯宾斯基等。然而，随着外资企业在华布局调整以及国内高净值人群的崛起，亚裔租户、海归人士及本土高端白领的占比持续上升，高端服务式公寓市场逐渐打破外资品牌垄断格局。国企、酒店集团及传统长租公寓企业纷纷入局，使这一细分赛道成为行业增长最快的板块。各类企业依托自身优势，进行差异化布局，推动高端租赁市场从“小众定制”向“规模化供给”演进。
以城家为例，2025年其四大服务式公寓品牌实现全面落地，新增46个项目（共6166间），同比增长50%，房源总规模突破16643间。央企招商蛇口旗下招商伊敦“壹”系列服务式公寓核心产品线，现已布7个核心城市，落地12个标杆项目。希尔顿惠庭（中国）2025年已达成“中国百店”里程碑，成为行业内成长迅速的旅居品牌。还有锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国合资公司锦诗庭拓展速度也十分亮眼，成立1年不到新拓项目超15个。此外，作为纯国企背景孵化的高端服务式公寓“宽岚”，在2025年品牌面市半年内，同步落地项目3个，另有若干战略储备项目……
国际品牌也持续扩张。雅高旗下瑞士酒店在中国推出首个服务式公寓项目——上海虹桥瑞士酒店公寓，提供190间长住公寓，精准满足大虹桥国际枢纽的长期居住需求；万豪国际集团亚太区首家万豪旅享家公寓也即将在苏州启幕。
尽管入市项目增多，高端服务式公寓的布局仍聚焦核心城市。截至2025年6月底，全国16个重点城市高端公寓累计供应255个项目、约46,964间房源，其中北京、上海、深圳、广州四大一线城市占比超过73%。这些城市凭借稳定就业、消费能力和政策支持，使高端公寓出租水平长期保持较高，如上海高端服务式公寓占比已达到12.24%，明显高于多数城市。
市场表现显示，位于商务区或紧邻商务区的项目更受市场青睐。高端服务式公寓多面向高净值商圈及国际化商务客群。例如，海城投宽庭推出的高端品牌「宽岚·大境」，落子上海黄浦区豫园板块，为国际长住客群提供兼具“住宅舒适度 + 酒店服务力”的高端长居产品。瑞士酒店在华首个服务式公寓亦采取相似逻辑，依托虹桥交通枢纽和国家会展中心，为长期驻沪人士打造长期住宿解决方案。
随着外籍专业人士、跨国企业高管、国际学生及高端人才流入，服务式公寓在上海乃至全国的定位逐渐从“短期商旅住宿”向“长期居住解决方案”转变。新项目普遍以高品质、强配套、重服务为核心。例如，上海静安洲际行政公寓通过低密度规划和合理户数控制，为住客提供安静、私密且稳定的居住体验；base佰舍-漕河泾项目则与商业、健身等资源深度合作，为客户提供专属优惠、私教服务及灵活快递配送。
房企、地方国企和酒店集团的入局，不仅丰富了高端租赁产品供给，也推动了行业服务标准升级。有媒体预计，到2030年，中高端服务式公寓将占据整体租赁市场超过55%的份额。未来，随着租赁需求的分化，预计更多企业将在一线及强二线城市核心地段推出细分领域的高端服务式公寓品牌。
为什么都来抢滩高端服务式公寓
高端服务式公寓在当下集中获得资本关注，并非偶然，更不是简单的“消费升级”叙事外溢，而是因为这一业态在多个现实层面同时弥补了酒店与长租公寓长期存在的结构性缺口，进而成为当前周期中少数能够形成完整投资闭环的居住型资产。
首先，从使用场景来看，高端服务式公寓精准切中了长期被忽视的“多人、多日”居住需求。长短租结合模式成为本土服务式公寓的核心竞争力，其本质是通过动态调配房源资源，实现供需精准匹配，彻底改变了单一租赁模式的盈利逻辑。从实际运营数据来看，采用该模式的公寓平均出租率较单一模式提升20%—30%，收益提高30%—50%，相当于一年可实现14个月的租金收入。
其中核心原因之一是家庭租赁需求的崛起。在房地产逐步回归居住属性、资产增值预期弱化的背景下，更多家庭基于理性选择，倾向于“以租代购”的居住模式。这一转变直接推动了对功能完整、空间适宜的中大户型租赁产品的需求增长。这类需求并不以“最低成本”为首要目标，而更看重连续居住的稳定性与效率，由此形成了一条独立于酒店和普通租赁市场之外的需求曲线。对投资端而言，这意味着项目无需参与高度同质化的价格竞争，而是服务于一个更窄、但更稳定的使用场景。
其次，在资产属性层面，高端服务式公寓正逐步展现出“可增值、可退出”的投资特征，不再只是单一的持有型现金流工具。2025年12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》，明确将四星级及以上酒店、服务式公寓纳入独立资产类别，标志着酒店及服务式公寓领域的资产证券化进程，正式从 “政策吹风” 阶段迈入 “实操落地” 新征程，行业发展迎来明确政策利好。
近期，市场已出现具有标志意义的交易案例：鼎晖投资正式收购锦和资管旗下 Base佰舍·苏河 项目，交易规模超过7亿元。这一案例的价值不在于成交金额本身，而在于它向市场清晰传递出一个信号：高端服务式公寓已经具备被专业投资机构整体接盘，并纳入资产配置体系的现实条件。此类项目通常位于核心城市、核心区位，产品成熟度和运营稳定性较高，在合适的市场窗口期，既能提供持续现金流，也具备整体转让的可能性，从而打破了租赁资产“难以退出”的传统认知。
最后，行业成熟度已经到位，使高端服务式公寓首次具备了规模化发展的现实基础。早期的服务式公寓更多依赖个案成功，产品、服务与成本高度依赖经验积累，难以复制。而当下，无论是酒店集团成熟的服务体系输出，还是头部租赁企业在产品标准化、系统化运营上的持续积累，都在推动这一业态逐步摆脱“手工作坊”阶段。在核心城市，已有足够多的项目样本被反复验证，产品模型、成本结构与客群定位日趋清晰，这也使得资本开始敢于在多个项目、多个城市同步布局，而不再只是单点试水。
综合来看，高端服务式公寓在当前阶段被集中投资，并非因为它提供了更大的想象空间，而是因为在“使用场景成立、资产具备增值潜力、退出路径可被预期、行业能力已经成熟”这四个关键条件同时具备的前提下，它成为当前周期中少数能够被反复测算、并被长期资金接受的居住型资产。这，才是其真正的吸引力所在。
高端服务式公寓未来发展四大风向标
当高端服务式公寓进入规模化扩张期后，行业的核心问题已经不再是“要不要做”，而是会长成什么样。从近期项目落地与资本动作看，这一业态的未来，并非简单放大，而是沿着几条清晰路径开始分化。
一是从“泛高端”走向“人群定制”，产品逻辑开始发生根本变化。过去十年，高端服务式公寓的溢价逻辑主要依赖“位置+硬件+品牌”，但这一模型正在失效。新一轮项目中，产品策略更加精准，不再试图覆盖所有高净值人群，而是通过居住周期、生活方式和服务强度的差异，形成明确的客群区隔。
在北京、上海等核心城市，新入市项目普遍将目标锁定在“跨城工作的高薪技术人才”或“国际企业外派管理层”。户型配比上，一居比例下降，两居和套房可灵活改造，服务上强化商务支持、行政代办和私密性管理。另一类项目则针对银发群体进行设计创新，引入无障碍动线、健康监测和基础照护协同服务，租期延长，空置率反而低于周边同类产品。行业正在用实际运营数据证明，高端服务式公寓的“高端”，不再来源于价格，而在于是否精准服务了特定长期居住人群。
二是空间布局的逻辑改变，高端服务式公寓正从“城市核心”走向“目的地型场景”。一线城市核心商务区依然是高端服务式公寓的基本盘，但增长故事已不止于此。随着商务活动外溢和区域经济活跃度提升，头部运营商加快向重点二、三线城市的核心商圈和产业区，已成为品牌扩张网络的重要节点。
更具结构性意义的变化则发生在度假与旅居型目的地。围绕国家级旅游度假区或具有自然、文化特色的城市，高端服务式公寓开始承接休闲度假及中长期旅居需求。例如，雅高集团将旗下品牌服务式公寓布局在重庆仙女山、威海等地，瞄准“慢节奏、高停留”的旅居人群。这类项目强调与在地文化融合、家庭友好设施及体验式活动设计，满足高净值家庭与个人“住下来体验生活”的需求，其运营逻辑已明显区别于传统酒店的淡旺季模式。
三是资本与运营的分工日益清晰，高端服务式公寓进入能力定价时代。随着行业成熟，高端服务式公寓逐渐形成重资产持有与轻资产运营分离的格局。保险资金、地方国资平台、国有企业等长期资本成为主要资产持有方，他们看重长期稳健现金流和资产保值增值，与高端服务式公寓收益特性高度契合。例如，一线城市核心地段的服务式公寓，多由国资或险资背景支撑，上海城投控股等企业也在持续布局此类资产。
在这种结构下，品牌方角色被重新定义。雅诗阁、华住城家等不再仅是“贴牌输出”，而是通过专业运营、产品创新和持续焕新能力，为资产长期价值赋能。合作模式也从传统委托管理，演变为合资公司、独家运营权等更深度绑定形式。品牌方不仅要“跑得稳”，还需以可验证数据证明其运营能力对资产价值的贡献。
四是服务内核进化，将孕育独特的“公寓服务”专业体系。区别于酒店的高频、标准化服务，也不同于普通长租公寓的低干预管理，高端服务式公寓面对的是复杂、长期的居住场景。从居家维护、保洁协调、包裹管理，到本地生活资源整合，甚至延伸至教育、医疗等事务性支持，运营团队需要具备更强的资源整合与问题解决能力。
这种服务不强调“存在感”，而追求连续性与稳定性，目标是降低长期居住过程中的摩擦成本。当这一体系成熟，高端服务式公寓才真正形成区别于酒店和普通长租公寓的核心壁垒，为行业的长期发展提供坚实基础。
综上，高端服务式公寓的浪潮才刚刚开始，未来的赢家不会仅依靠品牌光环或地段优势，而是那些能够将运营效率、服务质量与资产价值紧密结合的企业。行业分化已不可避免，擅长精细化管理、能够精准锁定细分客群，并具备资本化运作能力的玩家，将在核心城市和高端市场牢牢占据制高点。相反，缺乏完善服务体系、模式复制力不足、仅依靠价格或短期策略的项目，很可能在下一轮市场洗牌中被淘汰。对于投资方而言，高端服务式公寓不仅是租金收益的较量，更是长期资产回报与运营能力的比拼。唯有真正理解这一逻辑的企业，才能在未来数年持续收获溢价和市场话语权。
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