2025年的中国楼市和郑州楼市，无论好与不好，2026已正式来临。
忘掉过去，展望新一年。
预判1：
郑州走不出独立行情。要看全国大势，看天命。
全国大势是什么？
这个命题，我可以单独写篇文章了。
说结论：未知
无法预判。
因为，现在影响全国楼市的因素，太多太多了。这已不是简单的行业问题，也不是简单靠经验能够预判出来的。——因为，可变因素太多了。
其中，影响最大的是预期和信心。
人口增长这个因素其实排在最后，虽然昨天的新闻说据国家统计局数据：2025年末全国人口140489万人，比2024年末减少339万人
而在预期和信心方面，国家已经在做了工作。近期的政策各位也看到了——其实都是在“努力救市”，恢复信心。
特别是那个著名的《求是》文章中，界定了关键的话：
房地产带有显著的金融资产属性；
房地产业是居民财富的重要来源。
这个界定，很重要。他强调了房子的金融属性。
对政策上，并要求：
“保持战略定力，积极主动作为，熨平市场波动”
这非常好。
我对2026年中国楼市的基本判断是：
筑底，回调！
郑州楼市2026，就在这样的前提下发展。
他的走向，和全国一样。——走不出独立行情。
也就是说，我们还要做好坏行情的悲观准备，也要有好行情的乐观准备。
这个节奏，大概4月底5月初左右就能看出来。
预判2：
冰点后的恢复。
这个观点，和前面的逻辑并不矛盾。
这句话里的极致冰点指的是郑州2025年的10、11、12月的极差行情延续后的恢复
恢复到正常水平吧。
正常水平就是一个月全市市场化住宅楼盘销售能卖3000套左右。
过去那三个月郑州楼市的表现太差太差了。
1、2月份因为是春节前和春节期间，也不会好。
看3月份的市场表现吧。
预判3：
房企、楼盘，依然分化依旧。
是的，2026年郑州楼市的房企、楼盘，依然是分化，贫富悬殊。
有的盘，很火很热；有的盘，门可罗雀。
各位自行看这些楼盘名单，你觉得谁会火呢？
谁的日子好过呢？
整体上，好坏依然是二八原则吧。
预判4：
整体市场格局：四代宅VS非四代宅VS存量现房VS二手房
这种格局，是之前从未经历过的局面。
各位地产人，特别是营销人，要特别重视。
现在的房地产市场新盘竞争，根本不完全是片区新盘之间的竞争关系了，而是新房与二手房之间的竞争；甚至是同一个盘存量现房和其已交房过的老业主二手房之间的竞争——他们要卖。而其价格比售楼部的价格要低。
所以，大多数开发商交付过的楼盘很痛苦。你不可能管住业主不卖房吧？
延迟发不动产证？压根不现实。
市场另外的极致表现就是四代宅与非四代宅之间的鸿沟对比。
虽然，有些人喜欢四代宅有些人不喜欢。
但我们得承认四代宅的高得房率对于大多数客户的诱惑。
这种诱惑的核心其实是高得房率，并不是那个大空中露台。
好吧，非四代宅的存量现房怎么办？
好痛苦。
貌似只有通过降价形成极致性价比，这一条路。
预判5：
2026年郑州楼市新房市场依然是以品刚（品质刚需）、刚改（刚性改善）为主流。
弱刚需人群，买低价二手房。
一般刚需，买降价过时的存量新房。
品刚，买新房刚需盘或价格不贵的四代宅中小面积户型。
刚改，买140平米以下的四代宅新房产品。
纯改善和终极改善，买北龙湖、高铁东广场和老三环内星星点点的“豪宅盘”大户型产品。
预判6：
郑州楼市没有进入完全改善时代！这是我一直以来的观点。
不只是郑州如此，其实很多城市都如此。
开发商，做改善盘，做大户型，做豪宅，一定要谨慎和小心。
不要被面子冲昏了头脑。
郑州的改善盘和豪宅盘客户很挑剔。对价格，特别是对总价很敏感。
不是“所谓的好房子”就能热销的。
如果卖不动，建“好房子”毫无意义。
有时，我们对好房子的理解，逻辑不对。
适合目标对象需求并且能卖动的房子，才叫好房子。
预判7：
2026年郑州楼市四代宅会慢慢祛魅，不再一招鲜吃遍天。
真的，各位一定要明白，并接受。
我的观点：
不带那个所谓空中露台的实用的3.5代宅，也许更受市场欢迎。
预判8：
郑州楼市的200平米魔咒：你要明白，超过200平米以上大户型的房子，无论是北龙湖还是郑州任何一个地方，其实都不好卖，流速都很慢。面积越大，总价越高，客群越稀薄，客户越少，客户越挑剔。
郑州楼市的20000元/平米魔咒：郑州主城区除了老东区（中州大道以东、东四环以西、陇海铁路以北、连霍高速以南）之外的区域，普通高层小高层的毛坯产品价格想超过20000元/平米，难度很大。这种盘，对地块位置和素质要求很高。
郑州楼市的30000元/平米魔咒：郑州主城区的豪宅，除了北龙湖洋房，想卖30000+，难度很大很大的。除非你位置、产品、精装特别牛逼。问题是，这种盘没几个啊。所以，你不要奢望你能卖30000+。甚至，北龙湖的非洋房盘。
郑州楼市的中州大道鸿沟：你得承认，郑州主城区以中州大道为界，是两个城市空间的。我们得承认东区的好和其房价的高。新盘，好盘，中州大道东的东区，可以轻松过2万。但以西的老城区，能过2万并卖得好的盘，凤毛麟角。其难度，只有此盘的当事营销负责人自己知道。
预判9：
郑州楼市2026新房市场，想要卖得好，楼盘价格是王道！
是的，我们要承认。价格是王道，其实并不是“好房子”。
这是当下行业的痛点。
因为，郑州楼市当下买房人决定最终买房的核心要素是：极致的综合性价比
注意关键词：极致综合
通俗来讲：就是既要又要还要。
最终那个还要，就是得便宜
预判10：
郑州楼市2026的新房房价，会和2025差不多。不会有很大波动。
但存量盘还会有更多的促销去库存。这是买房机会。
二手房价格会企稳，但成交均价从数据上看会下行——因为只有低价才能成交。
预判10：
郑州楼市深渊的光明出口在2027年。
我们还需要坚持、努力和等待1年。
我们，还得再一年！
关于2026郑州楼市预判的宏观部分，今天就说这么多。
下篇文章，写郑州楼市预判的中观部分
本文完。
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