楼市火热的前几年，核心区10万+的老破小随处可见，经过这几年的下行，价格缩水，仅存的是南山、福田部分名校学区房，虽然单价高，但由于是小户型，总价比较低。
相比之下，核心区老破大单价能到10万+的，反而少见。
但最近网友分享的一则消息引起我的好奇：福田龙溪花园92㎡，1160万左右成交，单价12.6万/㎡。
▲ 图源微博
我没有在主流中介APP中查到上述这笔交易，龙溪花园公开的成交记录还停留在去年：2025年小区成交了16套房，除了一套153㎡房源价格8.82万/㎡外，其余房源单价都在10万+。
要知道，这可是一个超30年楼龄的小区，这样的“老破大”凭什么还能卖出这个价？
实探单价10万+龙溪花园
“老破大”，反而卖得又多又贵？
龙溪花园位于福田香蜜湖板块，周边配套成熟，地铁、学校、商圈都有且近，在深高南学区范围内。
小区最早建设年份可追溯至1986年，是深业集团开发的政府福利房，后续陆续开发上市，一共有38栋，为3-7层的楼梯房。
走进小区内部， 社区较大， 社康、幼儿园、篮球场设施都有。但小区楼龄摆在那里，小区楼体和设备都比较陈旧；而由于建设年份的差异，楼栋的老化程度也不同。
▲ 龙溪花园
▲ 有的单位似乎已搬空，窗户卸掉了。
龙溪花园旁边是1997年建成的香荔花园和2002年建成的俊安苑，两个小区跟龙溪花园同享配套，且楼龄更新，但论2025年成交的活跃度和价格都不如后者。
据第三方小程序@行舟深房 抓取到的数据，香荔花园2025年成交5套，价格在8.72-10.07万/㎡；俊安苑成交4套，价格约10.78-12.16万/㎡。
龙溪花园的成交量差不多是它俩总和的两倍，成交价则 在10.24-13.02万/㎡之 间，最近一套成交在12.55万/㎡。
深耕香蜜湖片区的中介林荔说，跟板块内同学区的房子相比，龙溪花园单价确实高一些，“部分买家是买来赌以后拆迁的。”
与同板块其他小区相比，龙溪花园确实被纳入了城市更新计划，并且在项目库里待了16年之久。
它是深圳首批被纳入城市更新计划的8个旧住宅区之一，申报主体是中洲，2016年初项目专项规划公布，将建设约21万㎡住宅。
同年拆赔谈签工作全面推动，坊间流传拆赔标准从最开始的1:1.2，逐步提高到1:1.25、1:1.35、1:1.5，但签约进度仍然缓慢，截至2023年底，有业主透露签约率在85%左右，有的已签约搬出的业主眼看旧改遥遥无期，又搬回来居住。
2025年5月，龙溪花园旧改官微@中洲龙溪花园 发布推文表示，仍在积极推进项目的搬迁补偿谈判。
有意思的是，去年初，有自媒体称“收到行业大佬爆料，中洲龙溪花园明年启动”。也正是这一年，龙溪花园的成交比往年活跃——2025年成交16套，2024年成交3套，2022、2023年各成交1套。
难道今年中洲真的要发力龙溪花园旧改？
博旧改拆迁要谨慎
网友：第二个月亮湾花园
对于龙溪花园的成交价，吃瓜群众觉得不解，部分一线市场人士也不看好。一位业内人士去年发文坦言：“现在13万买龙溪花园的，都是勇士。”
评论区内也有网友留言：
“买家真是人傻钱多”
“买吧，成为第二个月亮湾花园时别哭”
“真拆会卖给你？”
“地方不错，价钱还是贵了。8万以内有搞头”
“在看客眼里，买家纯纯是钱多人傻，何不想想为啥人家那么傻还那么有钱呢”
一堆留言看下来，看好的几乎没有。
客观来说，香蜜湖是深圳最好的板块之一，谁都不会低估其未来新房价格，前提是龙溪花园旧改近几年能顺利推进，否则就是起码几百万资金被套牢在这套“老破大”上。
另一方面，深圳城市更新已走进深水区，两大难题摆在任何一个旧改项目面前：开发商资金情况、项目的签约情况——就算官方出手启动行政征收，也要达到签约率“双95”。想要走到这一步，目前龙溪花园似乎还有较长的路要走。
此前深圳因旧改/棚改拆迁概念而起飞的老旧住宅区有很多，福田的八卦岭宿舍、南山的月亮湾花园等，高峰时卖出10万+的单价，如今价格已出现“腰斩”。
以上述网友提及的月亮湾花园为例，棚改预期曾助力这个30多年楼龄的小区在2021年冲上12.89万/㎡的高峰，随着棚改被叫停，价格高位坠落，2022年成交单价跌至7字头、2023年跌破5字头、2025年的主流成交价格已稳定在3字头。
4年多的时间，单价跌了约9万/㎡。
▲月亮湾花园 | 图源链家APP
龙溪花园会走上月亮湾花园的老路吗？
你觉得，龙溪花园旧改在这两年会出现突破性进展吗？
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