马场地块，终于来镇场了。
据广州日报消息，今天（1月23日），马场地块一期挂牌，起拍总价约186.4亿。
总用地面积约19.45万平，总建面约56.69万平，包括商业用地、其他交通设施用地、二类居住用地、中小学用地等。
商业部分，排在第一位，初步的条件，会设定百货公司，捆绑百货业态，也就skp符合。
至于住宅地价，我们之前有剧透过，大概5万/平起拍，和面粉厂差不了多少。
马场地块名义楼面地价3.3万/平，但马场地块条件复杂，具体实际地价、出让条件，等等后续公告。
这个是最重要的，能决定到时候有哪些企业能去参拍，马场地块会不会抢破头。
这个起拍总价，直接能排进广州历年以来第二名，仅次于2022年的广船二三期（187.6亿）。
如果最终成交总价能超过亚运城（255亿），那就真的创下历史记录了。
哪怕放在全国来看，都是能排得上前几的。
马场一期，基本上就是把马场最核心组成部分都给包进去了。
具体组成，我们之前也说过，22万平住宅在地块东侧，加上36班学校，为九年制；
西侧为商业，SKP大概率在地块西北侧，沿黄埔大道一侧排布。
这两个月以来，马场的消息几乎是密集式轰炸。
先是爆出百亿补偿款，然后是提前曝光效果图，再是官宣回收36万方土地。珠城马场，逆天补偿
今年1月，马场地块正式开拆，主要是西边的马场美食城和靠富力盈通一侧部分。
一切都是为了这块超级地王预热、上价值、show牌面，再来总结一下：
1、打造世界顶奢消费中心，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”消费链
2、打造世界顶级城央公园，利用10万平绿地打开一条中央公共绿轴
3、规划一所九年制学校
4、相对低密的住宅区，也可以做高低配
关于SKP，其实已经提前曝光了位置，就在马场地块西北部，靠黄埔大道，直通珠城冼村、暨大和体育西。
可以这么理解，这就是buff全开，让马场变成一个超强IP、广州2026年顶豪的扛把子。
下边，我们再展开聊聊。
关于马场地块的规划，其实我们之前就讲过：：千呼万唤，珠城马场，终于要来了
片区合计用地约38万平，总建面约73万平，势能会非常庞大，讲的就是综合性。
配合官方公布的规划意向，定位拉高了，唯一性更足。
SKP当然是排头的，明确是顶奢商业，全广东省第一座SKP，此外，还会引入高端酒店、总部办公商务区等。
中央绿轴计划融入艺术展览、创意博览、科技展示体验等等，创新利用地下空间，整体塑造集生态、文化、运动于一体的“人民文体新客厅”。
这比起珠城上一阶段的公共空间是迭代的，将生态和市政配套结合的模式，凸显了公共性和开放性，有点像纽约高线公园。
看效果图也有明显的低密生态的特征，城市发展形态是进阶的。
还有学校，也从原先剧透的小学，变成了九年制学校，几乎是找不到短板了。
至于住宅，22万方体量，比面粉厂还要多出5万方，如果按套均面积300方、套均总价4000万计算，总货量超730套，总货值接近300亿。
300个小目标，这谁能不眼红啊。
宅地4.0的容积率，对比珠城前期二手是绝对优势的，跟面粉厂（3.7）差不多。
当然，景观上就不是主打江景了，更多是绿轴景色和高端商业的界面，这也是马场的特性，胜在综合性。
这也让马场地块变成了头部房企的必争之地。
逻辑很简单，参考越秀和保利竞价76轮的南泰地块，哪怕起拍总价已经高达44亿，还是干出了27%溢价率，最后总价去到52.75亿。
现在广州市场就是“哑铃式”结构，成交的主力，要么是最有钱的客户，要么是最刚的客户。
就好比保利玥玺湾，去年11月初开盘，单日破百亿，破了2025年全国豪宅开盘记录。
虽然很快又被深圳湾澐玺超过，但也再次说明核心区域的核心项目，是不缺购买力的。
截止到1月23日，保利玥玺湾网签量已经达到了345套，卖掉一半以上货量。
如果继续保持这样的流速，等到马场地块出来后，估计能直接接棒了，同类的顶豪对手几乎没有。
所以说，核心地段的核心地块，不愁热度。
马场地块，固然是体量大、对房企资质和资金要求都高，但如果能拿下来，销量、经营、市场话语权、品牌都占尽先机。
这也是为什么马场地块迟迟没有正式挂牌，这么大的蛋糕，谁都想分一杯羹。
我们之前说过，越秀是竞争马场地块的头号选手，承担了一级开发，还拉来了平安集团、天河城投做大财团。
但凡事没有绝对，随着马场地块正式挂牌，后边消息会更多，马场也有可能会是南泰土拍2.0版本。
总之，有戏开场，总比预制菜好。
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