网络上近期都在说北京市场回暖，周报监测的渠道认购热度还是持平，只是体现在新房单价环比上涨3.5%。
要是非要说热度，近三周基本稳定，上周还跌了些。
而且，网签量环比是下降的。
怎么说呢？
所谓回暖，是说签约单价涨了，但成交套数没有涨。
绿中介二手房成交量倒是连涨三周。
所以说，市场回暖的结论，还要持续观察，新房要把量走起来，不能只是二手房的成交量在持续上涨。
以下是年度复盘40问。
1.2025年新房卖了多少套？
去年新房卖了3.5万套，比去年少了6%（3.7万套），是最近6年来最少的一次（2023年最多，卖了5万套）。
2.2025年新房卖了多少钱？
去年新房网签2685亿，去2024年略增0.3%。
3.2025年新房均价多少？
去年均价是6万/m²，比2024年增长6%，比2020年的5.2万/ m²增长15%，涨幅每年收窄，涨价主要是海淀新房拉动，不是普涨。
4.2025年谁在买新房？
以改善型为主，平均每套房面积是127m²，比2020年的105m²增加22m²，相当于多了一间卧室。
5.2025年谁卖得最多
去年网签配套数是904套，今天的数据是突破1000套。
6.2025年二手房卖了多少套？
去年是17.4万套，是近5年第二高（2024年17.6万套），买二手房的人很多。
7.2025年二手房均价是多少？
均价是3.95万/㎡（比2020年降了32%，相当于打了7折）
8.为啥二手房均价在下跌？
「老破小」和「次新房」降价甩卖，带动二手房价下探。
9.谁在买二手房？
第一次买房，着急住的刚需。
10.二手房成交主力总价是多少？
500以下的房子占了一半（2020年才35%）。
11.2025年政府卖地收入多少？
1427亿。比2024年降了8%（少收了100多亿）。
12.2025年卖了多少块地？
2025年是40块，比2024年少了1块。从「全面供应」到「核心聚焦」，量减价升。
核心区（主要是海淀、朝阳）的新地块占了53.5%，而且地价比2020年涨了45%（比如海淀树村一块地，开发商抢着买，楼面价10万+/㎡）。
2025年房山和门头沟分别成交一宗新地。
13.为啥卖地少了？
郊区（房山、门头沟）几乎不卖地了，政府只卖核心区好地。
14.为啥买新房的人少了？
主要是买刚需新房的人，跑去买更便宜的二手房了。
15.开发商拿地有什么特征？
能建好房子的好地，核心区拿地还是要抢。
16.2026年房子会涨吗？
能涨的房子有三个特点：板块内供地少，需求量大，房子好。涨价不好说，但能扛跌。
17.五环外买房更容易了
外地朋友想在五环外买房，以前要交2年社保，现在只要1年；家里有两个娃的，还能多买1套（相当于「多一张房票」）。
18.贷款压力小了
买第二套房用公积金，首付从30%降到25%（比如500万的房子，以前首付150万，现在只要125万，省25万）；商贷利率不再分「首套二套」，统一便宜点，月供能少还千把块。
19.政策效果一般
去年8月取消五环外限购后，市场热闹了几天，但没持续多久，说明光靠政策「救市」不够，大家还是看钱包说话。
20.新房库存量大
现在盖好的新房，按现在的卖房速度，要27个月才能卖完（相当于两年多），五环外的房子占了60%以上，卖得慢。
21.政府卖地少了，但核心区地抢着要
去年政府卖地收入1427亿，比前年少8%；核心区（比如海淀、朝阳）的地，开发商抢着加价买（最高加价39%），远郊的地没人抢，直接底价成交。
22.明年新房会更少
去年1-11月新开工的住宅面积比去年少43.8%（相当于少盖了近一半的房子），所以2026年能卖的新房会比今年更少。
23.核心区房价扛得住
海淀、朝阳这种市中心，去年房价涨了5%-8%（比如海淀均价快10万/㎡），因为有学校、地铁、商场，大家都想买，降价难。
24.远郊房价还得「挤水分」
房山、顺义这些地方，房子太多卖不动，有些项目已经降价5%-8%（比如原价4.8万/㎡，现在3.2万/㎡），明年可能还会再便宜点。
24.长期看：市中心慢慢涨，远郊横盘躺平
以后市中心房子还是稀缺，可能每年涨3%-5%（跑赢通胀）；远郊房子多，配套差，可能几年都不涨价，甚至阴跌。
25.改善型需求猛增
政策支持「卖旧买新」（卖了老房子买新的），加上开发商盖的房子越来越大（120㎡以上四居室多了），很多人想换更好的，这部分人成了买房主力。
26.刚需不敢买了
年轻人收入不稳定，首付攒不够（比如300万的首付，存5年才够），加上担心房价跌，干脆不买了，租房住也挺香。
27.五环内（核心区）
学校、医院、地铁全，房子抢手，就算贵也有人买，降价不可能（比如西城区金融街，新房15万/㎡，照样有人抢）。
28.五环外（郊区）
除了通州副中心、昌平回龙观这种有地铁的地方，其他地方配套差（没好学校、没商场），房子堆在那儿，只能降价促销。
30.高端盘（10万/㎡以上）两极分化
有的卖爆（比如海淀和樾望雲，去化率96%，几乎卖光），有的卖不动（比如xxxxx，去化率才16%，10套里只卖1-2套），看地段和品质。
31.开发商组团买地
一家开发商钱不够，就几家合伙买（去年联合拿地的项目比去年多180%），分摊风险，就像几个人合伙开店。
32.民企敢回来了
以前民企不敢拿地，去年懋源地产拿了2块地，花了60亿，创近五年新高，说明民企觉得“市场有机会”。
33.2026年政府卖地计划
少卖地，多搞「旧改」
34.总供地量减少
明年政府打算卖的地和今年差不多（3240-3740公顷），但商品房用地更少（200-240公顷，比去年少），连续4年下降。
35.优先搞「旧改」
不再光卖新地，而是鼓励把老厂房、老小区拆了重建（比如首钢园区改成住宅），存量更新规模不小于新增供应。
36.新房成交不理想
今年1月新房只卖了82套（去年同期卖了几百套），观望情绪严重。
37.二手房反而稳
1月二手房卖了637套，因为看得见摸得着（现房），不用担心开发商跑路。
38.朝阳十八里店
地铁17号线通了，人大附中建分校，北京隅·东序，保值没问题（相当于「学区房潜力股」）。
39.丰台新宫
4号线+19号线换乘，万达、大悦城走路就到，就是周边有点乱，但逛街方便（适合喜欢热闹的刚需）。
40.长安华曦府·金安首开30天，网签就冲到158套，是开年三冠王，是现象级销冠，值得特别关注。
以下是本周数据周报
本周数据观察：
1、商品住宅单价环比上涨3.5%
第4周商品住宅单价为55185元/㎡
2、周度渠道认购-带看市场热度值相对持平
3、第4周案场盘均：认购3.0套，呈下行趋势；到访123组，近三周基本稳定
4、网签量环比下降，均价环比微涨
第4周商品住宅成交504套，环比下降7%；成交面积6.28万方，环比下降8%；成交金额34.65亿元，环比下降5%
5、绿中介二手成交量已连涨三周（均价数据有所滞后）
6、多数区周度新房价格环比上升
7、除五、六环之间价格环比下降外，其他各环线价格环比上升
7、库存套数上升，去化周期微降
第4周库存套数环比下降454套，去化周期环比下降0.1月
8、各区库存周期。
下周再见！销冠100
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