又到一年榜单发布时，只是如今地产人早已心灰意冷，大家好像都不太关注排行榜了。
这就像是股民对股市失去信心后，再也不看股票软件——当行业信仰崩塌，数据本身也成了残酷现实的缩影。
然而，越是低迷的时刻，越需要看清现状。这不仅是业绩的罗列，更是行业筑底期的生存图鉴。
2025年的榜单，看起来既熟悉又陌生。
熟悉的是，TOP10房企中保利、中海、华润依旧稳居前三，组成牢不可破的“保中华”阵营，民营房企依旧仅存滨江集团一根独苗。
陌生的是，千亿房企数量继续下探，如今仅剩10家，行业规模几乎退回十年前水平，反而有一批房企凭借清晰战略逆势突围、实现业绩增长。
当我们仔细审视TOP50房企榜单时，可以发现一边是国央企的强者恒强，一边是民企的突围求生。
这场持续四年的行业大洗牌，正在重塑房地产的全新格局。
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三强鼎立，央企主导格局确立
2025年的全口径销售额榜单出来后，很多地产人第一反应是：
“熟悉的名字还在，但感觉已经不是原来的江湖了。”
行业深度调整的当下，央企的统治力已从“优势领跑”变成“绝对主导”。
1）“保中华”锁定前三！央企的统治时代，真的来了
2025年的TOP3榜单，没有意外——
保利发展、中海地产、华润置地再次包揽冠亚季军，“保中华”的铁三角格局，已经从“趋势”变成“定局”。
保利以2530亿元蝉联销冠，中海2512亿元紧随其后，两者差距仅18亿元；华润2336亿元稳居第三，前三甲的差距正在缩小。
三者凭借稳健的经营、充足的资金优势，在行业下行期牢牢占据头部位置。
保利发展全年约8成销售额来自一二线城市，光是上海和广州两座城市的销售额加起来就接近1000亿；中海地产则靠“精准投资+联合开发”双线破局，拿地金额稳居行业第1；华润置地则走的是资源整合与持续运营的路线，其在豪宅赛道迎来产品集中爆发。
这三家头部央企不仅在销售规模上稳居行业顶端，更重要的是，它们正在通过系统性的产品与服务创新为行业树立新标杆。
2）百强门槛继续下探，正增长房企却逆向增加
据排行榜显示，千亿房企阵营从2021年高峰期的43家，一路暴跌至2023年16家、2024年11家，到2025年，仅剩10家。
这意味着，短短4年时间，超7成的房企被踢出千亿赛道，行业规模直接退回十年前水平。
百亿房企数量同样大幅缩水至65家，中小房企的出局速度比想象中更快。
房企规模收缩的同时，各梯队的门槛值也跟着继续下探，2025年TOP10房企的守门员是滨江集团，门槛值为1017.6亿元；TOP50的门槛值为阳光城的157.6亿元；TOP100的门槛值不到百亿，为信义地产的61.9亿元。
但反差的是，在行业规模整体收缩的态势下，业绩正增长的房企数量反倒逆势回升——
TOP50房企中，2024年仅有7家房企实现业绩正增长，2025年这一数量回升至11家，呈现出“整体承压、局部回暖”的分化特征。
3）8家国央企逆势增长，抗周期韧性强劲
正向增长阵营中，国央企占据绝对主导，拥有8个席位。这群逆势增长的少数派，正是行业筑底期最核心的“韧性代表”。
这8家国央企大概可以分为三个梯队，陆家嘴、中建东孚以超50%增幅领跑；能建城发、浦开集团、中旅投资三家维持中高增长；中国金茂、中建智地、绿地控股则是稳步进阶。
这些国央企的共同特点是：融资优势明显、拿地能力强、产品力过硬、保交付能力强。
从这个角度看，国央企主导的行业格局已经确立，而且这个趋势在未来只会愈发明显。
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民企突围，生存赛道各显神通
民营房企阵营呈现出“总量萎缩、个体分化”的特点。TOP10房企中仅滨江集团1家民企入围，TOP30中民企数量仅有6家。
但在整体疲软的态势下，优质民企走出了各自的突围路径。
1）滨江、龙湖稳坐民企头部，守住基本盘
民营房企阵营虽整体承压，但滨江集团、龙湖集团两大企业凭借清晰的战略定力，稳居民企第一梯队，成为民企生存的“标杆样本”。
滨江集团作为TOP10以及千亿房企阵营中唯一的民企，坚持区域深耕战略，2025年超9成权益拿地金额集中于杭州。
依托本土品牌溢价与极致产品把控，连续多年稳稳守住千亿规模，更在行业寒冬中为员工发放消费券、放18天长假，用稳健经营彰显底气。
龙湖集团则龙湖则走的是另一条路——靠多航道协同破局，用经营性业务对冲开发波动。
经营性收入在2025年达到267.7亿元，实现连续三年增长。商业项目的开业速度也在加快，截至2025年底，累计开业运营的商业项目预计已超过100个。
同时精准把控债务兑付，2025年面临偿债高峰累计兑付公开债券超百亿元，多次提前兑付债券，成为少有的无债务危机民企。
2）3家民企业绩正向增长，成为行业亮点
TOP50房企中，民营房企有嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团三家业绩实现正向增长。
这3家能逆势突围，堪称榜单中的意外之喜，甚至超出了不少行业人士的预期。
邦泰集团业绩增长了79.69%，拿地更是一比一年多，2025年新增35宗土地，总投资超120亿元，仅12月就斩获10宗土地。
嘉里建设与江山万里置业则是2025年TOP50榜单中的新面孔，据克而瑞数据显示，两者同比增幅分别高达1646.5%、731.3%，爆发力远超行业预期。
嘉里建设开发的金陵华庭2025年揽金超210亿元，而江山万里置业仅以宁波一个城市的业绩就干进了行业TOP50。
这几家民企的逆势破局，恰恰印证了民营房企并非穷途末路，关键是要找到适合自己的发展路径。
3）峰值过后，降幅少就已经是成功
如今，行业峰值已过，规模增长早已不是目标。
在当下这个阶段——降幅小，本身就是一种成功。
比如国贸、越秀、保利置业、建发、华润、招商、绿城等等房企，降幅控制得较好，展现出了较强的抗周期能力。
当行业整体深度回调，能够控制节奏、守住现金流、不发生系统性风险，本身就是管理能力的体现。
这也是为什么，如今榜单已经不再是“英雄榜”，而更像是一份生存质量报告。
3
产品力定胜负，品质时代来临
纵观2025年房企排行榜，我们可以清晰看到，规模崇拜彻底落幕，产品力与战略定力成为新的竞争核心。
房地产行业已告别高增长时代，未来将长期处于L型底部阶段。
在此背景下，房企需要摒弃对规模增长的执念，转向对经营质量的追求。
在未来，产品力成为核心竞争力，高端产品赛道竞争白热化。
比如上海壹号院以超220亿元成交额登顶全国销冠；保利世博天悦销售额超105亿元；深圳湾澐玺首开单日销售130亿元，刷新纪录……
这些现象表明，尽管整体市场低迷，但优质高端产品依然供不应求。
而且，联合开发也将成为主流，房企从竞争走向竞合。
最典型的就是安澜上海项目以439.5亿元总价刷新全国纪录，由中海、招商蛇口、中旅投资、徐汇城投四大主体联合开发，实现优势互补。
对于房企而言，未来的发展路径已经清晰——
一是聚焦核心城市，把握结构性机会；二是强化产品力，以好产品打动消费者；三是保持财务稳健，守住生存底线；四是拥抱新模式，积极探索多元化经营模式。
房地产行业正在经历涅槃重生，阵痛之后，活下来的企业将迎来更加健康的发展环境。
未来已来，让我们一起期待房地产行业在品质确定性时代焕发新生！
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