全国房地产市场的大降温，已进入第五个年头了。
当前房地产市场，究竟处于何种状态？
楼市的核心指标包括成交量与房价，今天咱们重点回顾年度住宅成交数据 。
首先，分析一下我们监测的全国28个重点城市，一手加二手住宅成交总量的年度走势图。
由图可知，2025 年相比 2024 年呈下跌态势，2024 年相比 2023 年同样下跌，已连续下跌两年。
目前这个成交量，相比大幅降温的 2022 年还略低一些，创下了近几年的新低。
成交量最高值出现在 2016 年，2020 到 2021 年楼市曾有一波脉冲行情，2021 年下半年楼市降温，因此 2021 年的量能略低于 2020 年。
2023 年由于第一季度疫情防控取消，成交量出现集中反弹，之后量能便开始萎缩。
2025 年的量能处于近多年的最低点，可见楼市依然较为疲软，若量能未能实现持续反弹，就很难奢望房价能够止跌。
从结构来看，这几年新房成交量持续萎缩，二手房成交量同样萎缩，但部分城市的二手房量能相对偏强。
若按三类城市划分：
一线城市 2025 年的量能同比 2024 年跌幅较大；
二线城市同比下跌 11%；
三线城市楼市降温幅度更大。
目前市场显然还未见到量能的底部，更不用说房价的底部了，二线城市的情况介于一线和三线之间。
在一线、二线、三线城市中各选一个典型城市，看看它们的量能变化：
一线城市选上海
上海的量能这几年在全国保持偏强状态，但与自身历史水平相比仍偏弱。
2015 到 2016 年，上海一手加二手住宅的量能处于历史巅峰；
2017 到 2018 年，受调控政策影响，新房量能大幅萎缩；
2020 到 2021 年楼市上行，但量能明显不及 2015 到 2016 年；
2022 年楼市大幅降温；
2023、2024 年连续两年量能小反弹；
2025 年相比 2024 年微跌。
总体来看，上海的情况还算不错，2024 年的量能高于 2022 和 2023 年，因此近两年来上海的房价跌幅小于全国平均水平。
预计 2026 年，上海的住宅交易总量大概率会稳中小增。
二线城市选西安（西部地区）
西安的住宅量能走势与上海完全不同。
2011 年一直到 2018 年的高点，西安楼市呈震荡上行态势，尤其是新房和二手房都处于成长周期的上行阶段，2018 年西安楼市格外火爆，房价涨幅当时创下全国之最；
2019、2020 年小幅波动，但量能依然维持在偏高位；
2021 年下降较为明显；
2022 年随全国大市大幅下滑；
2023 年反弹后，2024、2025 年连续两年回调。
可见近两年西安的住宅量能沿着见顶后的下滑态势发展，因此对 2026 年并不乐观，认为西安的量能会继续回调，低于 2025 年。
所以打算在西安买房的朋友们，2026 年无需着急。
三线城市选芜湖（中部地区）
芜湖的量能走势又与上海、西安完全不同，其量能高点出现在 2021 年。
2011 年到 2021 年这十年，尽管楼市有波动（如 2014、2015 年的低迷期），但总体量能震荡上行；
2022 年量能大幅下滑，跌幅超过腰斩，之后三年维持在低位盘整震荡；
2025 年相比 2024 年小幅下跌。
按照芜湖这样的量能，房价必跌无疑。
预测 2026 年芜湖的量能基本会维持持平状态，或小增、或小降；但无论增减，其楼市都处于低迷状态，房价应该会继续下跌，离止跌还有较远距离。
通过上述分析可以清晰看出，2025 年全国主要城市的住宅成交量依然处于震荡下行态势，并未有效止跌。
分城市能级来看，一线城市强于二线城市，二线城市强于三四线城市。
按照目前的量能走势，预计 2026 年相比 2025 年基本持平或小跌 5% 以内，而一线城市极有可能稳中有增，率先实现真正的止跌。
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