中金：“淡季不淡”，香港房价加速回升；核心商写空置率环比下行|中金|二手住宅|二手房房价|吸纳量

来源：中金点睛

摘要

一手私宅成交额同比翻倍有余，恒基等开发商表现亮眼。1月一手私宅成交套数均环比持平略跌，显著强于历史岁尾年初走势（2021-2025年平均环比-33%），对应成交金额同比大增148%至192亿港元。我们监测6家重点港资开发商合计销售额同比增长+173%，其中恒基、新世界与长实涨幅均超两倍；项目层面，柏景峰（信置联合体）、启德海湾1期（中海外联合体）与Sierra Sea 2A期（新鸿基）销售额位居前三。土地市场方面，成交九龙佐敦谷宅地1宗，由信置联合体斩获。

二手私宅量、价双升，房价创三年以来单月最大涨幅。1月二手私宅成交套数环比走平，成交金额同比增逾五成。价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比+2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅走扩至+7.3%（2025年+5.1%）。此外，1月末经纪人指数环比上行至69.04（12月末64.05），表明市场或处景气上涨通道，价格存在向上动能。

地产金融环境延续温和支持，利率稳中有降。12月与2025年新批按揭贷款均同比增长22%，全年平均抵押率较2024年提升2.1ppt至60.1%。12月新批按揭利率环比下降6BP至3.25%，较同期1M-HIBOR加点17BP（11月+13BP），同期A、B类私宅回报率为3.6%和3.1%。

商业地产空置率环比下行，社零延续回暖态势。12月私人写字楼与零售物业空置率均有一定环比改善，分别较11月下降0.3ppt和1.2ppt。租金方面，12月写字楼与零售物业租金指数分别环比下降0.2%与基本持平，其中上环/中区租金指数同比实现正增长，空置率改善幅度亦领先其他区域。12月零售业销售延续9月以来修复态势（5月增速转正，9-12月同比增幅均超过6%），系金融及经济逐步复苏、访港游客数量增长等持续推动。

风险

海外降息进程不及预期，商业地产增量供应规模与节奏超预期。

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正文

私宅市场

一手私宅：1月成交额同比翻倍，恒基、新世界表现优异

1月一手私宅销售：成交总量方面，1月一手私宅成交套数环比-11%至1539套，同比+103%（12月+98%，2025年+22%）；1月一手私宅成交金额环比-7%至192亿港元，同比+148%（12月+84%，2025年+8%）。具体来看：1）空间分布：1月香港岛、九龙、新界东、新界西一手私宅成交套数占比9%、52%、24%和15%，对应同比+53%、+232%、+331%与-33%（2025年+48%、-18%、+113%与+17%）。2）金额结构：低于500万港元、500-1000万港元、1000-2000万港元与2000万港元以上成套数占比为40.8%、41.5%、12.3%、5.4%。

重点开发商及其新盘销售：基于中介口径数据，我们计算1月新鸿基、港铁公司、恒基兆业、信和置业、长江实业与新世界发展全口径签约销售额依次同比+38%、+279%、+189%、+535%、+62%、+211%；6家重点房企合计成交854套（2025年1月270套），销售额同比+173%至92亿港元，对应市占率48%（2025年1月44%）。屋苑方面，柏景峰、Sierra Sea（2A）、启德海湾1期、柏瓏2期与瑧爾成交套数位居前五，合计436套；剔除掉独栋洋房，柏景峰、启德海湾1期、Sierra Sea（2A期）、天御2期与天璽*天2期成交金额位居前五，总计成交金额31.2亿港元。

二手私宅：1月成交额同比增逾四成，房价月环比增长2.5%

1月二手私宅销售：1月二手私宅成交3912套，环比基本持平，同比+47%（12月+30%，2025年+18%）；其中香港岛、九龙、新界东与新界西成交套数占比23%、35%、17%和24%，对应同比+62%、+48%、+35%和+53%。1月二手私宅成交金额290亿港元，环比-4%，同比+56%（12月+44%，2025年+20%）。

1月私宅成交价格：1月末中原城市大型屋苑领先指数环比+2.5%，同比+7.3%（2025年末+5.1%）：1）港岛、九龙、新界西与新界东依次环比+2.9%、+4.0%、+1.0%、+1.0%，同比+3.6%、+11.6%、+4.9%和+6.7%；2）大型与中小型私宅价格指数环比+1.0%和+2.4%，同比+2.4%和+7.3%。此外，1月中原经纪人住宅买卖指数延续上行趋势，1月末上行至69.04（12月末64.05），处于价格看涨景气区间。

豪宅：2025年一手成交额持平略增，二手成交额同比增四成

12月豪宅成交：一手房方面，12月成交148套（2024年12月115套），对应成交金额同比增长50%至86亿港元；2025年累计成交1675套（2024年1632套），累计成交金额952亿港元，同比+3.5%。二手房方面，12月成交1484套（2024年12月106套），对应成交金额同比增长76%至76亿港元；2025年累计成交1484套（2024年1166套），累计成交金额675亿港元，同比+39%。

宅地成交：信和置业联合体获得1宗新九龙宅地

1月招标出让：1月宅地招标出让1宗，位于九龙佐敦谷采兴路，信和置业（00083 HK）与鹰君集团联合斩获。该宅地土地面积0.38万平方米，规划楼面2.07-3.45万平方米，成交金额16.1亿港元，新鸿基、恒基兆业、嘉里建设、会德丰等重点房企均有参拍。

1月其他类型：无私人协约方式批地与换地交易。

按揭贷款：12月新批按揭同比增两成，利率稳中有降

12月按揭贷款：12月新批按揭贷款金额同比增长22%至312亿港元（11月+20%），其中一手与二手住宅贷款同比+32%和+22%，抵押比例基本持平为61.0%（11月61.1%）。2025年累计新批贷款金额3373亿港元，同比+22%，其中一手与二手住宅贷款同比+38%和+15%；平均抵押率62.2%（2024年60.1%），贷款额占当年一、二手交易额的58%（2024年55%）。

12月贷款利率与置业负担压力：据美联物业统计，12月新批出住宅按揭贷款平均利率下降6BP至3.25%，较同期1个月HIBOR均值加点17BP（11月+13BP）；同时，最优惠贷款利率为5.0%不变。

写字楼及零售市场

写字楼：12月租金指数环比小幅下行，空置率高位下略有改善

12月写字楼租金指数：12月私人写字楼租金指数环比11月下降0.2%至208.8，同比下降3.3%，同比下降幅度较上半年有所收窄，其中甲级、乙级及丙级写字楼租金指数同比分别下降4.5%/2.3%/1.1%，核心地区上环/中区、湾仔/铜锣湾和尖沙咀区域的甲级写字楼租金指数同比变动+0.8%/-6.2%/-3.3%，环比变动-1.7%/-3.0%/+3.9%。

12月写字楼空置率：12月写字楼整体空置率17.5%，环比11月下降0.3ppt，仍处于历史高位水平，其中中环和金钟区域环比分别下降0.4ppt和1.0ppt至12.3%和11.4%，新界与九龙东空置率居前，分别为30.7%和23.8%。

12月写字楼净吸纳量：12月甲级写字楼净吸纳量2.1万平米，延续5月以来的回正趋势，2025年全年甲级写字楼累计净吸纳量16.1万平米，同比2024年改善明显（2024年累计净吸纳量4.1万平米）。

零售物业：

12月零售业销售价值：2025年12月香港零售业销售价值同比增长6.6%至350亿港元，延续9月以来的修复态势（9-12月同比增幅均超过6%），2024年同期则下降10%。分品类来看，珠宝、钟表品类（代表高端消费）与耐用消费品（或受益于地产链复苏等）为主要增长推动，同比分别增长14.3%和38.4%，燃料、服饰与百货等品类表现弱于大市。

12月访港游客与港人北上：12月访港游客465万人次（恢复至2018年月均的86%），同比增长9%，其中访港过夜游客215万人次（恢复至2018年月均的88%），同比增长3%。12月香港居民周末北上416万人次，同比增长2%；2025年全年周末北上5,199万人次，同比增长13%。

12月零售物业租金指数及空置率：12月私人零售物业租金指数同比下降4.7%至153.2，环比11月基本持平；零售物业空置率四季度环比三季度下降1.2ppt至5.5%，整体处于历史低位水平。根据美联工商铺，2025年三季度末四大核心区域街铺空置率11.9%，较2025年一季度末下降0.2ppt。

一、二私宅销售成交量

图表1：1月一手与二手私宅成交套数分别同比增长103%和47%