近日，桑坦德银行抛出了一个重磅消息。
这家英国主要银行推出了名为"我的首次抵押贷款"的新产品，允许首次购房者仅凭2%的首付就能上车。
听起来像是救命稻草，但真相远比看起来复杂……
1.门槛里的门槛
产品说明写得很清楚——2%首付，98%贷款价值比。
不过这里有个关键细节:
最低首付必须达到1万英镑。
这意味着，只有购买50万英镑房产的买家,才能真正享受到2%的比例。
买30万英镑的房子?那1万英镑首付就是3.3%了。买40万英镑的房子?
那就是2.5%。
桑坦德银行去年的数据显示：
他们的首次购房客户平均首付超过8.5万英镑。
这个数字让很多人望而却步。
房价涨得快，存钱的速度永远追不上。
银行自己的调查发现：
52%的英国成年人认为，存首付是买房路上最大的障碍。
产品的限制条件还不止于此。
自雇人士不能申请，北爱尔兰居民不能申请，买公寓的人不能申请，买新建房的人也不能申请。
2.利率的代价
5.19%的五年固定利率，看上去不算低。
同期劳埃德银行推出的五年固定产品，最低10%首付的利率只有4.11%。这个差距直接体现在月供上。
一套30万英镑的房子：
如果用桑坦德的2%产品，1万英镑首付，月供大约是1,727英镑。
换成劳埃德的产品，需要3万英镑首付，但月供只要1,442英镑。每个月省下285英镑，听起来不多，但积累下来的数字不小。
五年锁定期也是个考验。
利率市场一直在变，但你没有选择余地。
抵押贷款经纪公司L&C的大卫·霍林沃思说，市场上针对低首付买家的产品正在变多，但更大的首付依然能换来更好的利率。
3.负资产的阴影
最让人担心的是负资产风险。
起步就只有2%的房产权益，意味着房价只要稍微下跌，就可能让你欠的钱比房子值的还多。
约翰·查科尔公司的抵押贷款技术经理尼古拉斯·门德斯指出：
在98%贷款价值比的情况下，即使房价只是小幅下跌，借款人也很容易陷入负资产。
这会大大降低未来转贷或搬家的灵活性。
他建议把这个产品当作长期计划，尽可能通过超额还款把贷款价值比降到95%或90%，那里的利率竞争会更激烈。
4.竞争对手的不同思路
桑坦德不是第一个尝试低首付产品的银行。
斯基普顿建房协会在2023年5月推出了"履历记录"抵押贷款，完全不需要首付。
这个产品专门针对租房者，只要能证明过去18个月内连续支付了12个月的租金，就有机会申请。
斯基普顿的逻辑很直接——既然你能按时交房租，就说明你有还款能力。
这个产品推出后反响不错,截至2025年3月，已经完成了约1.11亿英镑的贷款，总申请额接近2亿英镑。
利率从最初的5.49%降到了5.09%，五年固定。
约克郡建房协会旗下的Accord也推出了类似产品,最低5,000英镑就能当首付，在房价较低的地区特别有吸引力。
四月抵押贷款公司(April Mortgages)推出的100%贷款产品,利率在5.95%，要求家庭最低年收入2.4万英镑。
5.市场背后的数字
英国首次购房者面临的压力越来越大。
地区差异非常明显。伦敦的首次购房者平均首付高达12.5万英镑，是全国平均水平的两倍多。
英格兰东北部最便宜，平均首付约3万英镑。
首次购房者的平均年龄也在上升——现在是33.8岁，比十年前大了一岁，比2007-2008年金融危机前大了三岁多。
6.谁适合这个产品？
桑坦德的产品实际上瞄准了一个特定群体——收入不错但存不出大额首付的人。
这些人可能是双职工家庭，月收入足够应对高额月供，但房租、育儿和日常开支让他们没办法快速积累首付。
抵押贷款经纪公司Dimora的分析很到位：
这个产品解决的是首付问题，不是负担能力问题。
买家仍然需要通过严格的负担能力测试，证明自己有足够的收入。
对于那些收入符合要求、但被首付门槛挡在外面的人来说，这确实是个机会。
7.现实的权衡
桑坦德的2%产品不是灵丹妙药。
它为部分人打开了一扇门，但这扇门背后也有挑战。
低首付意味着高月供，高利率意味着长期成本增加，限制条件意味着不是所有人都能享受这个机会。
从另一个角度看，租金每年都在上涨，租房者把钱交给房东，什么也留不下。
如果月供和房租差不多，甚至更低，那买房至少能让每月的支出变成资产。
桑坦德的产品是个标志性事件——大型银行重新进入超低首付市场，这在2008年后几乎消失了。
市场上现在有23个超过95%贷款价值比的抵押贷款产品，是2009年以来最多的。
竞争正在加剧，这对买家是好消息。
但批评者警告，过于宽松的贷款条件可能让借款人暴露在风险之中。如
果房价下跌，那些只有微薄权益的房主会首当其冲。
2%首付是工具，不是目标。
它能帮一部分人提前实现购房梦想，但前提是他们真的准备好了——不只是钱，还有对风险的理解和应对能力。
买房是三十年的承诺，第一步走得轻松，不代表接下来的路就平坦。
ref：
https://www.thesun.co.uk/money/38105488/new-deposit-mortgage-help-first-time-buyers/
https://www.santander.co.uk/personal/mortgages/my-first-mortgage
https://www.which.co.uk/news/article/santander-launches-2-deposit-mortgage-what-you-need-to-know-aOExL2c12rJY
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