刚需少了，眼下楼市的的需求就只能盯着改善群体了，毕竟改善客户手上有点余钱，但问题是他们很多人不够直接再买一套新房。
就算手里的资金够直接再买一套，很多人也担心无力承受两套房的月供压力。所以，他们的想法多半是——要么先把老房子卖了再重新买套改善房，要么就只能想办法从其他地方获得收入，比如投资股票黄金白银。
但毕竟这第二个方法风险还是挺大的，所以他们绝大多数人还是更期望能够先按心理价位卖了老房子。
但问题是，市场挂牌高，想要快速卖出老房，谈何容易，所以现在最能快速实现让改善客户买房的办法，就只有一个了：直接由官方下场收房，然后盯着你拿着卖房的钱去买新房。
这样一来，不仅存量房市场会被带活跃起来，新房市场也能去库存。好消息是，已经有地方开始这么干了！
一，2026年首个出台大招的城市就是——济南。
一月，济南的起步区上线了一个叫“安家起步区”的小程序，该小程序推出了一个“全款收旧房”的政策，首批放出了1000套新房名额，
结果呢？上线才五天，报名想卖旧房的人就超过了2100户，名额根本不够抢。这热度，可见大家对卖掉老房子的渴望有多强烈。
与此同时，市场上的老房子也开始变得抢手了根据中指研究院的数据显示，2026年1-2月全国重点城市楼龄超20年的老破小成交面积同比上涨37.2%，但全国新建商品房销售面积仍同比下滑7.5%。
看到这儿，手里有老房子的人可能高兴不已，“我的“鸡肋”房子终于有救了？”
那么这波全款收旧房的大招，真的能救得了老房子，真的能成为2026年楼市的“救心丸”吗？
二，为啥这个时候推出全款收房？
首先得说，济南在2026年这个时间点推出“全款收旧房”，绝不是偶然，也不是一时兴起。
今年是“十五五”开局之年，稳定楼市是头等大事。而楼市的症结早就不是“缺新房”，而是“老房卖不掉、新房没人买”的置换链条断了。
这点数据足以说明：全国还有近22万个老旧小区，涉及4200万户人家。你随便去老城区转转，那些墙皮脱落、水电老化、没电梯的房子，房主难道不想换，不想住新房吗？
想！但挂出去一两年，可能连个看房的都没有。说白了，不是不想卖，是卖不动。
比如老同学家的城区老房子，90年代建造的，外边看着破败不堪，里面也是出行不便，居住品质太差。
同学几年前就挂牌出售，然而一两年了连个报价的人都没有，也不是他们不想卖，实在是刚需买家们要么压价压到离谱，要么贷款流程拖半年，卖家根本耗不起。
这已经成为了绝大多数老房主的真实困境——手里的老房子是“食之无味弃之可惜”的鸡肋，想改善却被旧房套牢，
而这部分庞大的“被套牢”的改善需求，恰恰是2026年楼市最该激活的潜力股。所以这个时候地方推出“全款收旧房”，本质上就是政府出面，用信用兜底，帮你解开这个套，让你能拿着钱去买房，带动新房市场去化。
毕竟，根据中泰证券的数据，2026年前三季度地方土地出让金同比持续下滑，最低单季度跌幅达36%，地方也需要楼市的良性循环来缓解财政压力。
说白了，地方财政也压力山大，土地不好卖，急需楼市的良性循环来喘口气。
不过，先别被“全款”俩字冲昏了头脑。仔细看看济南这个试点，背后其实藏着两个很现实的问题，也是老房主最该想清楚的。
三，全款收房的现实问题
①“全款”不等于“高价”。
济南的政策里说的“评估价公平合理”，在实际操作中，政府平台为了控制成本，给出的评估价通常会比市场价低个8%到10%。
这样一来，对于急用钱、不想折腾的人来说，少赚点换个省心痛快，可能觉得值。但对于不着急、想卖个公道价的人来说，这其实就是“被迫让利”。
更关键的是，全国虽然有十几个城市在搞“以旧换新”，但真正能做到“全款收房”的，只有济南起步区等少数区域，毕竟收一套旧房动辄上百万，大规模铺开，地方财政能不能扛得住，是个大问号。
②政府收来的老房子，最后怎么处理？
这可是个烫手山芋。政府花大价钱收过来，总不能空着长草吧？目前业内有两种猜测：
一种是，将收来的这些房子改造成保障房或人才房，给低收入群体和年轻人住，这当然是件好事。
另一种，就是低价转租或批量出售，但这个做法对于房东们来说，就有点头大了——
如果政府把这些房子低价投入市场出租或出售，那周边没参与活动的老房主就惨了，他们的房子会更难卖，价格也会被拉得更低。
更要命的是，2026年30岁以下购房者占刚需市场的62%，其中70%的人会选择老破小，
如果地方将大量低价收来的房源，投放到市场，刚需肯定优先买政府的，毕竟这种房子价格更便宜。这样一来，但对于其他普通二手房，就会分支流通更慢，形成新的供需失衡。
总而言之，2026年的楼市，不会再有大水漫灌式的普涨了。“全款收旧房”是一次很有意义的尝试，它精准地瞄准了置换的痛点。但它到底能不能真正盘活全局，还需要时间来检验。
显然老房子有没有未来，不能只靠一次政策“大招”。最终，还是要看整个楼市能不能进入一个良性循环，能不能真正平衡好老房主、刚需和地方这三方的利益。
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