01
“相当可怕”：数据揭示年轻父母为何纷纷逃离悉尼
一张交互式热力图显示，悉尼55%的区域被列为 “完全无法负担”，这些郊区的大量居民正快速迁往地方地区。
悉尼郊区人口持续流失，地方城镇人口则不断增长 —— 全市房价中位数增速远超薪资涨幅，迫使年轻父母离开悉尼，只为买得起能容纳全家的房子。
一项针对房价、人口流动和出生率的数据分析显示：悉尼房价最难以承受的郊区正在流失人口，而相对可负担的郊区人口增速暴涨。与此同时，悉尼出生率持续下滑，地方城镇却迎来 “婴儿潮”。
由数据机构Primara Research和Airteam制作的交互式热力图，展现了 2001 年至 2024 年新南威尔士州（NSW）住房可负担性的恶化趋势。
图表颜色由浅至深渐变，炭黑色代表 “完全无法负担” 区域 —— 住宅价格中位数是家庭收入中位数的9 倍以上。
图表的人口增长板块依据澳大利亚统计局（ABS）2001—2024 年数据，用绿色标注人口增长区域，紫色标注人口流失区域。
数据显示，悉尼 55%的区域属于 “完全无法负担”，其中大量郊区正在流失人口，而新州沿海各地的地方区域人口则在增长。
2024 财年，大悉尼地区整体实现净移民正增长，新增107538人（主要为海外移民），但向澳大利亚其他地区流失了41000人，高于 2023 财年的38000人。
2024 财年，墨尔本（2.7%）、布里斯班（2.7%）、珀斯（3.1%）的人口增速，均远高于悉尼（2%）。
“悉尼一直有人流向其他地区，这本身就说明住房可负担性是核心原因。” 毕马威（KPMG）城市经济学家特里・罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示。
“这批外流人口大多是年轻人，他们首次置业，而悉尼的房价门槛高得像座山，根本翻不过去。于是他们转向亨特地区、纽卡斯尔、昆士兰州东南部，或是翻越大分水岭去往更远的地方。”
罗恩斯利称，35 岁以下人群过去更倾向于前往悉尼就业、求学，但这一趋势正在逆转，因为这个群体根本买不起房。
他指出，悉尼居民的生育意愿降低，而亨特、卧龙岗、黄金海岸等地区出现婴儿潮，原因是人们想买房、生孩子，却在悉尼无力实现。
32 岁的博思马和 30 岁的妻子卡拉（Kara）在 2024 年下定决心搬家 —— 固定房贷利率到期，而第三个孩子即将出生，家庭需要更大空间。
“那真的相当可怕，我们每个月都在入不敷出，还房贷要靠存款，积蓄一点点被掏空。我们不得不认真考虑搬去别的地方。” 博思马说。
“在悉尼有房，可我们的可支配收入却越来越少，所有东西都越来越贵，我们只能不断调整计划、降低预期。”
博思马是木匠兼木工教师，他在科夫斯港南部以86 万澳元买下土地，正花费约40 万澳元自建房屋，并在 Instagram 上记录建房过程。他的妻子经营着泳装品牌Winki Suits。
“我们买了一小块农场，离海滩只有 7 分钟车程…… 有小溪和水坝，地势平坦，树木很多。”
博思马说，比他年长 5 到 10 岁的朋友当年还能从公寓换成双联别墅，但如今房价涨幅太大，他们已经做不到了。
“最让人心碎的一点是，我们根本买不起、住不起自己长大的地方。”
“我们完全没可能留在悉尼，尤其是北部海滩。希望我们现在搬去的地方，将来我的孩子也能一直住下去。”
地产数据平台Cotality1 月数据显示：悉尼房屋与公寓合并价中位数为120 万澳元，地方地区合并中位数为74 万澳元，全国中位数为91 万澳元。
麦格拉思・曼利房产（McGrath Manly）中介维姬・兰姆（Vicki Lamb）表示，她负责的区域房价已经失控，主力客群变成了搬进豪华公寓的精简住宅人群。
“他们卖掉大房子换公寓，把公寓价格也推到了普通人买不起的地步，可怜的年轻人彻底被房价排除在外。” 兰姆说。
“父母们都在想办法帮孩子入市…… 和孩子共同买房，这是唯一的办法。”
即便悉尼远郊曾经的可负担区域，如今也变得极度或完全无法负担。过去五年，布莱克敦（Blacktown）“完全无法负担” 区域占比从 0% 飙升至 43%。
“在悉尼想找个宜居的地方…… 无论去哪都一样，只是房贷压力和买不起的程度不同而已。”Primara Research 数据研究主管彼得・德伦南（Peter Drennan）说。
“我一直试图从数据里寻找转机，但完全看不到。”
“过去五年，约 65%—70% 的地区房价变得更难负担，没有任何迹象显示情况在好转。”
州政府一直强硬推翻地方议会政策，允许热门郊区修建公寓，以增加供应、平衡需求 —— 经济学理论认为这能压低房价，但专家警告，恐怕为时已晚。
“悉尼陷入了困境，住房压力短期内不会缓解。但这也倒逼政府加快推进区划改革、降低建筑成本，这样才能在悉尼建起更多可负担住房，缓解人才流失。” 罗恩斯利说。
02
澳18岁少年急抢首套房，政府补贴反成房价推手，3个月暴涨10%
澳洲政府旨在支持首次置业者的补贴计划正面临“适得其反”的质疑。
年仅18岁的Dylan Buckle正在寻找人生第一套住房。他坦言，由于担心等待太久会被市场彻底淘汰，自己迫切希望利用工党政府推出的“5%首付计划”尽早入市。
在他看来，住房负担能力已成为迫在眉睫的问题。
“过去三个月内，公寓价格就上涨了8%到10%，我的借贷能力直接决定了能买什么样的房子，”Dylan表示，如果再等两三年，入门级市场中恐怕再也没有他能负担得起的房产。
房产中介透露，政府的首次置业担保计划（First Home Guarantee Scheme）虽帮助储蓄较少的买家免去了昂贵的贷款机构抵押保险，但同时也加剧了入门级市场的竞争，在无形中推高了房价。
Dylan对该政策的看法十分复杂。他承认，如果没有这项计划，他可能需要更长时间才能入市，且届时的购房成本会因房价上涨而更高。
但与此同时，大量年轻买家受政策吸引涌入市场，确实对房价上涨产生了推波助澜的作用。
除了政策影响，昆州房价的快速攀升也让Dylan倍感压力。目前他已获得Great Southern Bank的贷款预批，将目标锁定在布里斯班市中心35万至45万澳元区间的单身公寓。
他表示，身边人的共识都是“买房要趁早”，这种对错失机会的恐惧（FOMO）一直笼罩着他。
Great Southern Bank首席客户官Rolf Stromsoe指出，研究显示近半数澳洲人将房价上涨视为买房的最大障碍。除了约40%的受访者担心房价持续走高外，房源供应的严重不足也让买家感到强烈的紧迫感。
Experian Australia总监Brian Bond则提醒，近期加息对家庭信贷压力的影响不可小觑。根据最新的消费者压力晴雨表，抵押贷款及信用卡持有者的违约风险在过去一年中持续上升。
Bond表示，随着通胀推高日常开支，现有的财务压力将进一步加剧。特别是正挣扎于住房和托儿成本的年轻群体，以及面临医疗和公用事业开支上涨的低收入老年群体，在加息潮中显得尤为脆弱。
针对当前形势，Stromsoe建议置业者在认真看房前必须做足准备，包括明确预算、尽早咨询贷款机构或专业经纪人，以全面了解自身的负担能力并获取专家意见。
03
新州政府为绿色住宅投资4800 万元每年生产1000 套低碳住宅
新州政府宣布，向位于Orange 的Green Timber Tech 提供480 万澳元补助，支持其每年生产超过1,000 户绿色低碳住宅，并创造超过50 个在地就业机会。
目前公司已新增8 名全职员工，包括2 名专攻「木工＋科技制造」的学徒。
Green Timber Tech 采用预制（prefabricated）模组建筑技术：
墙体、地板与屋顶于工厂预制
运至现场后仅需约两天完成组装
适用于区域住宅、社会住宅、灾害重建、校舍及私人住宅
工厂化生产可降低天候影响、加快施工速度并提升品质一致性。
新住宅设计特点：
使用可再生人工林木材
高科技制程降低材料浪费
建筑气密性高，冷暖气能耗降低
碳足迹减少超过60%
政府表示，在住房短缺与气候挑战并存的情况下，此模式兼顾供给速度与环境永续。
本次补助来自新州政府4.8 亿澳元的净零制造计画，支持低碳制造与区域产业发展。
Rose Jackson 住房厅长宣布，政府将与Green Timber Tech 合作建造32 户永续社会住宅，加速提供安全住房。
新州能源厅长Penny Sharpe说，这是新州乡镇的重大胜利。我们不仅资助永续住宅，更资助能在一个周末内完成建造的住宅。
新州住房厅长Rose Jackson说，工厂化生产让我们能更快交付更多住宅，减少延误风险。
Green Timber Tech 执行长Pete Morrison说，这项投资是对区域制造与现代建筑技术的重大肯定。我们将在Orange 扩展低碳制造基地，加速为新州提供所需住房。
04
打折卖房给子女？小心被追缴巨税，澳专家警告：晚年或向子女要钱
随着澳洲生活成本压力日益加剧，不少父母为了帮助子女置业，选择将名下房产以大幅折扣的价格“内部转让”。
然而理财专家指出，这种慷慨之举看似双赢，实则潜伏着巨大的财务危机，甚至可能导致父母晚年被迫依赖子女养老。
Super Guy创始人兼首席执行官Chris Strano表示，虽然折价卖房给家人能省下中介佣金和营销费用，并让父母在有生之年亲眼见证子女获益，而非等到去世后才进行遗产转移，但其中隐藏的财务风险不容忽视。
值得注意的是，澳洲税务局（ATO）在资产增值税（CGT）的征收上采取“市场价值替代原则”。
这意味着，无论父母给子女打了几折，政府依然会按照房产的市场全价来计算卖家应缴纳的税款。
在这种情况下，父母实际拿到的房款减少了，但需要缴纳的税金却一分不少。与此同时，Strano提醒称，买方通常也需要按市场全价缴纳印花税，即使是家庭成员之间的亲情转让也无法豁免。
对于依赖投资房养老的群体来说，低价卖房的代价可能更为惨重。Strano警告称，这种做法会直接削弱长期的退休保障，一旦养老金（super）或其他投资出现波动，父母很可能会面临资金枯竭的窘境，最终不得不向子女寻求经济援助。
此外，家庭关系的平衡也是一大挑战。如果家中有多个子女，仅向其中一人提供“亲情价”房产极易引发不公平的心理落差。
专家建议，在进行此类遗产规划时，必须统筹考虑如何平衡对其他子女的安排。
虽然出售投资房可能涉及资产增值税及未来收益损失，但Strano认为，从优化退休生活的角度来看，适时卖房具有以下五大优势：
降低资产集中风险
即便拥有多处房产，单件房产通常也占据了个人财富的极大比重。通过在退休时将其套现，可以降低对单一资产的过度依赖。
Strano 建议投资者反思：如果房价暴跌25%、租金中断或产生巨额维修费，自己的退休生活是否还能维持？
释放资金流动性
退休开支通常需要稳定的现金流，而房产最大的弊端在于无法分拆变现。
Strano形象地比喻道：“你不能为了筹集5万澳元买车或度假，就卖掉家里的浴室或客厅，但股票或基金却可以根据需要小额减持。”
实现多样化投资组合
卖房所得资金可以重新配置到更符合退休需求的组合中。相比于房产的波动，退休人员更需要回报稳定、波动较小的投资工具，以确保退休目标的稳步实现。
巧妙利用税收政策
出售时机的选择大有讲究。如果在彻底停止工作后的下一个财年出售房产，由于当年的个人总收入降低，卖房产生的资产增值税也可能随之减少。
Strano补充道，若能将部分收益注入养老金（super），还能进一步降低未来的税务负担。
彻底告别管理压力
管理投资房往往费神费力。退休后卖掉房产，意味着不再需要应对挑剔的租客、对接房产中介或处理层出不穷的广告和维护费用。对于追求安稳晚年的退休者来说，这种精神上的解脱同样价值千金。
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