青岛楼市最魔幻的板块，一定是崂山。同一个崂山，冰火两重天。
01、
越贵的越抢，越偏的越凉
眼下的崂山楼市，简直就像一个被强行折叠的平行宇宙。
据克而瑞发布的数据：2026年1月，青岛楼市销售额前三的项目，均在崂山区，排名第一的是鲁信蔚蓝海岸，这样的前海顶配盘，虽然单价一路狂飙突破10万+的大关，但真正的有钱人，依然在拿着真金白银拼手速。
▲鲁信蔚蓝海岸售楼处沙盘
对于高净值人群而言，房子早就脱离了单纯的居住属性，他们买的是核心圈层、是城市不可复制的绝版资源、是能穿越周期的硬通货。
而那些地段逊色、房龄偏老的崂山刚需小区，价格则越来越亲民，虽然城市界面看着没那么光鲜亮丽，但胜在生活氛围浓郁、周边配套成熟，最关键的是价格越来越接地气。像西韩新苑，有房源成交价已跌至8字头！
这两种极端的产品，都有着稳固的客群基础，属于市场机制下自然而然的相互选择。
02、
同一个崂山，为啥差价十多倍？
说白了，崂山早就不是“一个崂山”了。它被切割成三个世界：石老人、浮山前、金家岭、王家村这种核心区，是富人专供，房价怎么涨都有人接盘；张村河这些新兴板块，则是中产改善的战场；再往外围走，虽然门牌还是崂山，但城市界面、配套水平，一言难尽……
在崂山的边缘地带，偏偏有一些外围盘，还揣着一颗“核心区的心”，打着“低密山居”、“隐世大宅”的旗号，明明位置偏僻，却非要卖出个豪宅价，成了“有钱人看不上，没钱人买不起”的典型样本。这种“偏远高端盘”，正面临着前所未有的市场毒打。
说到这种进退两难的尴尬盘，君一伴山鸣樾，绝对是个绕不开的话题标本。平心而论，作为波尔多小镇的升级版，开发商君一控股，在这个项目上确实下了不少血本，底子是有的。
▲君一伴山鸣樾实景
看产品本身，小区做得确实不错，容积率1.2，这在主城区是相当稀缺，居住舒适度直接拉满。全石材干挂外立面，新中式园林、私宴厅、儿童活动区一应俱全。
▲君一伴山鸣的儿童活动区
单看产品力，放在崂山任何一个核心板块都能打，而且距离地铁4号线小崂山站不过两百来米，标准的地铁盘。
但这个盘的槽点，实在是太扎心了：
脱节的周边配套
▲君一伴山鸣樾的邻居，是中北崂社区
说是住在崂山，其实项目窝在南宅和沙子口之间的中北崂片区，周围的商业、医疗和学校等配套，还有待完善。这就是伴山鸣樾最大的尴尬：价格，对标的是核心区改善客群；可地段和配套，却只能吸引的刚需（地铁）和养老（环境）。
傲娇的价格门槛
君一伴山鸣樾，洋房户型起步面积130平，均价3.3万/平；223平起步的叠拼别墅，更是飙到了3.7万/平左右。
▲君一伴山鸣樾130平户型图
这个定价逻辑有点迷幻：预算充足的土豪，要的是繁华与圈层，会选择金家岭或者前海一线的真豪宅；而那些想改善居住环境的中产，看着君一伴山鸣樾这总价，再看看周边光秃秃的配套，只能无奈地作罢。
▲君一伴山鸣樾样板间实景
缩水的山居体验
楼盘名字，既然叫“伴山”，但这里距离崂山真正的核心景区，还有相当一段距离。小区南侧虽然有几座小土山，但连个像样的登山步道都没有，完全体会不到那种“采菊东篱下”的悠然自得。
▲君一伴山鸣樾南侧是烟台山
按照以前的说法，山之北为阴，山之南为阳；房屋一般要在阳面，不要在阴面。从现代居住的角度来说，南侧有山，对于居住最直接的影响，往往是采光和视野和通风。
03
被背刺的“天崩局”，怎么破？
最让开发商难受的，还不是地段的硬伤，而是来自旁边自家二手房的致命一击。
▲波尔多小镇
君一伴山鸣樾旁边，就是同一个开发商早年开发的波尔多小镇。当年的波尔多小镇可是风光无限，洋房最高的时候到了3.8万/平。现在的二手房价格，近期一套175平的复式房源，成交单价居然直接砸到了2.26万/平，活生生跌掉了两百多万。
旁边二手房东在疯狂割肉甩卖，单价只卖两万出头，你这新盘还在旁边端着3万多的架子，购房者心里这笔账，算得比谁都精明。这也就难怪，君一伴山鸣樾从2023年12月拿到预售证以来，82套房子，至今仍有80套房源待售。
面对这种“天崩”开局，君一已经开始疯狂出招了。这个春节假期，售楼处直接挂出了“不打烊”的招牌，什么亲临现场就送年货福袋，签约成交就送品牌家电，甚至还搞出了“老业主专属98折福利”，最高优惠幅度一口气给到了25万元，还限时推出了惊喜底价墅院房源。
▲君一伴山鸣樾售楼处沙盘
但是，光靠送点家电、发个福袋，显然只是隔靴搔痒。在二手房2万多单价的无情碾压下，新盘如果不大刀阔斧地重估价格体系，依然很难打破僵局。未来大概率会看到，更多形式的工抵房、或内部特价房流出，把总价真正拉低到那些“嫌市区老破小太破，又觉得张村河豪宅太贵”的中间夹心层，能够得着的范围。
▲君一伴山鸣樾实景
在这个买房人越来越精明、不再轻易为“地段画饼”买单的时代，对于那些位置尴尬却想走高端路线的楼盘来说，光靠情怀和故事已经行不通了。那些拿着高端噱头，却没有核心价值支撑的楼盘，注定要被市场教做人。直面现实，拿出真金白银的诚意，或许才是走出这个怪圈的唯一解药。
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