市场下行导致阿俊（Tuấn）的41平米公寓短线投资计划落空，降价3亿越南盾数月仍找不到买家。
阿俊（40岁，兴安省）于2025年10月在河内嘉林县（Gia Lâm）都市区的一个32层高楼群的4号楼投资了一套高端公寓。这套41平米的公寓总价48亿越南盾（约每平米1.17亿越南盾），据称是该项目的最后一批房源。这位投资者表示，为了拿下这套房，他还向中介支付了3亿盾的差价。
带着房价会随着东部一系列新项目而上涨的预期，阿俊计划在签署买卖合同前"套现"。然而，截至目前，他已支付了12亿越南盾（按进度付款25%），挂牌数月仍无人问津。
"一些同面积房源差价已降到1-2亿盾，甚至按合同原价卖都难以成交，"他说，并称已接受差价损失，继续以48亿盾的价格挂牌出售这套一居室。
像阿俊这样的案例并不少见。雪绒（chị Tuyết Nhung）（42岁，金莲坊）在东英县（Đông Anh）一个大型都市区的45层高楼群投资了两套高端公寓，本想趁着市场缺乏新项目、流动性高的时候"短线炒作"。去年年中，她以每套60亿越南盾（约每平米1.36亿越南盾）的价格购入，外加5亿盾差价。两套一居室总价近130越南亿越南盾。
她本打算年底前转手获利，但挂牌至今仍未卖出。目前这位投资者每套房已付款近50%。曾建议她"买入即赢"的中介表示，现在很难卖，因为新项目不断入市。
"按合同原价卖都没人要，因为中介现在推出的新房源每平米只要1.19-1.2亿越南盾，比我合同价还低10%，"雪绒 说，她表示趁还在本金宽限期，继续委托其他中介出售。
河内市中心的一排公寓楼
专做东部（包括河内龙编、嘉林及兴安文江）公寓板块的中介孟长（Mạnh Trường）表示，今年前两个月，委托出售大型都市区新项目房源的客户量比去年同期增加约20%。这与9个月前客户在该区域"争抢"购房名额的局面完全不同。
然而，孟长说，从节前开始交易就非常缓慢，市场陷入"十卖一询"的境地。面对价格停滞，许多房主更新了委托价，愿意每套降价1-2亿盾差价，甚至一些大户型比市场高点时降价3-5亿越南盾。
这一动态被由Masterise Homes和Techcombank支持的房地产服务机构One Housing记录到。该公司表示，流动性下滑的迹象从去年第四季度就已出现。河内及周边地区录得约9500套公寓转手交易，同比下降22%。
"公寓板块——此前引领市场的板块——正在明显转向。新供应将有助于平抑售价上涨，同时抑制投机和短线炒作心态，"One Housing预测，河内今年可能迎来3.5-4万套新开盘公寓。
房地产网站Batdongsan的数据也显示，河内公寓市场从2025年底开始价格企稳。与去年底相比，一些项目如The Senique、Masteri Waterfront、The Sapphire - Vinhomes Ocean Park 1、Imperia Signature Cổ Loa等转售价出现1-4%的下跌。
EZ Property总经理范德全（ông Phạm Đức Toản）表示，"集中出货"现象主要集中在高价公寓的"短线炒家"群体。市场火热时，他们只需拿到预订权或付款15-25%，"就能转手获利数亿至数十亿盾"。自去年底市场进入平稳期后，这部分人不得不抓紧转手，赶在2年本息宽限期内出货。
然而，由于买入价高，每平米上亿盾，又是在FOMO（害怕错过）时期购入，多数人还支付了数亿至数十亿越南盾的差价。出货压力大，但又竞争不过中介的新房源，这群人近乎"套牢"。
One Mount Group市场研究与客户洞察中心主任陈明进（ông Trần Minh Tiến）同样认为，市场正进入自去年中期投机资金大量涌入后的"清洗过程"。自2025年10月起增加的利率压力，加上转售价企稳，直接影响了买家心态。
他说从去年底至今，多家银行的购房贷款利率正大幅上调，从普遍的每年6-8%短期内升至约12-14%。此时也是许多2023年底至2024年初发放的购房贷款开始结束本金宽限期的节点，导致本息还款义务骤增。
与此同时，许多项目价格趋于稳定。他以西部和东部两个都市区的公寓报价为例，仅比上月微涨0.8%，呈横盘趋势。这表明市场已触及短期阻力位，需要时间消化新的价格水平。
同样，世邦魏理仕越南住宅市场总监武黄俊杰（ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt）也认为，售价居高不下，远超多数人承受能力，市场可能进入饱和状态。"卖方不愿降价，买方担忧风险，流动性减弱，"他说，并指出2007-2011年阶段，当国内房地产市场过快上涨、信贷收紧时，交易几乎冻结，如今有类似风险预警。
今年，专家预测随着供应量重回2015-2019年高峰期每年3.3-3.7万套的水平，短线投资者的出货压力将越来越大。利率上升趋势加上买方的谨慎心态，将使流动性问题日益严峻。
有越南媒体于2025年12月底进行的近4000名读者调查显示，对30亿越南盾以下住房的购买需求占比超过60%。然而，高房价迫使许多今年的购房计划暂缓。约20%的读者反馈继续租房、积累资金，14%选择暂缓购房等待价格回调。
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