大家最近肯定留意到，前央行副行长朱民在2025年3月31日央视《面对面》节目里直言房价很难再涨起来了。这话放在过去听起来挺刺耳，因为从上世纪九十年代末住房市场化改革以来，房价上涨好像成了大家默认的节奏。现在一位长期研究宏观经济的专家在国家级平台这么讲，说明事情确实到了转折点。他不是空谈，而是把多年观察到的变化摆出来，让人看清房地产背后的支撑基础正在松动。
朱民这次讲话的核心，是支撑房价上涨的三大基础已经变了。先从人口说起。2016年以后新生儿数量明显下滑，到2024年已经远低于之前高峰时期。这直接影响二十年后购房主力人群的规模。二十五岁到三十五岁这个买房最集中的年龄段，过去几年实际购房比例也在下降。年轻人现在面对房价，更多选择租房而不是背贷款。在一线城市，租一套两居室和买同样房子每个月支出差不多，但租房能随时换地方，工作调动或者生活变化都灵活。买房的话，首付得全家凑，后面几十年收入大头用来还贷，生活空间就被挤压了。很多人算过账，发现买完房后不敢随便换工作，不敢多花钱消费，甚至小病都得忍着。这不是个别现象，而是整个一代人的选择在变。
再说财政逻辑这块。过去二十多年，地方政府收入很大一部分来自土地出让。2021年全国土地出让收入达到高峰，但到2024年已经回落不少。以前的模式很简单，地方政府卖地拿钱，开发商拍地建房，购房者贷款买进，银行收利息，形成一个闭环。地方政府有钱搞基建，开发商有利润，银行有利息，购房者觉得资产增值，大家都觉得稳。现在购房需求减弱，房子不好卖，开发商拿地就犹豫，整个链条卡住了。土地拍卖现场冷清，开发商资金紧张，不敢大规模投入。地方政府收入少了，就得想别的办法，不能再把宝全押在卖地上。这不光是数字变化，更是整个财政模式的转向。
潘石屹在房地产领域也曾多次表达对市场走势的看法，这些看法常常基于市场数据和行业变化。早在1998年，他从海南市场撤出资产，避免了随后泡沫破裂带来的损失。到了2018年，他又出售了SOHO中国核心资产，实现套现，这一步在当时引发讨论，但后来市场调整证实了其判断的准确性。这些经历让他在业内被视为对市场敏感的观察者。最近，他再次谈及楼市未来三年可能的发展方向，这些方向与当前市场供需关系、政策调整以及区域差异密切相关。
第一个方向是房价整体趋于稳定，既不会出现大幅崩盘，也不会重现过去的快速上涨。潘石屹指出，市场已进入调整期，价格波动将保持在较小范围内，主要表现为横盘状态。这与全国房屋存量过剩和需求端变化相符。全国房屋总量已达到较高水平，人均住房面积也处于较高位置，供给端不再短缺。同时，出生人口从较高峰值降至较低水平，购房主力群体规模缩小。这些因素导致供需趋于平衡，房价难以再现以往的上涨势头。
政策层面，各地陆续出台措施稳住销量和房价，如上海、北京、深圳等地的新规，但这些调整避免了大范围刺激。克而瑞数据显示，重点城市二手房价从高点回调幅度较大，这支撑了潘石屹的观点。市场不会崩盘的原因在于房地产仍扮演经济稳定角色，如果价格急剧下跌，会影响相关领域，如日常生活成本上升。未来三年，这种稳定将成为主流，普通购房者可观察下半年变化，再考虑核心地段入手。
第二个方向是房产功能回归居住本质，投资属性减弱，持有房产可能面临贬值压力。潘石屹强调，地价上涨空间有限，开发商需注重产品质量而非炒作。过去，房产被视为金融工具，通过地价拉升实现增值，但如今租售比处于较低水平，投资回本周期延长，房产更接近消费品。重点城市平均租售比显示，租金回报难以覆盖成本，持有房产的吸引力下降。除核心地段外，大部分房产将满足居住需求，而非赚钱途径。这与市场数据一致，房产总量充足，需求转向实用性。政策放松虽有，但未改变供需格局。潘石屹的判断源于2018年出售资产的经验，当时他已看到投资回报率不合理。未来三年，购房逻辑将从增值转向舒适居住，选房时需优先考虑配套设施和位置。
第三个方向是城市间分化加剧，核心区域与非核心区域差距拉大。潘石屹认为，这种分化超出许多人预期，一线城市核心区房产价值相对稳固，而中小城市或偏远地段房产流动性差。北上广深等地，即便近期价格调整，核心位置仍具吸引力。相比之下，三四线城市库存压力大，人口外流导致需求疲软。同一城市内部，高层住宅与多层住宅、老旧房产与新盘也出现分化。环京法拍房数量从较低基数升至较高水平，反映了持有成本增加。潘石屹2018年的资产出售，正是避开非核心资产风险。未来三年，这种分化将影响购房决策，核心地段房产可能保值，非核心房产持有风险更高。
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