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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
这些年，温州楼市竟出现了一个反常现象：市区的房价，跌得比部分郊县更多。
尽管温州郊县总体上房价也在跌，但不少县城、强镇跌幅没市区那么大。
其中，有些郊县房价还比较坚挺，跌得不多，甚至没怎么跌，在全国来讲都算不错了。
而温州市区，除极少数豪宅外都在跌，不少房子都腰斩了，甚至有些板块较高峰时跌了约三分之二。
瑞安
一般来讲，中心城市核心地段的房价，比周边城镇更保值。
在温州，在城市建设、优质资源等方面，市区确实比郊县更发达。
既然如此，为什么温州市区的楼市表现，反而不如郊县？
我们一起来看看。
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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
市区与郊县的楼市差异，其实长期以来一直存在。
从需求端来看，温州部分郊县有扎实的制造业基础，藏富于民，再加上县城对下一级乡镇有更强的虹吸效应。
而从供给端来看，其中最明显的差异，要数二手房规模与结构。
市区各类不同年代、类型的住宅
当前，市区的二手房，有一大批上世纪末、本世纪初建的新村式住宅、老式高层住宅，如今成了“老破小”、“老旧大”。
十年前的“大拆大整”，拆了市区大量落地房，让这些居民住上了现代化住房。
那么，市区居民买新房时，往往要卖掉一套“老破小”、“老旧大”、安置房等。当大家都在卖旧房，就形成了庞大的二手房供应。
楼市下行后，这些“老破小”、“老旧大”很难卖，但只要低于市场价，依旧有卖掉的希望。当然，这加剧了房价的下跌。
乐清的落地房
这看似很正常，郊县却不是这么一回事。
走在各大县城的老城，我们很少看到这类新村式的“老破小”，高层住宅也没那么多，以落地房为主，其中包括不少联建房。
即便十多年前，在乐清、龙港等地，买商品房都不是主流，不少人还在盖房子。
郊县较少经历大规模拆迁，这些落地房大多保留了下来，还被拿来开小作坊，成为其重要收入来源。
直到近几年，这些落地房愈发老旧、问题不断，小作坊又影响人居环境，有条件的居民开始逃离老城，涌向新区的商品房。
乐清的新房
不过，这些落地房很少有人接手，几乎没有二手房价值与流通性，甚至在交易手续上存在问题，从而打破了幻想。
既然如此，他们没想着也没必要卖掉落地房，不如留着当仓库、开店、开小作坊，或者出租，极少出现在二手房市场上，无法形成供应。
当落地房卖不掉，“老破小”、“老旧大”又很少，郊县的二手房市场供应量就很小。买房，大家都去买商品房了，很少想到二手房。
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市区的二手房，不仅仅只有这些“老破小”、“老旧大”，近年还多了两类主力供应房源：安置房、新交付商品房。
据去年市住建局发布的消息称，过去5年，温州市区累计完成109个行政村整村改造，高标准建成安置房24万余套。
这24万余套安置房，还仅仅指5年内、城中村改造的安置房，加上其他安置房，这批安置房实际数量只会更多。
当安置房总量过剩，再加上楼市下行，便被大量投向了二手房市场。
市区新建的天量安置房
除了安置房，在新交付商品房中，也有大量投向二手房市场，以楼市下行后投资客抛售为主。
正如这些年楼市下行，中弱二线、强三线城市房价往往跌得更多，部分原因就在于这些城市普遍存在投资现象，却缺乏综合实力与良好预期来支撑住房总量。
当那么多全新安置房、商品房投向二手房市场，价格还低于周边在售商品房，尤其是安置房价格要低得多。
既然二手房市场上有那么多全新、便宜的现房，为什么一定要买期房？就这样，大量潜在的商品房购房者，流向了二手房市场。
乐清的商品房
反而在郊县，既没有那么多新建安置房，也没有那么多住房投资现象，购房普遍以自住为主，楼市自然更稳健。
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郊县的住房结构，还影响了城区结构。
苍南灵溪老城
当老城很少拆迁，商品房基本在新区，在不少县城，我们会看到，新区与老城泾渭分明，割裂感严重，完全是两个世界。
老城与新区的反差越大，新区的商品房的吸引力就越强。
县城规模有限，往往只向一个方向发展，集全县之力只发展这一座新区，往往是行政中心与商务区的合体，人口也大多向这座新区集聚。
优质资源集聚，且少有安置房、旧房来干扰房价，这些新区的房价，自然会坚挺一些。
苍南县城新区
部分郊县大规模兴起买商品房较晚，不少购房者都是第一次买房。对他们来讲，哪怕是一个普通商品房，只要是全新的，都是改善居住了，短期内不会置换。
从某种程度来讲，市区的首改商品房，在部分郊县或许可以被视作“豪宅”了，眼下也很难买到更好的，无需挂牌出售。
即便是郊县真正的豪宅，在品质、创新等方面，与市区的头部豪宅依旧存在差距。
既然如此，只要在当地做到最好，还是会受到当地富豪的欢迎。
因此，差不多品质的商品房，在市区可能被抛售，但在部分郊县可能被珍藏。
瑞安瑞祥新区
至于这些县城的老城，从某种程度来讲，被他们“抛弃”了。
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当然，并非所有郊县都如此，每个郊县都有各自不同的现象。
比如，城市化启动更早、水平稍高的瑞安城区，老城里就有一些新村式“老破小”，也有拆迁后新建的安置房，安阳新区有一些高层“老旧大”。
同时，瑞安在东、南、北不同方向，都有不同的新区。好在近几年，瑞安向东发展比较坚定，楼市也有一定热度。
而在永嘉，与市区一体化、同城化的瓯江沿岸，也跌得非常厉害。
永嘉三江商务区
总体来讲，郊县与市区的楼市，处在两个不同的发展阶段。
在郊县，商品房依旧占据着楼市成交主力，增量市场特征依旧明显。
而在市区，楼市成交主力正逐步转向二手房，存量市场特征愈发明显。
不过，即便是那些目前楼市较好的郊县，只要政府继续拓展城区、供应土地，自然会有更多、更好的新房。
随着时间的推移，郊县现在的新房，也会慢慢变旧，不少居民也会产生新一轮改善需求，自然要抛售现在住的房子。
更何况，郊县老城若推动城市更新，也不可避免会出来一批新房。
到时候，各大郊县预计也会出现大量便宜的二手房。
简而言之，温州市区的今天，就是郊县的明天，二手房市场变大、进入存量时代，只是时间问题。
瑞安的城市更新
市区也好，郊县也罢，长期来看，楼市的未来终究还是看人口。
这并非简单地看常住人口数量，还需看人口结构，尤其是中产阶级、高净值人群等有效购买力。
因此，不管当前楼市好坏，一座城市终需通过城市建设、产业升级，提升竞争力与吸引力。
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