近日，益阳市赫山区人民法院审理了一起“买卖小产权房”引发的纠纷。因案件当事人周某与陈某均不属于案涉房屋所在地的集体经济组织成员，法院判决各自与案外人张某签订的房屋买卖合同无效。
基本案情
周某于 2023年9月初购买位于某村民小组集资修建的房屋，在办理房屋水电入户手续后即开始对房屋进行装修。2023 年9月中旬，陈某突然上门阻工，并砸烂周某多块已装修好的墙砖、地砖，抢走周某房门钥匙，周某报警后陈某才停止损害。2023年12月初，周某就房屋重新进行装修；2023年12月中旬，陈某再次上门砸毁周某已装修完的墙砖、地砖和房屋内所有装修材料及设施，并暴力阻拦周某将装修所用木材运输上楼，周某再次报警，当地派出所再次出警。在当地派出所调查过程中，陈某向当地派出所提供了其所持有的购房合同，根据购房合同明确表明陈某购买的系案涉楼栋第 1单元的房屋，而非案涉房屋。周某多次向陈某主张房屋损失，陈某均以强硬的态度拒绝，并明确表示只要周某动工装修，就会组织人员进行毁损。周某购置房屋系用于与女儿居住使用，因陈某阻工导致装修停滞，只能在外租房。为此，周某只好对陈某的侵权行为向法院提起诉讼。
陈某则向法院提起反诉，认为其于2014年与案外人张某签订了《集资建房购房合同》，该合同约定了案外人张某将案涉房屋出卖给陈某，陈某于当天支付首付款60000元。2015年1月，陈某向张某支付购房余款20000元，同时张某承诺在2015年2月交付房屋。后陈某收房并安装了入户门。2023年9月，陈某得知自己的房屋被周某进入并进行了装修，便前去告知周某该房屋系其所有，要求周某立即停止装修，但周某不予置理。陈某认为周某的行为属于非法侵入他人住宅，应承担擅自装修带来的后果。陈某要求周某立即停止对陈某所有的房屋进行装修，并恢复房屋的原状，同时赔偿周某各项损失约10000元。
法院判决
法院经审理后查明：周某与陈某均不属于案涉房屋所在地的集体经济组织成员。
承办法官认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，案涉房屋位于农村集体土地，农村宅基地使用权仅限于本集体经济组成员，而周某与陈某均不属于该集体经济组成成员，各自与案外人签订的房屋买卖合同均属无效合同，但这并不影响周某的财产（装修）受到陈某的侵害遭受损失后有权要求陈某赔偿的权利。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条的规定：“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任”，考虑到周某自身在财产遭到损害过程中也有一定的过错，酌情由其自身承担50%的责任，根据鉴定意见，由陈某赔偿周某装修损失6794.6元；至于恢复原状的损失，因周某并非案涉房屋的所有权人，自然无权主张要求陈某赔偿恢复原状的损失，故对该主张不予支持。因陈某对于其反诉请求没有提交相应的证据，亦不予支持。
法官说法
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体所有，农民仅享有使用权，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉房屋属于农村宅基地上建造的房屋，而周某与陈某均不属于该集体经济组织成员，各自与案外人签订的房屋买卖合同均属于变相出卖宅基地行为，因违法而无效。双方均不能依无效房屋买卖合同，而取得对案涉房屋的占有使用包括装修等权利，亦无权主张要求对方赔偿恢复原状的损失，双方只能就无效合同造成的损失向合同相对方主张权利。
法官提醒
防范交易风险四要点：首先，购房者需明确自身资格，非集体经济组织成员切勿抱有侥幸心理参与宅基地房屋交易；其次，要仔细核查房屋权属，确认出卖人是否为合法的宅基地使用权人及房屋所有权人，有无共有权人同意等关键信息；再者，需警惕“小产权房”陷阱。市面上所谓“小产权房”多为宅基地上建造的房屋，其转让不受法律保护，无法办理正规产权登记；最后，交易前应咨询法律专业人士，通过正规渠道购买权属清晰的房产，避免陷入诉讼纠纷甚至“房财两空”的困境。在此，法官提醒广大群众，随着宅基地制度改革的深化，盘活闲置宅基地需要在法律框架内进行，应充分认识宅基地房屋交易的法律边界，尊重集体土地制度，以维护自身合法权益。
来源：益阳市赫山区人民法院官网
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一审：李鑫航
供稿：吴 俊
2026年第47期之一
总第1954期
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