大家帮2026年北京土地的第7篇推送
这周的北京，土拍市场是这样的↓↓↓
顺义拍完顺义拍，顺义拍完昌平拍。
刚刚，昌平南邵板块的中关村科技园昌平园东区四期地块，迎来最终买家，铭嘉房地产以16.88亿元的底价摘得。
图源北京规自委官网
北京一周3组宅地，都已经尘埃落定，至此，2026年北京宅地成交总计来到7组，成交总金额达到87.49亿元。
2026北京宅地成交地图
今天宅地的具体成交信息是↓↓↓
地块名称：昌平区中关村科技园昌平园东区四期联合储备开发项目土地一级开发项目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地块；
拿地房企：铭嘉地产（昌平区国资委监管区属国有企业）；
成交金额：16.88亿元（底价）；
住宅楼面价：2.58万元/平。
今天昌平这组宅地，可以说就是被“嵌在”公园里，生态禀赋非常好，优越的自身条件能否在如今的冰冷的市场环境和内卷的昌平南新房市场，突出重围呢？
昌平新地块具体位置
先来看看地块周边配套。
首先我们从卫星图中可以看出，铭嘉新地块就在白浮泉公园里面。白浮泉公园曾作为昌平新城滨河森林公园的一部分，总占地面积398公顷，其中水域面积就达到149公顷，被称为是京北最大的带水的城市公园。
而铭嘉新地块就在白浮泉公园最大水域面积部分的正南方向，享有天然的水系景观。
新地块周边配套
此外，新地块东侧一条南丰路之隔，就是南邵核心区，地块距离昌平线南邵地铁站直线距离1.4公里，围绕南邵地铁站还有路劲世界城等商业、昌平五中等教育资源。
而新地块西北侧直线两公里左右就是昌平老城区，医疗、商业、教育配套相对也更丰富一些。
再看地块本身数据。
铭嘉拿下的这组地块，一共由0013、0015、0039三块宅地和0016幼儿园用地组成。
其中0039地块最大，也最方正，0013、0015两块地则呈现出不规则四边形。
图源规自委官网文件
再看每个地块的具体规划要求。
0013地块、0015地块用地规模分别为0.99万平、1.98万平，地上建筑规模分别达到1万平和2万平。
其中0015地块规划1座低压调压箱，且鼓励0013地块与0015地块地下空间进行连通。
0039地块用地规模达到3.51万平，地上建筑规模达到3.54万平，配建方面规划1座低压调压箱、1座分布式能源站（750平—1300平）、1座70平电信机房、1座50平电信机房。
0016地块占地4800平，则规划一处12班的幼儿园。
铭嘉新地块具体规划数据
粗算3块宅地的建筑面积大概6.5万平，更重要的是所有宅地的容积率达到区域内最低，只有1.01，控高都是18米，只有0015宅地局部可以限高到24米。
这样的地块素质，可以做6层以下的洋房产品，或者是联排双拼别墅产品了。（PS：顺义比较火的豪宅盘北京润园的容积率就是1.01。）
那么后面，我们就要看铭嘉怎么打造这片素质比较高的地块了。
最后，咱们看价格。
铭嘉拿下的昌平新地块，成交总价达到16.88亿，粗算住宅楼面价为2.6万/平。
这个楼面价与地块东北方向，2023年9月份拿地的观堂府项目2.6万/平的楼面价相当，比2023年3月份拿地的梧桐山语的2.5万/平和去年7月份拿地的凌雲颂项目的2.2万/平的楼面价要高。
虽然铭嘉新地块在地块素质和生态配套方面具备非常大的优势，但如今的市场环境，加上昌平南愈发艰难的新房市场，还是不能掉以轻心。
铭嘉新地块周边新房
比如新地块所在的昌平新城东区板块，目前还有3个新房项目主力在售。
其中建发观堂府，2023年12月开盘，到目前两年多的时间，虽然已经成交1395套房子，成绩非常不错，但奈何一、二期加起来一共1842套房源，所以到现在还剩440多套房源未完成网签。
观堂府最新的网签均价在4.5万/平左右。
而在2023年7月开盘的梧桐山语，也是一个拥有1217套房源的大盘，开盘至今两年半的时间，网签套数746套，网签率61.3%，网签均价4.06万/平。
目前，梧桐山语还有470套左右的房源未网签。
梧桐山语网签数据（3.18）
还有就是去年11月开盘的龙湖恩祥凌雲颂项目，到现在开盘不到5个月，580套房源总网签只有46套，网签均价4.13万/平。
凌雲颂到目前还有530多套房子未网签。
龙湖恩祥凌雲颂网签数据（3.18）
也就是说，只昌平新城东区三个项目加起来，就还有超过1400套的存量新房。
而且现在昌平新城东区的新房去化有点缓慢，尾盘的观堂府、梧桐山语后程乏力，刚开盘的凌雲颂也没有冲出销量。
再就是，新地块南侧一站地铁的沙河高教园板块，也同样盘踞这三大存量新房项目。
其中距离地铁最近的梧桐星宸，同样拥有1243套房源，从2023年12月开盘，到现在也两年多的时间，成功网签759套房源，目前仍有480多套房源未网签。
梧桐星宸这两个月的最新网签均价在4.4万/平左右。
还有，综合容积率在1.3以下的住总清樾府，2024年8月份开盘，三期一共1392套房源，一年半时间网签234套，还有超1100套的存量。
尤其去年12月份取证的2期304套房源，到目前只有1套网签，网签均价3.65万/平。
住总清樾府二期网签数据（3.18）
还有，沙河高教园西边的北京建工嘉境里，也是一个超千套大盘，总共规划1430套房源，2024年6月份开盘，到现在一年零9个月，网签套数来到361套，剩余未网签存量超过1000套。
北京建工嘉境里网签数据（3.18）
粗略计算，沙河高教园板块3个项目的未网签存量超过2500套，当然这其中包含清樾府、嘉境里还未拿证的1400多套房源。
也就是说，铭嘉新地块遭受南北夹击的新城东区和沙河高教园6个在售新房项目，存量逼近4000套。
在这样的压力下，可能需要铭嘉在新地块产品上下些功夫了，比如大胆一点，跳脱现有的刚需刚改竞争，走改善、小豪宅的路子。
总之，很难。
祝铭嘉房地产好运。
以上。
个人观点 仅供参考
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