来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 罗嘉欣
封面&头图来源 · 视觉中国
过去一年，是深圳商业“规模扩张”的巅峰之年，全年181万㎡的新增供应量创下近五年新高；而进入2026年，市场骤然按下“减速键”，预计新增供应仅约50万㎡，不及上一年度的三分之一，迎来近十年的“供应冰点”。
然而，“冰点”表象之下，潜藏着即将引爆城市的“高光热流”。2026年11月，亚太经合组织（APEC）将在深圳举行，全年300余场配套活动将把这座“创新之都”推向全球聚光灯下。
当“跑马圈地”的时代落幕，“精耕细作”的新周期正式开启。唯有读懂“冰点”逻辑、抓住“APEC”红利、并在存量中挖掘无限可能的参与者，方能重构深圳商业的世界级新图景。
01.
复盘2025
新开商业报告
据赢商大数据统计，截至2025年末，深圳在营存量集中式商业项目超340个，总存量商业面积逾2097万方，人均商业面积持续攀升，达1.1㎡/人，市场竞争进入“深水区”。其中，2025年深圳新开集中式商业186万方，创下近四年新高，新增供应较2024年大幅增长36%，其中体量大于3万方的商业项目15个。
超级IP入局，
非标与主题商业成为“生存法则”
2025年不再是简单的盒子Mall复制年，而是“超级内容”的元年。
■文旅破局：前海·华发冰雪世界以“全球最大室内滑雪场”为核心，构建“滑雪+商业+酒店”微度假闭环，开业即引爆亲子与年轻客群，有望成为大湾区现象级旅游目的地。湾区之眼（全球最大书城+商业）试运营凸显“文化+商业”属性，将阅读文化与商业深度融合，试运营期间展现出强大文化吸附力，成为新的城市文化客厅。
■艺术领航：深圳湾万象城二期与深圳湾文化广场接连亮相，巩固后海作为“奢侈品与文化艺术高地”的地位；K11 ECOAST将“艺术商业”理念推向新高度，通过公共艺术装置、生态空间及首店矩阵，打造新型滨海商业体验。与其毗邻的太子湾花园城villa街区，以低密度开放式形态提供区别于盒子Mall的“松弛感”社交空间，两者互补激活太子湾片区。
■青年文化：大湾区首座大悦城落子宝安，以潮流首店与文创空间重塑片区基因，开业半年销售额即达10亿元。
上：深圳湾万象城二期
下左：太子湾花园城villa街区
下右：K11 ECOAST
区域分化：
西部引领、中轴焕新、外围补位
截至2025年底，深圳集中式商业整体分布上，西部（宝安、南山）与东部人口大区（龙岗）构成核心引擎，福田、龙华稳居第二梯队，而罗湖面临存量焕新压力。其中，宝安区以量称雄，453万㎡总体量独占鳌头；福田区以‘质’立足，10个S/A级高能级项目拔得头筹。
聚焦到2025年，深圳新开商业项目主要分布在宝安、南山、福田、罗湖、坪山、光明六大行政区，呈现出鲜明的区域发展策略。
■西部领跑：体量爆发，转型消费高地。宝安区以断崖式优势成为年度供应第一大区，新增商业总体量达76.11万㎡，占总供应的41.8%。随着大悦城、怀德万象汇、华发冰雪世界等重磅项目入市，宝安已从“制造大区”彻底转型为“消费高地”。
■老区焕新：存量焕新，激活城区商业活力。受限于土地稀缺，福田、罗湖全面转向“存量改造”主赛道，通过物业升级挖掘商圈新活力。从平安金融中心商场（更名深圳PA mall）、深圳城市广场（更名深圳iN城市广场）的焕新归来，到东门商圈借势“二次元文化”的主题激活，核心区正通过“逆生长”重塑价值。罗湖益田假日广场则是罗湖大型旧村改造城市更新的最新力作。
■外区补位：配套完善，填补区域空白。外围区域不再是被遗忘的角落。坪山区迎来潮悦荟、凤凰安荟邻、百佳华佳漾里等多个项目，商业配套日益完善；光明区则有光明星河COCO City亮相，填补区域大型商业空白。特别是人才安居集团打造的多个“安荟邻”社区商业，精准解决了大型居住区“最后一公里”的消费需求。
02.
人气真相
从“体量通吃”到“内容为王”
在超2000万㎡的存量红海中，单纯靠“大盒子”通吃的时代已彻底终结。结合2025年度《深圳购物中心月度人气榜单》数据，深圳商业客流呈现出“头部巨头筑高墙、腰部项目拼刺刀、细分赛道出黑马”的鲜明分层特征。商业流量开始向具备“强内容力”与“强场景力”的核心商圈聚拢，“马太效应”愈发显著。
头部固化与新王冲击：
护城河夯实
在超大型项目（>15万方）梯队中，壹方天地、前海壹方城、万象天地、卓悦中心、深业上城、坂田万科广场这六大项目凭借巨大的体量、全业态覆盖及成熟的运营体系，构建了极高的护城河，长期霸榜。
与此同时，大悦城、K11 ECOAST、深圳湾万象城二期、怀德万象汇等新晋巨头凭借独特的内容基因，在开业期迅速卡位，改写了超大型项目的版图。但这些新项目能否走向“长红”，仍需时间检验其持续运营能力。
腰部危机与尾部韧性：
冰火两重天
■腰部混战（10-15万方）：是竞争最惨烈的“腰部战场”，新老交替频繁，人气排名波动剧烈。前海欢乐港湾、KK ONE、福田星河COCO Park、皇庭广场等始终稳居前十。南山海岸城、布吉万象汇、中航城君尚等老牌项目排名时有波动，在其他项目（如罗湖益田假日广场、万象前海等）发力时，排名受到影响。
■尾部韧性（<10万方）：光明蓝鲸世界、仁恒梦中心、领展中心城、星河WORLD·COCOPark等社区型/区域型项目，依靠高频刚需服务成为客流“定海神针”。主题商业凭借“垂直深耕”展现出惊人的黑马潜质：PA mall以高比例餐饮与运动潮流定位实现人气逆袭；万象食家借“市集+商业”的独特形态持续吸附年轻客群；大运天地与中洲湾C Future City则紧扣粉丝与赛演经济，在漫展、演唱会等特定节点爆发惊人流量。
核心商圈双极驱动格局
商业流量进一步向城市超级商圈聚集。以12月为例，“福田-CBD”与“前海-宝中”两大商圈合计贡献了人气榜单三分之一的席位，形成了“新老并存、互补共生”的生态结构，极大地拓宽了客流护城河。
福田-CBD：依托卓悦中心、星河COCO Park等密集矩阵，打通从“高端奢华”到“潮流社区”的全维消费链条，以全业态覆盖固化中心地位。
前海-宝中：汇聚前海壹方城、欢乐港湾及海雅缤纷城等巨舰，凭借超大体量+差异化定位实现客群无缝衔接，以强区域吸附力重塑西部消费版图。
在赢商网看来，人气榜单的更迭揭示了一个残酷而清晰的现实：未来的商业竞争不再是“谁更大”，而是“谁更懂生活”、“谁更有趣”。 在存量深耕的下半场，唯有将空间转化为内容场域，将客流转化为情感连接，方能穿越周期，赢得人心。
03.
内容竞赛
首发成激活空间的“超级引擎”
从商业载体的品牌与空间内容运营来看，首发经济不再仅仅是品牌落地的仪式，更演变为购物中心激活空间活力、重构消费场景的“超级引擎”。在供应见顶的背景下，谁能抢占“首发”高地，谁便掌握了流量的主动权。
资源集聚：
头部虹吸，强者恒强
首店资源的分布呈现出极致的“马太效应”，向高能级载体高度集中。全国及华南首店共269家（占比44%），其中华南首店同比激增48.2%，彰显深圳作为品牌布局大湾区“首选门户”的战略定力。
标杆垄断：14家购物中心收割了全市超七成的首店资源。其中，深圳湾万象城、万象天地、前海壹方城联手吸纳了全市超40%的首店份额。深圳湾万象城凭借二期入市契机，以150+家首店荣登年度“收割王”；万象天地锁定年轻潮人输出69家首店；前海壹方城则高效辐射家庭客群，贡献45家首店。
梯队稳固：星河COCO Park、深业上城等成熟项目凭精准调改，年均稳定输出20+家；而大悦城、K11 ECOAST等新晋巨头则凭借独特的内容基因，在开业期迅速卡位，抢占市场热度。
非标突围：太子湾花园城VILLA街区、Kaledo嘉乐道等特色街区型项目，重点引入小众餐饮、潮流体验类首店，契合年轻消费群体的个性化需求。
品牌进化：
从“卖货”到“卖生活方式”
2025年落地的超600家首店，这些新首店基本告别了传统“货架式”陈列，全面迈向“体验场”叙事，业态呈现显著的“去标准化”特征：
■场景沉浸化：品牌争相打造兼具社交传播与沉浸感的“概念店”。如霸王茶姬以“超级茶仓”打破柜台界限，云贵菜系以“山野自然风”重塑就餐氛围，将供应链优势转化为可视化的美学景观。
■功能社群化：门店升级为特定人群的聚集地。安踏篮球竞技店、Snow Peak露营生活馆、海底捞“人宠共餐”店，通过嵌入互动设施与专属服务，提供极致的情绪价值与归属感，让门店成为线下社群基地。
■服务极致化：融合科技定制（科兰黎皮肤实验室）、文化非遗（潮宏基花丝镶嵌）及IP朝圣（泡泡玛特主题店），以“非标店型”打破传统边界，重塑消费认知。
活动升维：
从“展销柜台”到“城市事件”
全年347场高能级首发活动，构建起“立足湾区、辐射全国”的强大引力场。购物中心作为绝对主战场（占比60.2%），推动活动形态发生质变。
■快闪复合化：近半数活动进化为“快闪店（Pop-up）+互动体验”的复合模式，拒绝单纯的商品堆砌，强调沉浸式转化与用户交互。
■视觉社交化：主题美陈与艺术展览占比超四分之一。高颜值的视觉装置成为低成本传播的“社交货币”，印证了购物中心正从交易场所升维为具有文化格调的“城市客厅”。
■内容留客化：演艺与文化科普类活动虽总量不大，却以极高的用户停留时长和情感连接度，成为构建用户粘性、对抗周期波动的关键磁场。
（详见：）
04.
2026前瞻：
在“冰点”中抓住“三重机遇 ”
2026年，深圳商业市场将迎来极具戏剧性的“双重变奏”：一方面，新开商业供应量跌至近十年谷底（预计仅50万㎡），进入“存量深耕”的冰点期；另一方面，亚太经合组织（APEC）将在深圳举行，全年约300场配套活动将把深圳推向全球聚光灯下，带来前所未有的高光时刻。（详情：）
2026深圳筹开商业项目清单
在供应冰点与APEC盛会的双重变奏下，以下三大机遇值得重点关注：
机遇一：
借势APEC，做高“国际范”
2026年APEC峰会将是深圳商业迈向国际化、高端化的超级催化剂。预计全年约300场活动（涵盖人工智能、数字贸易、绿色经济等），特别是11月的领导人非正式会议及工商领导人峰会，将带来数万人的全球政商精英客流。
如福田CBD-香蜜湖-深业上城，作为核心政务与商务接待区，将迎来品牌展示与高净值客群转化的黄金期；南山后海/深圳湾依托总部经济与滨海景观，将成为展示深圳“科技+时尚”形象的首选地。
APEC的国际关注度还将加速品牌首店落地，高端定制、艺术展览、商务宴请及融合非遗、科技互动、本土设计的体验式零售业态，将成为讲述"深圳故事"的最佳载体。
机遇二：
死磕存量，做深“精细化”
存量项目正通过“微改造”与“业态重构”挖掘存量价值，将商业空间转化为品牌形象展示与城市文化打卡的窗口。
■东门-人民南商圈：名创优品深圳旗舰店的开业，意味着东门正从“大众批发街”向“潮流品牌展示街”转型。金光华广场通过外立面改造焕新，不仅提升了建筑美学，更将其打造为区域新的商业打卡点，以“颜值经济”吸引年轻客流回流老牌商圈。太阳百货即将启动整体外立面改造和顶楼焕新；老国贸商城亦将在2026年蝶变归来。
■福田CBD商圈，已进入“螺蛳壳里做道场”的精细化运营阶段，在营项目通过局部空间的精准调改，激活存量资产的毛细血管。如卓悦中心北区调改焕新，皇庭广场B2层调改焕新等，均以小切口撬动大流量。
机遇三：
抢占文旅风口，布局都市度假消费带
随着大梅沙、大鹏乐高乐园等项目的推进，东部文旅商业配套将迎来品牌入驻的黄金窗口期。回顾2025年，阿那亚、华润置地、鸿荣源、中旅、复星等企业均与大鹏新区签署投资协议，未来发展机会持续关注。对于运营商与品牌方，可关注东、西部"小而美"点位，承接全市乃至大湾区的周末微度假客流，在文旅赛道提前卡位。
2026年的深圳商业，是一场从“拼体量”到“拼内容”的转型期。在“十年冰点”的表象下，蕴藏着轻资产扩张、垂直赛道爆发、存量价值重塑的巨大新机。
Hot video
热门视频
欢迎联系小编：winshangxb
热门跟贴