2026 年一季度，南京楼市完成从"政策底"到"市场底"再到"修复启动"的关键过渡。3 月 20 日南京出台 6 项稳楼市新政后，市场在短短 18 天内迅速显现回暖迹象。3月新房成交面积环比激增 243.46%，成交均价回升至 25000 元/㎡，二手房单月成交逼近 1 万套大关。
新政落地 18 天，市场热度快速攀升
2026 年 3 月 20 日，南京市住房保障和房产局正式出台《稳定房地产市场的政策措施》，推出 6 项稳楼市新政。这是 2026 年以来南京首个系统性房地产支持政策，涵盖供给侧、需求侧、金融支持等多个维度。
新政核心举措包括：以旧换新 1% 贷款贴息（2026 年 12 月 31 日前完成卖旧买新的购房者可享贷款总额 1% 贴息，全市贴息总限额 1 亿元）、人才房票全域落地（按学历给予 3 万 -15 万元梯度购房补贴）、商办首付降至 30%等。政策从供需两端协同发力，核心导向为激活置换需求、稳定市场预期。
政策落地效果显著。江宁区 2000 万元人才房票补贴资金池，3 天申请额度达 1922.65 万元，额度基本申领完毕。以贷款 200 万元为例，购房者在享受人才房票补贴基础上，叠加本次新政 1% 贷款贴息，可额外获得 2 万元补贴。新政落地首个周末，多个项目售楼处来访量与认购量显著增长，周末单日接待客户超过 200 组的屡见不鲜。
新房市场：供需错位，改善需求强势领跑
供求关系逆转，需求端恢复显著优于供应端
2026 年 3 月，南京新房市场呈现明显的"供不应求"格局。新房供应面积仅 18.04 万㎡，而成交面积环比大涨 243.46%，供求比降至 0.55，需求释放节奏显著快于供应。成交均价回升至 25000 元/㎡，环比上涨 4.21%，价格韧性凸显。
从月度走势看，2026 年 1-2 月市场处于传统淡季，受春节假期影响，新建商品住宅成交面积同比有所回落。1 月新房成交 16.62 万㎡，2 月降至 9.5 万㎡，环比下降 42.85%。但 3 月成交实现强势反弹，成交套数达 2618 套，较 2 月增长 260.61%。
改善型需求主导，产品结构深度重构
2026 年南京主城区住宅市场正经历深刻的"脱刚化"转型，各面积段成交格局发生根本性重构。90 平方米以下小户型供应断档，120 平方米以上改善型产品成为市场绝对主流。
110-130㎡面积段成交 858 套占比最高（32.77%），三房和四房合计占比达 94.8%，总价 300 万元以上房源成交占比 42.8%，改善型需求成为市场绝对主力。
3 月新房市场中，三房和四房合计占比高达 94.8%，总价 300 万元以上房源成交占比达 42.8%。从成交结构看，110—130 平方米面积段成交 858 套占比最高，3 万至 4 万元/平方米和 4 万至 5 万元/平方米的中高端产品主导市场。
区域分化显著，核心板块价值稳固
2026 年 3 月南京楼市呈现明显的区域分化特征。从成交数据看，江宁、栖霞、雨花台、浦口等区域成交活跃，而传统核心区如建邺、鼓楼、玄武虽然成交面积占比较小，但单价远超其他区域。
核心区域：建邺区成交均价 43827 元/㎡，秦淮区 42789 元/㎡，玄武区 37840 元/㎡，这些区域价格坚挺，改善型产品去化率高。南部新城中信泰富九庐，今年一季度热销超 3 亿元，拿下大校场板块成交面积、金额双冠军。
近郊区域：江宁区成交面积 7.53 万㎡居全市首位，成交均价 23595 元/㎡。金茂南京定鼎南京市一季度成交金额、面积 TOP1，江宁竹山路樾满云川夺得南京全市 3 月成交面积、金额"双冠王"。
远郊区域：高淳、溧水等远郊区域新房去化周期仍高达 56.4 个月，市场结构性分化与区域供需压力进一步凸显。高淳成交均价仅 8175 元/㎡，溧水 9817 元/㎡，价格仍在探底过程中。
土地市场：理性拿地，核心地块价值凸显
土地供应端则处于明显的控增量、去库存阶段。2026 年一季度南京商品住宅用地供应大幅缩减，根据最新发布的供地计划，商品住宅用地供应仅有 320 公顷，创下十年来新低水平，住宅用地供应同比再降 3 成。这一供给侧的明显收缩反映出市场的结构性调整特征。
与新房市场的活跃相比，3月的土地市场显得更为冷静和理性。
3月，南京全市共挂牌16幅涉宅地块，总建筑面积约79.16万㎡，主要分布在江北新区、江宁和高淳板块。然而，最终仅有6幅地块成交，总建筑面积28.14万㎡，且全部为底价成交，平均溢价率为0。
尽管整体平淡，但核心地块的价值依然得到了认可。例如，秦淮南部新城G01地块，由金茂以16.93亿元底价摘得，成交楼面价达24014元/㎡。这一价格不仅彰显了开发商对南部新城未来的信心，也为该板块的高端改善定位奠定了坚实的土地成本基础。
反观远郊，溧水、六合等地的地块楼板价仅在4000-5000元/㎡区间，且多由地方国资平台托底。这种明显的梯度差异，反映出房企在当前市场环境下“稳健投资”的逻辑：非核心不拿，非优质不投。
结语：温和修复启势，改善主导前行
2026 年一季度，南京楼市完成从政策底→市场底→修复启动的关键过渡。伴随公积金 5 年以上利率降至 2.6%、不满 2 年住房增值税优化、"宁六条"等政策密集落地，市场信心稳步修复。
政策红利持续释放："宁六条"覆盖供需两端，含"以旧换新"贴息、人才房票全域落地等举措，预计短期成交量有望提升，价格止跌企稳概率高。1 亿元贴息是近一年来首次直接财政让利，预计撬动 100 亿贷款规模。
供需结构优化：3 月供求比降至 0.55，需求释放节奏显著快于供应。随着"以旧换新"政策的持续落地，将进一步打通置换链条，强化一二手市场的联动传导，推动楼市形成更顺畅的循环格局。
传统旺季加持：二季度将迎来"金四银五"传统销售旺季，政策红利、供需优化、传统旺季形成合力，运行动能进一步增强。3 月市场整体呈现"政策发力、供需回升、结构分化"的温和修复，活跃度较 2 月显著提升。
综合来看，2026 年南京楼市大概率将呈现"整体企稳、局部回暖、远郊承压"的格局。南京作为长三角特大城市、江苏省会，经济、教育、医疗资源雄厚，对周边城市有持续的吸附力，这种基本面本身就对房价有基础性支撑。市场修复趋势有重要参考价值，建议购房者聚焦河西、大校场、主城等稀缺地段，避开远郊和无产业支撑板块。
上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章、私域主编、数据分析功能撰写。
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