豪宅开始涨价了。
昨天，前海招商海晏府开盘，折后均价约13万/㎡、总价约1570万起，比上一个入市的新盘涨价约30%以上！
但就算涨价了，项目照样开盘热卖超9成！
▲项目销控表 | 图源：@不想做梦了
而另一边，部分改善盘/刚需盘还在降价。
有的拿证价格一次比一次低，有的比周边狠降几十万，还有的直接按上次定价的8折备案。
难道，深圳楼市真的要开始分化了？
涨价还能大卖
豪宅到底凭什么？
都说招商海晏府“涨价”，对比的是其周边此前入市的新盘价格：
2021年1月，天健悦桂府入市，均价10.3万/㎡，总价约1068万起；
2022年11月，天健悦湾府开盘，均价约9.6万/㎡，总价约942万起；
2023年，深业云海湾备案入市，均价约9.2万/㎡，总价约900万起；
2026年4月，招商海晏府折后均价13万/㎡、总价1570万起。
可以说，招商 海晏 府在市场更差的情况下入市，但价 格却更高、成绩也相当不错。
这并不是个例。
深圳湾澐玺，备案均价从16.9万/㎡微涨至17.6万/㎡；
宝中观潮府，备案均价约14.9万/㎡，比上一个宝中新盘都市茗荟二期的11.4万/㎡贵了30%。
▲深圳湾澐玺备案均价微涨 | 图源：@深房查（下同）
能逆市涨价，主要有三大原因：
1、新规加持：看似涨价，实则性价比高。
最直观的就是看得房率。
比如招商海晏府，加赠送后的得房率约95%-100%，而周边的旧规盘，得房率普遍只有80%-90%左右。
以约139㎡为例，100%的得房率算下来约11.3万/㎡，而90%的得房率算下来则是10.8万/㎡。
两者相差约0.5万/㎡，远没有表面上的夸张。
2、梯户比“砍半”，居住舒适度高。
还是用招商海晏府举例，项目规划3栋23层小高层，采用2梯2户/3梯3户设计，算下来1梯仅服务22-33户。
而周边的旧规盘，1梯要服务42-80户。
要知道，电梯的使用人数越多、频次越高，就越容易出现故障。这也是新规项目更受欢迎的原因之一。
▲深圳一小区梯户比超1:90，故障频发
而且，现在新盘的品质也普遍更好。
我们实探发现，越来越多的新盘会花大力气设计大门、园林、会所等区域，让小区实现全方位的升级。
▲新规产品会所实拍
3、地段稀缺，竞争对手少。
招商海晏府是前海中心河的唯一头排景观地，深圳湾澐玺是后海北部唯一的住宅地块，观潮也是宝中唯一的看海地块。
一来，“卖完就没了”，让这些项目没有后来者竞争；
二来，新规的升级，让它们拉开了和次新二手房的差距。
富豪们想要的稀缺地段、产品竞争力，这些豪宅都有，价值自然水涨船高。
打折再打折
刚需盘却还是难卖？
但 涨价的热闹，只属于新规豪宅；
更多的 改善盘、 刚需盘还在降价。
先看改善盘。
最近非常热闹的龙华中心区幸福城臻园，价格低至3.8万/㎡起，比周边低了1万/㎡，引发哄抢。
但大幅降价的还是少数，一次次下调价格的才是多数，比如宝安西乡的御品峦山雅苑、福永的德望府，加推中逐渐下调备案价。
再看刚需盘。
坪山的瑞云府，时隔一年，备案均价从3.25万/㎡降到2.75万/㎡，直接8折拿证。
其中，约75㎡的3房，总价从237万降至201万，折后更是约166万起！
但就算“打骨折”，项目拿证一个多月了，去化率也就16%左右。
▲项目去化率不足2成 | 图源：@行舟深房
其他片区，比如光明凤凰，今年最低上车门槛已经降至240万起；
龙华观澜，新房均价从4字头跌回3字头；
甚至，降成这样了，都还有“等等党”在问：
“接下来还会降价吗？”
而不断降价的背后，是项目的“竞争焦虑”。
这些项目里，虽然有部分可以和新规一样，户型做到飘窗进深80公分、阳台进深2米。
但它们只能算“半新规”：
容积率还在4以上、楼高40层以上等。
一旦周边有全新规新盘入市，会对这些盘形成较大打击，所以开发商也只能抓紧降价走量。
而旧规项目，更是只能降价抢跑：
比如幸福城臻园，容积率超过8、最高59层、户型旧规，这也是外界猜测它大幅降价的原因。
▲约163㎡的户型，餐厅阳台进深只有1.2米
所以，现在的市场现状是：
豪宅人群在抢地段、抢好产品；
刚需则在抢低价盘、等新规盘。
但也有人觉得，随着全新规盘入市，价格只更贵，未来的真刚需估计只能买旧规二手房了。
你会选择买更贵的新规盘，还是买降价的旧规盘？
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