房地产上下游市场唇齿相依。在2025年，物管行业也告别过去十余年依托房地产高速增长而实现的规模扩张模式，全面转入存量市场的激烈竞争。
近日，在“2026观点物业暨城市服务大会”上发布的行业报告显示，在利润空间持续收窄的背景下，头部企业通过加大科技投入降本增效、优化费用管理等方式实现了盈利韧性。部分企业则加速向非住宅业态和城市运营服务赛道转型，非住赛道已成为众多物企的第二增长曲线。
营收增速连续下滑，净利润企稳回升
随着近年来业内持续对低效项目出清，管理规模增长压力加大，物业管理行业整体营收虽保持增长，但增速进一步放缓；同时，营收下滑的物企占比有所提升，头部物企与小型物企间的差距也在进一步扩大。
据观点指数统计，58家样本上市物企2025年共计营收2932.14亿元，平均同比增长率仅为1.76%，较2024年度的增长率均值下降2.9个百分点，呈现连续下滑态势。其中，录得营收下滑的物企共28家，占比48.3%，较2024年占比35.5%提升12.8个百分点。营收超过百亿的上市物企共有9家，与去年数量一致。
从营收规模来看，碧桂园服务、万物云及招商积余分别以483.54亿元、272.72亿元及192.73亿元位列前三；相比之下，末端的宋都服务营收仅有2.31亿元，与碧桂园服务相差约109倍，差距较2024年度进一步拉大。
2025年，受益于关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的显著提升，行业净利润得以修复并出现反弹。58家样本上市物企2025年共计录得规模净利润总额约132亿元，较2024年度归母净利润约111.07亿元同比上升18.84%。毛利率均值较2024年的21.82%整体保持平稳，录得21.36%；净利率均值较2024年的3.64%同比上升了1.05个百分点。
IPO市场降至低点，去年没有新物企成功上市
资本市场上，物业板块近年来IPO热度降至低点。全年仅奥联服务、国信服务两家小型物企向港交所递表，且均未成功登陆资本市场。
招股书显示，奥联服务是一家总部位于广州的独立第三方物业服务公司，自2010年起向住宅社区提供社区生活服务，2014年将服务扩展至商企和城市空间领域。截至2025年7月31日，该公司在管项目达269个，总在管建筑面积为2452.1万平方米；其中，商企和城市空间服务项目占总在管面积的22.5%，社区生活服务项目占总在管面积的77.5%。
观点指数认为，资本市场的热情已抽离物管股，行业也尚未完全走出调整期，在此背景下，中小型物企普遍面临上市受阻、融资困难的局面，并且难以在短期内扭转。
物企退盘，改为在重点一二线城市拓新
年报显示，过去一年，多数物企继续优化物业管理项目组合，进一步聚焦规模化布局与区域密度提升，资源投放持续向高价值区域及核心城市集中。长三角、大湾区、京津冀、西南核心城市群，以及其它一线、新一线与重点二线城市，成为项目拓展与获取的主要阵地。
从退出的管理规模来看，中海物业名列前茅，2025年约满/退盘项目为5560万平方米，相较于2024年退盘4450万平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面积达9090万平方米，较2024年新增7410万平方米同比提升22.67%；最终截至2025年末，在管面积同比增长3530万平方米至4.78亿平方米。
据观点指数统计，2025年50家上市物企总在管建筑面积约为76.60亿平方米，相较2024年底的74.2亿平方米同比增长了3.23%。在管面积同比下滑的物企数量由上年的9家上升至2025年的13家，占比进一步提升至26%；下滑幅度最大的三家物企分别为和泓服务（-12.20%）、弘阳服务（-11.30%）以及融创服务（-10.65%）。
合约面积是物企未来营收的蓄水池，截至目前有39家物企披露这一数据，39家上市物企2025年末合约面积总计约为51.45亿平方米，较上年末的50.54亿平方米同比仅增长1.8%。合约面积同比下滑的物企数量增至18家，占比由2024年的35%进一步提升至46%。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
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