上海房价跌回2016年，老破小房产还值得入手吗？|上海市|上海房价|全年二手房均价|卖房|商品房|房产|房地产|新房|豪宅

最近在上海的很多中介门店外，常能看到满脸愁容的房东。有个王阿姨看着自家小区的房价从三年前的6万跌到了3万多，直念叨“再降就亏大了”。这种“亏不起”的心态，正成为当下二手房价格下行的最后防线。

不仅是上海，长三角的格局也在悄然生变，长三角小弟们开始吸引更多年轻人的目光。当房价防线被触及，很多人都在纠结手里的房该怎么办。接下来的内容将从更深层的角度展开这个话题。

毕竟房子占中国家庭资产的平均比例是70%，不像股票基金顶多占总资产的10%，跌了大不了不看，房子的涨跌直接影响家庭的大半身家。他过完年和身边很多90后、95后聊天，尤其是老家在炒房氛围浓的城市的，比如南京，大家说现在最大的变化是再也没人提房子了。

最开始是不敢提，南京江北有些地方已经跌了75%以上，怕说出来老人不高兴，到现在大家直接淡忘了，假装这件事没发生过。这和过去的反差太大了。他从小在广东长大，以前广东人逢年过节、周末最喜欢的娱乐活动就是去看房，样板间服务好，有茶水茶点，大家都觉得看新房是个趣事，现在这种情况早就远去了。

往前倒到1998年房改，上海虹桥试点卖千元一平的商品房，当时大家都觉得傻子才买，房子严重滞销，甚至推出了蓝印户口政策：外地人买大房最多送3个上海户口。

当上海的光环消退，曾经的疯狂也逐渐成了历史。

甚至连开发商的老套路都没用了。上海最近有个开发商卖不出房，租了好几辆浙C牌照的劳斯莱斯、玛莎拉蒂，谎称温州看房团连夜来上海抢房，结果被网友查到车牌全是租车公司的，都是老演员了。放在2001年，温州人是真的坐绿皮车带现金来上海扫房，几百套几百套地买，把当时的上海人都看傻了。现在再用这套骗不到人了，大家上网一搜就知道真假。

过去买房不止是经济行为，还有道德正当性：问亲戚借钱买房是正当理由，买学区房更是名正言顺。20年房价一直涨，大家对这件事毫无质疑，现在全变了，大家要么不敢谈要么不想谈，满是迷茫。

大家为什么迷茫？还有个很重要的原因：从小到大没人教过人们怎么给家庭做投资决策。长辈总说“大人的事小孩少管”，和钱相关的事父母很少让孩子参与，重大财务决定都是父母默默承担。真到要面对的时候，大家既没经验，又怕承担责任，理智上知道该怎么做，感情上下不了决心，往往需要第三方帮忙“背锅”。

当房价回归理性，两代人在资产处理上的分歧也愈发明显。

很多年轻人都有这种经历：劝爸妈卖房劝不动，眼睁睁看着家里的资产缩水，特别无奈。现在去上海的房产交易中心看看，最常见的排队组合是爷爷和孙子，都是家庭内部交易：爷爷把房产99%的份额卖给孙子，自己留1%。这么做的好处很明显：爷爷有1%的份额，就有永久居住权，哪怕孙子不孝、欠了网贷要卖房，没有爷爷签字也卖不掉；将来交遗产税，也只需要按1%的份额交，能省一大笔钱，这种情况在以前很少见。

改革开放40年，第一代买商品房的人大多是1962到1975年出生的，现在逐步进入老年，中国正在迎来史上最大的一波财富转移潮。未来10-20年，大量中产家庭的房产会集中继承到85、90后手里，而且大多是独生子女，继承的财富规模比其他国家大得多。美国的继承潮平均2-3个孩子分遗产，中国的独生子女一个人拿，再加50、60后传统观念强，一切为了孩子，愿意把所有资产留给后辈，这波转移的规模可想而知。

不仅是上海，在长三角小弟们甚至更下沉的城市，分化同样在上演。

当然这种红利分布极不均匀：大城市和小城市、南方和北方、体制内和体制外差别非常大。有的上海拆迁户家庭，孩子一出生就继承12套房产；也有的家庭六个钱包供一套房；还有的家庭，继承的是十八线小县城的多套没价值的房子。

老一辈人对房子有三个执念：“这套房是留着养老的”“这套房不是给你的，是给你孩子的”“我就算死也要死在这套房里”。这些想法不只是经济考量，还有很多心理因素：比如换地方住觉得不吉利，亏钱卖觉得羞耻，不愿意被子女控制，再加几十年房价上涨的惯性，总觉得房子不会放坏，比股票靠谱。

有人认识一个华北的退休老师阿姨，手里有七八套房子，全在省内的小县城和乡村，单价极低，根本不值钱，也住不过来，将来子女继承了都不知道怎么处理。给普通家庭一个通用的参考标准：如果县城的二手房均价低于5000元/平，说明当地已经没有新房开发需求了，开发商都不会进来，这种地方的非核心房产要尽快出手。

对死守“亏不起”底线的卖家来说，认清房子真实价值才是关键。

因为县城的新房库存可能够卖四五年，人均住房1.5-2套，除了最好的中学对应的学区房，其他房子基本没有流动性，卖不掉也租不出去。再给人们一个判断方法：如果房子还能租出去，说明还有需求，等市场回暖还有卖出去的可能；如果连租都租不出去，基本就没什么价值了。

卖房的难度也是逐年增加的：2022年底2023年初的时候，卖房只要三招：交钥匙，跟店长说这套房必卖，盯着跟进就能卖掉。半年后就要发传单、做VR、拍短视频、假装中介带看才能卖出去，到2024、2025年，可能只有靠短视频博主推广，等人捡漏才能卖出去。

如果房子在北上广深杭、强省会城市，哪怕是南京、武汉这种之前跌了很多的城市，也有基本盘，不用急着不计成本卖，可以择时观察。大家讨论房价总吵架，因为每个房子情况都不一样：城市能级、片区、产业、房龄、供需都不同，不能一概而论。

除了房子本身的价值，还要看它在家庭资产负债表里的占比。欧美国家家庭资产里房产占比只有3成甚至更低，大部分是金融资产，中国家庭倒过来，房产占比最高的时候有70%多，现在也有50%-60%，金融资产占比非常低。

即使是上海最顶尖的豪宅，同样面临着价格体系重构的挑战。

哪怕是上海的豪宅市场也有风险：上海每年3000万以上的二手房成交只有几百套，全国加起来不到2000套，但现在上海一年新发售的3000万以上豪宅就有3000套，供给远大于需求，很快就会没有接盘侠。之前大家说的5000万以上的房子保值，现在也已经被证伪了。因为市场是动态变化的，新盘品质越来越好，得房率越来越高，对老豪宅的杀伤力非常大，不能刻舟求剑。

80后是目前负债最高的群体，人均负债70万，大部分是房贷和车贷，很多人在21-23年房价高点买了房，套得比较深。90后人均负债十几万，相当一部分是消费贷、网贷，00后负债更是以网贷为主，年轻人对钱的概念从现金变成了数字，花钱和借钱都更没有顾虑。

当上海房价跌回多年前，或许正是重新审视需求的时机。

现在上海二手房成交中位数已经回到200多万，和2010年差不多，10年间上海人均可支配收入涨了75%，蓝领收入甚至翻倍，很多老房子价格跌回了13、14年的水平，普通蓝领家庭第一次有能力在上海上车。这些老房子虽然没有太大的上涨空间，但租售比已经到了2.5%-3%，流动性也很好，对于确定要长期在上海生活、需要自住的人来说，是很好的选择，遇到合适的不用太纠结会不会再跌，现在市场不会见底就立刻反弹，可以慢慢挑。

想换改善房的人也可以先看起来，很多板块已经跌了30%-50%，多看几十套，自然就知道真实需求是什么，不用担心错过上涨。