刚刚，华润置地以70.45亿元的总价，成功拿下深圳龙岗大运的一宗地块。
这宗地块的前身，是世茂集团2017年豪掷239亿元摘得的“深港国际中心”核心部分。
彼时，世茂计划在此建设高达700米的“中国第一高楼”，总投资规模达500亿元。
可惜，世茂后来爆雷了，项目也从2022年起全面停工，成为深圳东部最大的烂尾“疤痕”。
2023年，这宗地块先后两次被司法拍卖，均无人问津。直到2025年，龙岗区政府出面，耗资68亿元完成收储，地块才迎来重生的转机。
如今重新挂牌并顺利出让，可谓水到渠成。
有一说一，这宗地块重生后的准入门槛，绝非一般企业能够企及。环顾市场，有且只有华润置地一家能够接盘。
首先是资金门槛，70.45亿元的起拍总价，已经将绝大多数房企挡在门外。
当前，民营房企普遍深陷流动性危机，有能力拿出70亿现金拿地的开发商几乎绝迹。
就算在央国企里，又要钱多、又要没暴雷、又要对深圳市场有信心，同时满足这三条的，也就华润、中海、招商蛇口这么几家。
但钱，反而是最容易的一关。
出让公告明确要求：竞得人须按现状接收土地，自行处理现状地上建筑物。
换言之，世茂留下的半拉子工程、裸露的钢筋、生锈的塔吊，全部由新买家自行拆除清运，这笔费用不包含在起拍价内。
更麻烦的是，地块下方有在建的深惠城际大运北站出入口，竞得人须配合轨道交通设施改建，所有费用自行承担。
光这两项隐形开销，保守估计也要几个亿。
真正把候选者筛到只剩一家的，是商业运营的硬指标。
第一，竞得人须引进一家商业运营单位，该单位所在集团旗下所有并表公司，在境内及港澳地区运营的购物中心和百货，2024年营业收入合计不低于50亿元人民币。
这是什么概念？翻看2024年商业运营数据：华润置地旗下万象城、万象汇等购物中心，全年租金及运营相关收入约120亿元，轻松达标；而中海地产旗下商业收入约26亿元，招商蛇口约28亿元，均不足50亿元。
仅这一条，就足以让中海和招商摸不到门槛。
第二，竞得人须引进不少于5个高端国际零售品牌，且这些品牌必须入选Brand Finance发布的《Luxury & Premium 50 2025》榜单前二十名；同时，须引进不少于5个国际一线户外运动品牌，并入选研究中商产业研究院《2025年中国最喜爱的户外用品品牌排行榜》前二十名。
这意味着买家不光要有强大的招商能力，还得有长期稳固的国际大牌资源。
在华润、中海、招商三者中，拥有成熟高端商业产品线（万象城系列）且与国际奢侈品牌保持长期战略合作的，只有华润。
第三，购物中心开业后3年内，累计招引全国/华南/深圳/龙岗首店、旗舰店不少于30家；开业次年起连续5个年度，购物中心年均营业收入不低于8000万元。未达标需支付违约金。
这等于是把商业运营的KPI写进了土地合同，没有十年以上高端商业操盘经验的开发商，根本不敢签。
还有一个细节：出让地块一路之隔，就是深圳大运体育中心，而这座场馆的运营方，正是华润置地。
从2022年开始，华润就接手了大运中心的升级改造，只用了19个月就把它变成了“文体场馆+商业综合体+智慧公园”的联动体。
这意味着，华润如果拿下新地块，可以直接与大运中心形成“场馆+商业+住宅”的超级联动——体育赛事、演唱会导入的巨大人流，与购物中心、酒店形成闭环。
而任何其他开发商接手，都要面对与大运中心运营方的协调成本，甚至陷入“各管一摊”的割裂局面。
有人说，70亿底价、0溢价，华润捡了个便宜。
但真相是：这宗地块的复合门槛——百亿级资金实力+烂尾工程处置能力+年营收50亿的商业运营平台+国际顶级品牌资源库+大运场馆协同经验——整个深圳市场，有且只有华润置地一家能够同时满足。
中海有钱，但商业营收不达标；招商有资源，但高端品牌的招商能力不好说；港资房企有商业经验，但在深圳大运片区没有深耕，更没有场馆运营的根基。
当所有条件叠加，候选名单上就只剩下一个名字。
因此，这宗地块从重生的那一刻起，就不是一次普通的土拍，而是一场定向纾困。
政府先收储，化解了世茂烂尾的司法死结，再通过精心设置的条件，确保只有最优解能够接盘。
华润的70亿，买下的不仅是一宗地块，更是深圳东部最大“疤痕”的修复权，以及一个“以住养商、以场带商”的确定性未来。
至于其他开发商？连上桌的资格都没有。
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