悉尼房价持续疯涨！公寓价格飞起！布里斯班华人疯抢学区房！澳洲最幸福地区排名出炉！第一名竟然是？！|住宅|全年二手房均价|公寓价格|别墅|学区房|布里斯班华人|幸福|悉尼|房价

悉尼房价20年暴涨214%，最便宜公寓也要$50万

数据显示，悉尼曾经遍地可见的50万澳元住宅，在过去20年里已彻底销声匿迹。

失控的房价增长，重塑了这座城市的整个房产版图。

2006年，花45.9万澳元就能在悉尼买到一栋中价位房屋。

如今，即便是全市最便宜的房子，价格也远高于这一水平。

可负担的公寓供应同样在萎缩。

Cotality数据显示，2006年悉尼公寓中位价约为37.2万澳元，而现在，全市只剩0.2%的公寓价格低于或等于这一数字。

即便是当年能买下悉尼四分之三房屋的67万澳元预算，如今也连一栋房子都买不到。

同样，48.4万澳元在2006年足以锁定全市四分之三的公寓，如今符合这一价位的公寓仅剩2.7%。

Cotality研究负责人Tim Lawless表示，若想以2006年的价格入手公寓，置业者只能把希望寄托在悉尼中西部。

他指出：“悉尼最便宜的公寓市场集中在Liverpool和Blacktown一带。目前Warwick Farm公寓中位价约为48.8万澳元，Mount Druitt约为51.4万澳元。”

Lawless表示，除了这极少数地区外，过去20年的价格飙升几乎消灭了悉尼所有可负担住房。

他指出，全市房屋价格在此期间上涨了214%，公寓价格上涨了132%。

曾经的中位价房产比例萎缩到近乎为零，也就不足为奇。

尽管20年间增速并非一成不变，但强劲的上行趋势“不容置疑”。

“20年里只有4年价值出现倒退。增长趋势完全压倒了任何一段低迷期。”他说。

Lawless指出，同期工资涨幅远远跟不上房价，这进一步加剧了悉尼眼下的住房负担能力危机。

“在新州，过去20年工资价格指数上涨了78.5%，而同期住宅价值上涨了180.5%，是工资涨幅的两倍多。”他说。

独立经济学家Saul Eslake表示，从2000年代中期到2010年代，多重因素共同推高了悉尼房价。

“首先是人口增长带动的潜在需求强劲增长。在2010年代后期收紧外国购买现有房产的规定之前，海外投资者的需求也相当旺盛。”他说。

Eslake表示，2000年代中期至2010年代中期的利率下行进一步刺激了需求。

与此同时，新州自1990年代起出台的分区和规划法规，相比其他地区对住房供应的限制更为严格。

“过去20年里，除其中一年外，维州每年的住房完工量都超过新州。”他说。

本世纪之交以来，维州新增住房1,291,294套，而新州仅新增1,095,081套。

“这意味着新州新建房屋比维州少了18%，尽管同期新州人口平均比维州多28%。”Eslake说。

悉尼的地形也起了作用，并将继续限制城市扩张。

“悉尼南北两端被大型国家公园包围，西面受限于Blue Mountains，东面是海洋，还有三条大型水道深入市区。”他说。

房贷经纪公司Equilibria Finance董事总经理Anthony Landahl表示，他亲眼见证了潜在买家为买房越来越吃力。

“攒首付成了一个艰巨得多的挑战，如今人们薪水中很大一部分都要拿去还房贷。”他说。

Landahl表示，悉尼传统上的可负担重镇，几乎无一例外地让首次置业者望尘莫及。

“15年前，悉尼60%到70%的区域还算负担得起。Hills、Inner West甚至North Shore，首置业者都有机会入场。但现在情况完全不同了。”他说。

不断上涨的房价，让许多想换大房的悉尼人别无选择，只能离开扎根多年的社区。

“假设你在Hills District买了套公寓，由于公寓和独立屋之间巨大的价格鸿沟，如今你根本没机会换成房屋。而10年前，家庭成员增加时，人们还能在本区内完成住房升级。”他说。

Landahl表示，越来越多的客户开始把目光投向悉尼以外。

“这不是他们的首选，但工资增长确实跟不上房价。所以现在越来越多的咨询涉及卧龙岗（Wollongong）和Central Coast。”

溢价高达$43万！布里斯班家长疯抢学区房，华人夫妇“砸重金”锁定名校

布里斯班家长正掀起一场“学区争夺战”。

为锁定顶级公立学校名额，不惜支付高达43万澳元的房产溢价。

这场博弈正将普通收入家庭挡在门外。

为了抢占该市顶级公立学校的入学名额，布里斯班家长不惜支付高达43万澳元的惊人溢价，让这些精英学区俨然成为房地产角力场。

业内人士透露，越来越多家长采取“学区存款”策略，早在孩子入学前数年就提前购入州立学校学区房。

这种做法不仅将普通收入者排除在外，更把公共教育体系变成了一条高增长的房产投资捷径。

Place Advisory的最新研究显示，家长们正将目光锁定全州学术和NAPLAN排行榜上名列前茅的学校，大量财富随之涌入相关区域。

热门学校包括Mansfield、Indooroopilly、Kenmore和Craigslea State High Schools，以及Ascot、Wishart、Ironside、Camp Hill和Chapel Hill State Schools。

数据显示，在整个布里斯班，能否进入优质学区直接造成了30万至40万澳元不等的持续房价落差。

溢价最高的是Brisbane State High学区房，售价比学区边界外的房屋整整高出43万澳元。

竞争同样白热化的还有Mansfield State High School学区。

该校支撑着全市竞争最激烈的家庭房产市场之一，买家为进入学区需多掏40万澳元。

自去年以来，Mansfield房价上涨12.1%，达到145万澳元。

同属该学区的邻近郊区Wishart则录得15.6%的增长，中位价达128万澳元。

西区的Indooroopilly State High School同样带来37万澳元的学区溢价，当地房价年增长率达16.1%，中位价升至130万澳元。

小学阶段亦呈现相同趋势。

为了在Ascot State School学区安家，家庭需多支付40万澳元；Ironside State School学区的差价则为38万澳元。

Place Ascot负责人Patrick McKinnon表示，强劲的需求正进一步收紧供应。

一旦买家在学区内落户，往往会长期持有。

“家庭不再等到上中学才行动，而是很早就盯上小学学区。”McKinnon说。

“他们入市时间更早，预算更紧，为了挤进学区划线内，对房屋品质的妥协也越来越多。”

Tailored Buyers Agent创始人Leanne Spring指出，与顶级学校挂钩的地区展现出抗跌能力，能够抵御更广泛的市场波动。

她表示，Wishart、Mount Gravatt East、McDowall和Chermside West已成为买家的主要目标。

这些地区不仅学区实力雄厚，还拥有以家庭为导向的社区氛围。

“这些郊区拥有支撑房产周期各阶段需求的家庭买家基本面，是可靠的表现者，而非投机玩物。”Spring说。

对部分买家而言，这是一种深思熟虑的财富策略。

Place Sunnybank负责人Owen Chen表示，富裕家庭宁愿多花钱买学区房，也不愿支付高昂的私校学费。

“对于有两个孩子的家庭来说，进入正确的学区可以省下数十万澳元的私校学费。”Chen说。

“但不同的是，这笔钱并没有消失——它被捆绑在房产资产里。这并不意味着他们花钱变少了，只是选择把钱投入房地产。”

然而，资金不那么雄厚的普通家庭并未放弃，而是另辟蹊径。

PRD的另一项研究显示，挤进该市顶尖公校学区最便宜的方式是“以院子换阳台”——公寓买家只需约60万澳元就能获得入学资格。

全市最经济的切入点是Chelmer的公寓，中位价57.75万澳元即可锁定Indooroopilly State High School的名额。

内城区买家则可瞄准Bowen Hills，60.4万澳元的公寓可进入Kelvin Grove State College。

而想让孩子上小学的父母，可在Nathan以65万澳元购入公寓，确保Robertson State School的名额。

与此同时，Mansfield的公寓和联排别墅年涨幅高达67.4%，中位价达到81.5万澳元，约为当地别墅价格的一半。

PRD经济学家Diaswati Mardiasmo博士表示，布里斯班约65%的顶级学区内仍有公寓价格低于全市844,844澳元的中位数，入门门槛比悉尼或墨尔本要低得多。

“尽管布里斯班房价正在飙升，但要以可负担的方式进入前十名公立学校，当地家庭的处境仍然更为有利。”Mardiasmo博士说。

但她也警告，对于执意要买独栋房屋的家长来说，机会“非常渺茫”。

布里斯班大都市区的房屋中位价已达1,175,981澳元。

Coopers Plains，115.1万澳元，是目前针对十大小学Robertson State School唯一剩下的可负担别墅市场。

在五大精英聚集区——Ashgrove、Kenmore South、Rainworth、Upper Brookfield和The Gap——供应紧张最为严重，普通收入者已彻底被挤出可负担的独栋房屋和公寓市场。

澳洲最幸福地区排名出炉！悉尼此地高居榜首，垫底的是…

如果你曾被困在高峰时段的车流中，心想 “在别处生活会不会更好”，那么一项最新研究或许能给出答案。

不过，在你为了彻底改变环境而收拾行囊奔向海滨之前不妨先看看 —— 最宜居的地方，其实可能就在身边。

健康比较网站 iSelect 调查了全澳多个地区，综合评估住房可负担性、通勤时间、犯罪率、绿地数量以及就医便利度等因素。

出人意料的是，悉尼的 Sutherland Shire 正式被评为全澳最幸福的居住地。

该地区位于 CBD 以南 26 公里处，拥有约 23 万人口，以幸福生活指数 68.96 分（满分 100 分）夺得榜首。

此外，Sutherland Shire 还以2.3% 的超低失业率，成为前十名中失业情况最轻的地区。

更值得一提的是，当地超过三分之二的居民（66.2%）已在此居住至少五年，足以证明他们对生活环境的满意程度。

南澳的 Adelaide Central and Hills 以 68.78 分位居全澳第二。

该地区凭借出色的工作与生活平衡、平均仅 8.1 公里的通勤距离，以及充足的医疗资源（每 10 万人口拥有 2665 名 GP）而获得认可。

悉尼西北部的 Baulkham Hills 和 Hawkesbury 位列第四。

珀斯内城区凭借 2.9% 的失业率和高志愿者人数跻身前五。

另一方面，数据也揭示了澳洲宜居性最低的地区。对昆州而言，结果并不乐观 —— 全澳五个最不幸福地区中，昆州独占四席。

North Moreton Bay 不幸被评为全澳整体最不宜居地区，仅获得 40.36 的惨淡分数。

该地区失业率高达 5.6%，每 10 万人发生 9944 起犯罪事故，受此拖累，整体得分垫底。

同属昆州的 Ipswich、Beaudesert 和 Wide Bay 也排名倒数。

唯一闯入倒数前五的非昆州地区，是北领地的 Outback NT（42.31 分），位列倒数第二。

澳洲近200万家庭计划在五年内缩小住房规模

计划在未来五年内缩小住房规模的澳大利亚家庭数量自2021年以来增加了14%，接近200万，这一增长可能会重塑部分住房市场，缓解住房供应压力。

越来越多的“空巢老人”愿意为年轻、不断壮大的家庭让路，而澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）截至2025年6月30日的数据显示，各州在工党五年计划建造120万套新住房的第一年都未能达到预期的新建目标。

一项针对52,000个家庭未来住房意愿的调查（由房产科技公司Downsizer.com委托进行）发现，有193万个家庭计划在五年内缩小住房规模，高于2021年的168万个。

虽然48.2%的有意缩小住房规模者希望下一套房的花费低于100万澳元，但约三分之一的人愿意花费100万至200万澳元，17.5%的人愿意花费200万澳元以上。

前澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）首席经济学家、现Downsizer.com驻场经济学家Michael Blythe表示，如果能给予年长澳大利亚人激励措施让他们搬出多卧室大房，可能释放约110万“有升级需求的买家”（即在未来五年内希望出售现房购买更大房屋的人）。

Blythe说：“澳大利亚已有近200万人表示他们要么确定（缩小住房规模），要么正在考虑这样做。”

“这在住房市场中占很大比例，有潜力重塑住房市场格局。”

澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）政策与倡导执行总监Matthew Kandelaars表示，这种转变对年长和年轻澳大利亚人来说将是“双赢”。

Kandelaars说：“当我们消除这一转变的障碍时，我们为下一代释放了位于优质地段的家庭住宅，有助于缓解住房供应压力，并支持现有住房存量的高效利用。”

Anthony Berry和Natalie Berry就是这样已经迈出这一步的缩小住房者。

2024年，他们卖掉了位于悉尼西郊Silverdale的四居室房屋后，搬入了位于新南威尔士州中央海岸Morisset的55岁以上老年人社区。

这是一次他们毫不后悔的搬迁，他们新的低维护房屋让他们能够轻松腾出时间从事从尊巴舞到乒乓球、划皮划艇和骑自行车等休闲活动。

60岁的Natalie说：“我们为自己创造了一种非常轻松、无压力的生活方式。”

这对夫妇去年大部分时间都在旅行，而这要归功于他们新居的“锁门就走”特性。

激励空巢老人卖房的一个关键措施是“缩小住房退休金缴款”（downsizer superannuation contribution），该政策允许55岁以上的人将出售房屋所得的30万澳元（或夫妻60万澳元）免税存入其退休金账户。

但在2024-25年度，只有15,800名缩小住房者从房屋销售中向退休金账户缴款417亿澳元，Blythe认为可能需要进一步激励措施来确保缩小住房者付诸行动。

澳大利亚国家老年人协会（National Seniors Australia）的数据显示，32%的老年人认为印花税是出售房屋的结构性障碍，行业机构长期以来一直倡导全国范围内为缩小住房者提供印花税减免。