出品 | 子弹财经
作者 | 冯羽
编辑 | 蛋总
美编 | 倩倩
审核 | 颂文
6月毕业季，租房市场重新燃起热度。
经过两年价格调整，2025年5月全国住宅平均租金跌幅明显收窄，叠加高校毕业生集中入市，需求端释放积极信号，租赁行业迎来了一年中最旺的季节窗口。
自如作为头部平台，自然也借势发力——5月启动第14季“海燕计划”，以房租月付、0押金、搬家券和千元安家基金等组合拳，试图在应届生群体中抢占心智。
租赁需求回暖，业主本应共享红利。然而，近期多位自如业主却接到通知，要求主动下调租金，否则解约需赔付装修费等若干费用。
一边是租房市场升温，一边是业主被压价，反差之下，自如的“增益租”模式再次被推上风口浪尖。
自2021年自如全面转向“增益租”以来，其宣称通过房屋增值实现与业主共赢，但现实却是：从2025年初开始，自如单方面解约业主事件频发，社交平台上时有舆论，品牌口碑受影响。
与此同时，自如于2025年初推出“美家二手房”品牌，正式跨入二手房交易赛道。
2025年底，自如董事长、CEO熊林在采访中公开表示“自如最难的时候过去了”，并称公司全年实现规模、收入和利润的全面回升。
企业层面确实熬过了租赁市场下行的寒冬，但对广大业主而言，最难的日子是否真的已经“翻篇”？答案远非那么简单。
1、“增益租”，谁获益？
作为国内分散式长租模式的先行者，自如的高光时刻曾与中国房地产的黄金时代紧密交织。
回望2011年，传统租赁市场以C2C模式为主，信息分散、服务粗放，中介仅充当撮合角色，链条极短。彼时出身链家的熊林敏锐捕捉到改造租房市场的机会，将个人房源产品化，构建C2B2C模式，让交易链条透明化，效率大幅提升。
早期，自如凭借“三板斧”快速站稳脚跟：整合分散房源，以整租或合租形式适配年轻主流客群；提供定期保洁与维修，让租住品质可控；推动房源信息线上化，实现供需精准匹配。
这套打法在当时颇为新颖，在一线及新一线城市，四、五户合租一套房迅速成为常态。而幕后推手，正是国内租房市场供需两端的飞速扩张——自如恰好搭上了这趟快车。
2016年脱离链家独立运营后，自如快速扩张，到2017年房源规模突破50万间，稳坐长租行业头把交椅。至2019年前后，其国内房源管理量一度突破100万间。
然而转折随之而至。房地产行业进入深度调整期，高房价神话褪色，租房市场急转直下，大批租赁企业倒闭，自如的房源规模也基本陷入停滞。
2021年，自如将核心经营模式升级为“增益租”，对外宣称要从“二房东”转型为资产管理公司。
新模式的核心逻辑是：业主承担房屋装修改造费用，自如承诺保底租金及后续溢价分成。
北京一位自如管家向「子弹财经」解释道：“相比旧模式，增益租没有空置期和差价，业主收益由‘出租租金－运营成本－管理费’构成。”
但细拆费用结构，业主的实际支出“不降反增”——月服务费为租金的10%；年维修基金一居/两居860元/年，三居及以上960元/一年；将房屋装修升级后成本在月租金里抵扣（装修成本均摊）；以及激励公司费用，即出租率在90%-95%之间，需缴纳房租1.8%-2%不等的激励费用，即服务费的变种。
“之前还有分红，今年自如打电话说亏本要降价，分红肯定是没有了。”一位自如业主表示。
降租在自如业主群体中早已不是新闻。“自如说市场下行严重，房租大幅下降，给了我两个方案，一个是中途解约，自如赔偿我违约金，但是我需要支付自如未抵扣完的装修款；第二个方案是每个月下调500元租金，继续履行合同。”北京的一位自如业主对「子弹财经」表示。
在小红书某“自如房东互助群”中，多位自如业主表示企业方面要求降租金，否则将单方面解约，业主还要赔付剩余装修款。多位业主均表示“很受伤”，甚至直言“自如威胁解约骗取业主装修费”。
（图 / 小红书自如房东互助群）
有趣的是，与近两年同期相比，今年租金表现明显更稳定。中指研究院发布的50城住宅租赁价格指数数据显示，2024年5月和2025年5月，50城住宅平均租金环比跌幅均超过0.3%，而今年同期环比跌幅仅为0.11%。
据业内人士分析，经过连续两年的价格调整，租赁市场供需关系逐步改善，加之保障性租赁住房对市场租金形成“定锚”作用，租金波动幅度明显减弱。尤其是一线城市租赁市场基本面率先企稳。
而从2025年开始，社交媒体上已经出现一批自如业主表示遭单方面解约，自如解约潮并非空穴来风。
在增益租模式下，自如重资产运营得以消解，轻资产模式让自如的中长期待摊费用得以优化，同时还能通过供应链优势压低成本锁定装修利润。
对熊林和自如来说，“最难的时候过去了。”目前自如管理的资产中，70%已转换成“增益租”模式。2021年的业务转型，让自如能够很好地抵挡行业冲击，“增益租”也被熊林看作是租赁企业转型之路的“最优解”。
但在企业度过难关的背后，部分业主并未尝到共赢的甜头，反而感到被“背刺”。“原来自如在租赁市场口碑是最好的，我也是看中这个才一次性付清装修全款，现在自如让降租，我接受不了。”一位上海自如业主对「子弹财经」表示。
2、二手房，高溢价
2025年3月，自如将触角伸向房产业务的另一端——二手房买卖。
存量房市场交易持续低迷，部分二手房挂牌半年仍乏人问津，自如入局正是看中了这一僵局中蕴含的变量。同时，其租赁业务积累的海量租客与业主，天然可转化为二手房交易的潜在客户，委托卖房亦能为平台带来多元化收入，缓解长租业务增长乏力的压力。
针对这一痛点，自如推出“美家二手房”品牌，主打品质好房、全网联卖和佣金5折，核心创新点在于对房源的系统化改造。
据公开信息，美家二手房严选北京、上海等城市的优质楼盘房源，根据美化程度不同推出焕新好房、清水好房、心舍好房三大产品，帮助业主卖房。
其中，焕新产品主要针对基础还不错的房屋，做二次7天的美化焕新出售；清水好房则是针对几十年以上的老旧房屋做整体改造；心舍好房是针对客单价比较高的房屋，走高品质、智能化家居改造。
（图 / 自如美家房源）
这种模式类似于国外的“房源美化代卖”，代卖公司对房源进行装修美化，再以特定的价格推向市场，代卖公司的业务核心来自于房源装修产生的溢价。
这一业务与现有租赁、装修业务形成协同，复用其成熟的装修供应链，可以为资本市场提供新的增长叙事。
但装修代卖能否成功，核心在于两个因素，房源美化装修的性价比优势以及房源去化的能力，否则会给企业带来财务压力。而自如美家目前的拓展区域有限，仍在试水阶段。
“装修费用在几万到十几万不等，这个费用需要业主来承担。不过装修后能够提升房屋品质，挂牌价和成交价会提高一些。”自如美家二手房业务专员对「子弹财经」表示，“目前北京重点服务区域集中在青年路和三元桥板块，其他区域的业务仍在拓展中。”
自如美家并没有独立的APP，而是内嵌在自如平台内。在自如APP首页图位置，赫然陈列着“轻松买卖好房”的广告词，二手房业务甚至占据着比租赁业务更好的版面位置。
（图 / 自如APP）
卖家享受业主服务，买家则通过平台定制买房服务享受五大权益，即买家佣金5折、全网定制找房、专业购房建议、定制装修方案和资深管家服务。
然而，价格对比却引发争议。以北京丰台区怡海花园二居室为例，该房源在自如美家定价549万元，而同小区同户型房源在贝壳找房平台定价在400万元-500万元不等，自如美家定价高出不少。不同平台房源均为简装，自如美家房源装修风格与自如出租房一致。且自如美家房源较少。
（图 / 自如美家（左）；贝壳找房（右））
“现在二手房选择这么多，装修精美带来的溢价有限，业主不会因为新装修就提高交易价格。”一位房产中介对「子弹财经」表示，“而且很多业主担心甲醛问题，并不倾向于重新装修过的房子，害怕买到串串房。”
更是有消费者直言：“自如的装修风格出租还行，买卖时就显得不那么‘上档次’。”
业主承担额外装修费，买家支付高溢价，这笔交易能否双赢，本身就要打个问号。更关键的是，二手房业务上线一年有余，但在用户心智中自如仍是一家租赁企业，而非交易平台。
“贝壳做了十多年了品质有保障，其他品牌还有我爱我家、安居客、58同城可选，自如美家知名度不高，虽然买房能打5折，但在房产交易这件大事上，服务水准和置业专业度可比价格要重要的多。”一位正在考虑购买二手房的用户表示。
此外，自如还推出“智爱家”和“自如家服”子品牌，布局智能智装与家庭服务，试图打通全产业链，但多元化扩张能否真正形成合力，尚待验证。
针对二手房业务模式等问题，自如方面称公司业务尚在拓展中，不便回应。
3、合规难，竞争更难
用户口碑下滑，也从侧面折射出自如在房屋市场管理合规上有待改进。
今年4月，自如因官网发布不真实、不准确房源信息，被北京市住建委责令改正并罚款3万元。
这种违规事件并非孤例。自2021年“规范发展长租房市场”被写入政府工作报告以来，行业监管持续收紧，长租公寓从野蛮生长迈入合规化、精细化的新阶段。
当前，长租行业形成四类主要参与者：
一是房地产开发商系，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓，自2016年后大规模进入租赁市场；
二是房地产中介系，如链家（贝壳）、我爱我家，凭借门店网络和经纪人资源，在获客和转化上具备天然壁垒；
三是第三方专业化运营平台，以自如为代表，聚焦分散式房源管理与服务；
四是酒店集团，如华住与窝趣，侧重于集中式公寓和轻资产托管。
据中指研究院报告，长租行业格局渐趋清晰：房企系主导规模，地方国企系主导保障性租赁，创业系和酒店系则深耕轻资产运营，各类型企业优势互补，但彼此间的竞争也日趋激烈。
自如虽在分散式长租领域占据先发优势，但面对开发商系的资金实力、中介系的线下渗透力，以及国企系在保障性租赁住房上的政策红利，其“护城河”并不稳固。
而合规风险问题的发生不仅侵蚀品牌信任度，更可能影响资本市场对其治理能力和内控水平的评估。
事实上，自如的上市计划已延宕多年。2019年底曾传出赴美IPO，筹资5亿-10亿美元；2023年3月又传最早于4月向港交所递表；同年7月再次被曝出“最快三季度递交招股书”。
此外，自2020年后，自如再无新融资进入，缺乏外部输血，只能靠内部造血和拓展新业务求生。
有观点认为，二手房买卖业务确能为IPO增添新叙事，但也可能干扰上市进程——新业务的合规性、盈利能力及成长性，尚需时间验证，若被视作掩盖核心租赁业务下滑的“权宜之计”，反而会削弱投资人的信心。
从“省心租”到“增益租”，从长租公寓到二手房代卖，自如始终在寻找抵御周期、拓宽边界的路径。
熊林将公司定位为“提供高品质居住产品和服务的科技公司”，而非简单的“最大房东”——这一愿景固然宏大，但现实却是：转型的成本部分转嫁给了业主，合规风险仍存，新业务溢价过高且品牌认知薄弱。
租赁市场回暖，企业利润回升，但业主未能共享红利，反而被压价、解约、倒赔装修款，这种“单赢”格局注定难以持久。
二手房代卖虽打开了想象空间，但若不能解决去化效率和用户信任问题，便只是一场“华丽的冒险”。
对自如而言，最难的日子或许过去了，但真正的考验才刚刚开始——如何在商业利益与合作伙伴权益之间找到平衡、在合规框架下重建口碑以及让二手房新业务不沦为“故事”而成为可持续的增长引擎，这些问题的答案，远比一句“最难的时候过去了”要沉重得多。
*文中题图及未署名配图来自：摄图网，基于VRF协议。
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