楼市陷入低迷已有五年之久，购房者终于开始回归。如果你只看上海和深圳的二手房成交量，会以为楼市已经回暖了。
上海上半年二手房成交14.7万套，创近五年新高。深圳5月二手房成交同比增21%。北京4月二手住宅成交1.8万套，创五年4月单月纪录。
数字让人有信心，毕竟二手房数据代表着市场真实数据。但拆开看，有一些结构性特征超出想象，而且有些方面很反常。
本号20190904文章预言大体应验
一是老破小（意指老旧、破败、狭小）成了复苏的主力。这类公寓主要建于上世纪七八十年代，带有苏联建筑风格，通常有着隔热隔音效果差和管道老化等问题。
买家之所以愿意忽略这些缺陷，是因为这些房屋通常地段优越，拥有优质学区、便利的公共交通及完善的生活配套设施。这推高了小户型住宅的价格，至少在一些城市是如此。
研究机构Proptech Innovations的数据显示，从2025年11月的低点至2026年4月底，上海70平方米以下公寓的均价上涨了2.4%，逆势打破了全国大盘下跌的趋势。
易居研究院选取成都、武汉、重庆、南京、上海、北京、广州、深圳8城核心城区的小户型老破小样本，研究数据显示租售比平均2.67%。这意味着买房出租，租金回报已经跑赢了稳健理财，已高于五年期银行定存利率（1.3%）和十年期国债收益率（1.8%）。
根据Proptech Innovations数据，2026年3月上海二手房销量跃升至四年来的新高，其中约一半的交易是总价低于200万元人民币的公寓。北京、深圳、杭州也出现类似的趋势。
不过，许多二三线城市并未经历上世纪七八十年代的建筑热潮，也因此错失了这波局部复苏。数据显示，虽然一线城市的二手房价格在5月份微涨约0.35%，但二三线城市自2023年以来，从未出现过价格正增长的月份。
彭博社认为，对老旧房屋的需求极为反常，因为多年来中国市场一直热衷于新楼盘。这意味着，那些资金链紧张、部分指望需求回暖来消化大量未售出新房库存的开发商，几乎无望从这种局部复苏中获益。
二是楼市复苏的仅局限于大城市。自楼市陷入危机以来，分析师一直在寻找预示楼市好转的复苏征兆，而市场对小户型公寓的需求成为了最新的希望所在。但数据揭示了另一个隐忧：即使在这个细分市场，复苏也仅局限于大城市。
野村控股首席中国经济学家陆挺在5月的一份报告中分析，尽管少数大城市的住宅市场可能开始复苏，但这不足以遏制全国楼市放缓所带来的阵痛。
三是哑铃的另一端，是完全相反的画风。富人在把资产往豪宅里压。
深圳上半年1000万元以上房源成交占比达到14.1%，3000万元以上豪宅成交566套，是2025年同期的2.8倍；广州3000万元以上的豪宅成交上半年同比增长33%；杭州：总价2000万元以上高端新房480套（加上部分二手高端房源合计700套），刷新近十年历史新高；上海200平方米以上、千万级高端住宅成交持续活跃。
逻辑也很清楚。经济下行期，普通资产面临价格风险，而核心城市核心地段的豪宅被高净值人群视为“对抗通胀的硬通货”。一些AI、芯片领域的新贵大把变现、买入豪宅。
哑铃两端热成什么程度，中间就有多冷：
2026年上半年，100城新建商品住宅成交面积同比下降约12%；50个典型城市新增供应同比下降23.1%；百城二手住宅价格累计下跌 2.9%，6 月单月同比跌7.68%，南京、武汉跌11%；三四线城市仍在探底。
这就是哑铃中间的处境。这部分人，是预算在300万到800万之间的人，想买一个面积够住、房龄不太老、品质过得去的房子。这部分人，恰恰是这轮复苏中最沉默的群体，也是中产的主力。
健康良性的楼市复苏，应该是中间层先动起来——改善型需求入场，刚改链条转动，带动二手房挂牌→卖出→置换新房。
但2026年上半年的情况是：两头在动，中间不动。两端的成交量推高了整体数据，让你觉得“楼市回暖了”，但大部分城市、大部分房源、大部分人的需求，没被触达。
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