2026年已经过半，全国的楼市除了一线城市以外其它城市并没有什么起色。可以说底部摩擦的局面到处都在上演。越是不确定就越是迷茫，有人选择观望，有人选择抄底。那么下半年到底要不要买房呢？
首先，从全国层面分析，政策层面有5个方面值得关注。
1，价格调整周期
根据之前国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格数据，多数城市的新房与二手房价格持续波动。市场上“以价换量”的情况非常普遍，相比前几年购房者有了更多的议价空间。
2，政策趋势
央行2026年第一季度货币政策报告中，提到“推动房地产市场止跌回稳”的关键表述。说明从政策层面上是不希望市场继续大幅下跌，目标是实现“稳定”。对于真正需要住房的人来说，市场稳定的环境通常比剧烈波动更宜人。
3，供应量
目前，大部分城市的二手房挂牌量都处于历史高位。供应量增加意味着购房者有更多选择和更大的议价空间。但从卖家的角度看如果手中的房子没有什么明显的优势在当下的市场环境下将很难出手。
4，利率水平
目前5年期以上LPR为3.50%，连续11个月保持不变。各地因城施策，房贷利率处于历史低位。低利率意味着购房资金成本相对较低，月供压力也相应减小。
5，经济大环境
就业形势、收入预期、经济增速等因素将直接影响还款能力和未来房价支撑力。在考虑购房时，建议对自身收入稳定性进行保守评估。
其次，从购房成本角度来看。一套200万的房子，首付20%就是40万，30年等额本息按3.5%LPR，每月房贷大概7100多。契税，维修基金差不多要3万左右。如果是二手房还要支付1.5%左右的中介费用。算下来，买房一套房最少需要45万左右的现金流。如果家庭月收入1.5万以上，月供7184元，占总收入的48%。再结合家庭日常其它的支出那么生活势必会“捉襟见肘”。所以说，成本出发，月供所占比例超过半数，最好重新评估；若在30%至40%之间，则较为稳妥；若低于30%，压力将显著减小。
最后，最重要的一点就是购房需求是什么？
若是出于刚需，如结婚、孩子上学等必须要买房，且收入稳定、首付充足、月供不超过家庭收入的50%，那么当前利率低，房源选择丰富还有较大的议价空间。遇到合适的房源，可以考虑购买。作为刚需购房者不要想着等到“最低点”在买。且不说你的需求能不能等，但从房价还是利率甚至说你心意的房源出售的速度都不会等这个最低点的出现。
若是改善型，比如需要换更大的房子或更好的学区房，且已经将老房子卖掉或者有准客户要购买，那么当前市场稳定，置换成本相对可控。碰到心意的房子也是可以买的。但有一点要注意，现在卖房周期相对较长，从安全的角度来看最好还是先卖后买从而避免风险。
然而，如果是出于投资、抄底、期待未来房价上涨后再出售，那么在“房住不炒”和“市场分化”的大环境下，这种预期可能面临较大的不确定性。建议还是放弃这种投机的想法。
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