观点网 2026年是“十五五”开局之年，海南自由贸易港也在封关运作后迈入新程，全球科技革命与金融变革深度交织。
历经数年的周期出清与结构调整，中国不动产投资市场告别高速扩张，一个以科技创新与金融改革为双引擎的新周期悄然展开，资本流向、资产估值、退出通道，每一个环节都充满了新的变量与可能。
长线资金的入场路径正在改变，保险资金从“债权思维”转向“物权思维”，以直接持有、长期培育方式介入优质物业；更多耐心资本借由股权、债权与REITs的组合方式深入不动产市场，物流园区、商业地产、养老社区、长租公寓、产业园、数据中心等现金流稳定资产成为配置重点--长钱长投正重塑行业资本结构。
为这种转变提供支撑的，是资产证券化进程的提速。自2020年基础设施REITs试点启动以来，底层资产范围持续拓展，已涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、收费公路、市政设施、清洁能源、数据中心等12大行业、52个资产类型。
过去一年，我国公募REITs市场实现了进一步突破性发展，更好地打通了资产退出通道。
2025年末，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套业务规则，正式启动商业不动产REITs试点工作。
2026年6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所挂牌上市，产品涵盖奥特莱斯、购物中心及办公商业等业态，合计募集资金约203亿元。此后商业不动产REITs申报持续扩容，资产类型进一步拓展至酒店、商业综合体等。
机构间REITs、Pre-REITs等多元工具也在成长，扩募机制与资产注入路径逐步打通，“投融管退”闭环日渐清晰。
历经数年，国内公募REITs产品数量已居亚洲第一、全球第二，2026年新上市规模有望突破千亿元，更多基础设施、商业、产业、住房租赁品类被纳入证券化版图，存量资产价值释放通道更开阔。
与此同时，科技正渗透到投资、开发、运营等各环节。AI、大数据、区块链正在重构资产估值坐标系，智能算力中心、智慧产业园、数字物流枢纽等新业态资产成为全球资本竞逐对象。
科技与金融双轮驱动，重塑着从募资到退出、从技术到资管的整条链路。存量时代也让“资产管理”从口号变成考验。
放眼全球，资本再平衡浪潮涌动。在这一宏观叙事下，外资机构回流，核心城市大宗交易活跃度回升，国际资本对中国核心区位资产的价值判断持续修复。
随着市场吸引力回升与政策端持续开放，境外主权基金等长期资本配置意愿增强，跨境互联互通深化让“投资中国”故事有了更多注脚。可以预见，下半年的不动产投资将在分化与重构中寻找确定性。
8月13日上午，观点机构主办的“2026博鳌系列活动”--2026博鳌不动产投资大会，以“投资的策略”为主题，汇聚投行、基金、券商、银行、评级机构、交易所、审计及会计师事务所、险资、产业资本、家族办公室及财富管理机构等行业精英，围绕大宗交易、长钱长投、REITs生态、险资入市、科技赋能等核心热点话题深入交流，以期在变革中厘清路径、在不确定中锚定方向，共同推动中国不动产行业高质量发展。
现场，出席2026博鳌不动产投资大会的嘉宾包括：中国银河国际研究部负责人/首席宏观策略师成亚曼，招商局蛇口工业区控股股份有限公司招商伊敦总经理助理邵明勇，华润有巢REIT资产管理负责人许欢，智衣未来创始合伙人、国际金融地产联盟(IFFRE)创始人张平，首创城发集团品牌会员部总经理高广汉，领展资产管理有限公司中国内地区域中心主管李炜，长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅，龙湖资产管理华南区域总经理程伟，汇泊停车首席执行官、览睿资本首席投资官贺舒婷，毕马威中国税务合伙人陈亚丽等。
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