很多人还没意识到，未来两三年房价的变动幅度，很可能会超出大多数人的预料。这话不是故意放风，也不是拿话吓人，而是市场上出现一些微妙变化，值得深入琢磨。
我们看看一线城市的新房。今年六月份，四个一线城市新建商品住宅价格整体环比上涨了0.1%，看上去几乎原地踏步，但城市之间的差别挺大。上海、广州、深圳的新房价格各自涨了0.3%，北京反倒降了0.3%。二手房那边动静更大，整体环比涨了0.3%，上海和广州都达到了0.4%。这说明眼下真正出手的买家，更多把目光投向了二手房市场。新房那边要么是价格谈不拢，要么是地段和周边配套跟预期对不上，买卖双方很难达成一致。

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租赁市场也冒出了新苗头。今年上半年，一线城市平均租金累计上涨0.6%，上海最突出，涨了1.76%，排在全国头名。北京和深圳的租金已经连续四个月往上走。目前的租售比大约在2.28%左右，照这个水平粗略估算，靠租金收回成本大概需要二十二年。有些地段的租金收入已经能覆盖月供和各种税费支出。北京的情况比较特殊，房价在往下走，租金却一直在涨，两个指标朝相反方向运动，这种现象不太常见。八成还是因为政策调整没完全落到位，加上手里握着高总价房源的人偏多，卖不掉就只能先挂在租赁市场上。
再转到二线城市。六月份二线城市的新房价格总算止住了下跌势头，跟上月持平，这是去年以来头一回。杭州、成都、南京、武汉这些地方，新房和二手房的成交量比去年同期都涨了百分之二十以上。这些城市能稳住阵脚，靠的是人口持续流入，产业基础也扎实。成都的电子信息、武汉的光电子、南京的智能制造，都是能实实在在留住年轻人的行业。这些城市也是头一批尝到限购松绑甜头的，政策一放开，市场反应很快。
三线城市的处境就要麻烦不少。六月份三线城市的新房价格比上个月降了0.3%，虽然降幅收窄了一点，但向下走的趋势没有改变。全国待售的商品房面积大概在七点六亿平米左右，已经连续四个月在减少，但减少的主要是新开的盘，老盘照样积压在手里出不去。四十二个城市的租金在今年上半年都出现了下滑，人口往外走，租房需求自然跟着缩水。远郊区域的大盘，挂出来半年都没人看房，中介直接说看的人少得可怜，买家一开口就是大刀阔斧地砍价，有的甚至直接对半砍。
如今买房的逻辑跟过去完全不是一回事了。大家不太关心房价以后还能不能继续往上蹿，更在意的是眼下这套房子到底值不值得拿下。总价合适、得房率高、周边配套成熟的房子，照样有人抢着要。没有好学区、离地铁远、物业口碑差的楼盘，挂一年都可能没人搭理。政策松绑目前只针对一线城市定向放开，不会大面积铺开，说明上面也不打算走从前的老路，而是想真正让有住房需求的人，在合适的城市能够扎下根来。
选择租房的人越来越多，也不全是因为买不起。不少人主动选择先租着，更看重上下班方不方便，周边有没有菜场和超市，晚上一个人回家安不安全这些实在的生活细节。北京海淀有些板块租金涨得不错，恰好是十六号线南段通车之后的事，沿线又新进来一批科技企业。这说明房子到底值不值钱，越来越取决于通勤时间和生活便利程度，这些才是硬杠杠。
房地产市场正在经历一轮深层次的调整，过去那种不分城市、不分房子好坏都能跟着涨的日子已经翻篇了。未来两年房价的走向，大概率会在持续分化中走出一条让不少人都觉得意外的路来。