CBD的“生活感” ，被低估了！|cbd|写字楼|城市商业体系|环贸|生活感|街区|餐饮

“商务之外的时尚生活地标”

撰文 | 陈晶

排版 | fufu

图片来源 | 官方提供

提到CBD（中央商务区），大众印象几乎都很固定：黄金地带、高楼林立、产业聚集，一切围绕“效率”运转，就连区域内的商业，也要适配这份快节奏。

放到西安，高新区锦业路正是承载这座城市CBD理想的板块。片区内产城融合发展成熟，聚集了西安超半数的世界500强企业，也塑造了每分钟高速运转的气场。

就在这片商务丛林中，由西部机场集团和越秀地产联手打造的西安环贸中心，携2.5万㎡生态漫步街区商业「西安ICC环贸天地」，跳出传统CBD商业的宿命。

开业一年，项目交出客流同步提升54.5%、销售额同比提升51%的成绩单，超半数消费发生在晚间与周末。这份数据足以说明：CBD商业，同样可以兜住班后的生活温度。

因此，不禁让人好奇，过往一年里，西安ICC环贸天地究竟如何兼顾商务刚需和生活体验，在快节奏的工作场景之外，给都市人留出生活的空白格？

Vol.1

CBD商业的角色转变

客群画像动态校准

传统CBD商业奉行“配套思维”，核心服务写字楼内的上班族。这套模式的客流十分固化：白天人声鼎沸，夜晚门庭冷落，很难撬动夜间、周末消费，形成了行业常说的潮汐客流现象。

客观来讲，西安ICC环贸天地最初设定，也是“一站式商务旗舰”，瞄准商务属性突出的新中产。这一选择在开业前调期，贴合周边客群底色与产业特征，算是情理之中。

第一，客群高度商务化。项目核心1公里内的锦业路板块，是高新区CBD核心，聚集西安密度最高的商务资源。片区职住人口比均＞1.5，商务客群特征突出。
第二，客群聚集且高知高收入。项目3公里常住人口约78.6万人，客群结构多元，金融、专业服务、互联网TMT、地产建筑设计是片区主流从业群体。
第三，交通枢纽拓宽辐射边界。项目坐拥双地铁口，写字楼3F直连高新云巴，有助于辐射经由机场、地铁快速抵达的往来群体。

当西安ICC环贸天地进入运营期之后，团队意识到，这群人根本无法用单一标签简单概括。

工作日，他们是写字楼里拼搏的商务精英，午休需要高效解决就餐，接待客户需要合适的宴请场地；下班之后，切换成社交聚会的玩家；到了周末，又化身陪伴家人的生活家。同一批人，在不同时间，会释放完全不一样的消费诉求。

如果专注商务将无法覆盖全部消费场景，只会陷入传统CBD商业的桎梏。读懂消费者完整的生活周期之后，项目选择在高密度商务区的缝隙中，一点点植入生活元素。客群画像完成动态优化，实现家庭客群与商务客群均衡占比，放在CBD商业项目中，是相当难得的结果。

一个真正读懂人的商业，不会被初始角色束缚。从侧重商务走向商务与生活双向平衡，不是对初心的偏离，而是对消费者理解的迭代。

这种“养商”的姿态，本就是一种良性进阶，推动西安ICC环贸天地持续完善，逐步形成独树一帜的标签，也精准回应着办公族群和社区居民的真实期待。

Vol.2

链接上「具体的人」

渐进式地「稳中调优」

CBD商业想做生活化，关键要从“工作日获取”转向“全时段占有”。但对于2.5万㎡的商业街来说，于商务基底之上叠加生活属性，难度不小。

西安ICC环贸天地选择精品轻量化路线，牢牢抓住商务客群、家庭客群两大群体，卡位“商务社交+品质生活”重叠地带，和更多「具体的人」和「具象的需求」建立长久链接。

落地路径上，项目方将人的需求按时段拆解，把跨时段经营、高流量的餐饮作为突破口，打造辨识度极高的品牌矩阵，撬开CBD的生活消费窗口。

西安ICC环贸天地的餐饮布局，遵循“先解效率、再破潮汐”的策略。

工作日优先响应商务场景的效率诉求。一方面升级刚需消费、优化快餐简餐品质，引入皮爷咖啡、Grid Coffee、半山茶局、乐班等精品咖啡与品质轻餐品牌，让“一杯咖啡、一顿简餐的时间”足以完成一场会谈；另一方面布局晓长安、四道菜·福建菜馆、老毛手抓、向云滇等宴请餐饮，从简餐到正式宴请形成完整闭环，承接企业商务宴请需求。

但只做好工作日远远不够。破解潮汐客流，核心在于激活夜间与周末市场。

项目以“日咖夜酒”与“文娱体验”业态填补时段空白，向外拓展客群半径——莲·西餐、鸟剑居酒屋、名炉家等共同撑起夜间消费主力。灯火通明的玻璃幕墙之下，街区不再是“商务人士”的专属，也成为多元客群的社交聚会目的地。

值得一提的是，项目近100%的正餐、咖啡品牌均登上黑珍珠、必吃榜、城市榜等知名榜单。这份组合高度，在西安同类型商业中并不多见：蝉联九年黑珍珠一钻的莲·西餐、蝉联大众点评必吃榜的四道菜·福建菜馆、国家级非遗老毛手抓、首家拥有宴会厅的晓长安新式陕菜、高新区首店名炉家、高新区日料热门榜第一鸟剑居酒屋、异域南亚风味的印笛雅……项目由此搭建起从快餐、轻餐、烘焙到正餐的完整餐饮谱系，让“吃饭”这件事本身，成为消费者专程前往的理由。

面对行业招商同质化的困境，西安ICC环贸天地还推出“本土品牌”孵化计划，挖掘一批产品实力过硬但尚未进驻商场的品牌进场。

甄选川菜品牌「云海川」、连锁硬折扣超市「京小盒」、泰式烟火小馆「仙柚子」、云南菌菇火锅「向云滇」等，都在这里完成商场化的成长。这既服务周边在地客群，也吸引不少跨区消费者专程打卡。而项目也借助品牌孵化，为区域带来了更具活力的生活新体验。

经过一整年循序渐进的打磨，项目招商率跃升至98%。入驻品牌均拿到了超预期的坪效和复购率，避开新商场常见的“开业火爆，后续乏力”的问题。

市场看到项目真实的经营潜力，品牌方的合作意愿出现反转，大量优质品牌主动抛出合作邀约。目前Lebōbō樂啵啵全国首店已经进场围挡装修，持续更新街区品牌矩阵。

Vol.3

保持独立的「内容叙事」

构建综合运营生态圈

作为西安首个陆空TOD综合体，西安环贸中心不仅拥有西安ICC环贸天地，还包括超甲级写字楼、高新区万豪酒店，地下直通地铁，地面直连高新云巴，实现空铁联运一体化。

硬件带来的流量固然稀缺，但想要实现写字楼、商业、酒店三者破壁协同，靠的是内容运营能力。项目打通原本分散在不同场域下的服务、活动、客群资源，搭建闭环式综合运营生态圈，三重打法层层推进，完成独属于项目的内容叙事构建。

第一层，以视觉奇观制造城市话题

西安ICC环贸天地是西安CBD少见的开放式街区，依托“丝路云廊”串联起内外街景、外廊流线与绿植布置，错落有致的空间尺度，划分出快慢相宜的游逛节奏，在高楼中间制造一处“城市松弛场域”。

项目将街区视作画布，持续落地高规格首展、首秀，制造破圈级城市话题。开业阶段，光屿墙面艺术互动展和太空寰游趣味展双展同步落地，拉开文化体验序幕；岁末联动自有IP yoyo，落地「长耳朵的秘境」新年童话艺术展，三大装置直接让街区变身童话世界。

今年，重磅内容的供给更加硬核。4月联袂秦岭昆虫博物馆落地「蝶影共振」蝴蝶特展，把山野间的自然生机搬进楼宇间；5月联动成都博物馆“人体经穴漆人”，落地「脆皮青年疗愈馆西安首秀」，定制文创“药方”直击都市青年集体情绪痛点；一周年庆期间，携手艺术家阿竹uzoo打造「未来花境｜科技与自然主题氛围展」，用先锋艺术装置探讨科技文明与自然生态的共生命题。