这一段时间问我的人是真的多，一边是价格出现了大幅度的上涨，一边就是压根都没有回暖的情况

很多人都说唉全球市场回暖，对于这样的字眼呢，我看到已经烦了，毕竟真正的市场并没有说全球回暖这种说法的，因为每个国家，每个区域，每个城市差异还是非常的巨大的。

1、这一周的16%，是怎么来的

9月22日中银证券出的第38周报，数很清楚，47个城市新房成交面积212万平方米，环比涨16.3%，23个城市二手房成交面积239.7万平方米，环比涨14.7%！

换成套数看也一样，47个城市新房一周卖掉1.9万套，环比涨15.9%，两头都由负转正，是这几个月里头一回。

味道就变了，同一周里一线城市的新房成交面积环比是跌的，跌了10.6%，撑着这一周的，绝大部分是二线和三四线，二线涨35.6%，三四线涨18.2%！

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同一周13个城市的新房库存面积7329.3万平方米，环比还多了2.2%，去化周期拉长到18.7个月，房子在使劲卖，新货也在使劲上，库存整体不但没少，还多了一点。

这些数据很多时候只是美化了说的结果，真正把这个问题看透了，才是重点中的重点。

2、深圳这波火，火在人多的那几个片区

深圳这边也一样，深圳房地产中介协会的数据，上周全市二手房录得1395套，环比涨9.4%，创近4周新高，其中二手住宅1272套，环比涨7.8%。

龙岗269套最多，福田248套跟上来、单周涨24.6%，南山199套，罗湖197套，是前六区里唯一下滑的那个。

再往前一周，9月8日到14日，深圳二手住宅过户1177套，比9月头一周多18.6%，同比涨27%，一手网签589套，比头一周多17.1%，比8月同期多37.6%！

市场的数据都是出现上涨吧，其实深圳也有很多地方整体的价格是出现下跌的情况的，比如大鹏啊，坪山啊这些地方价格已经还在下跌，成交量也并不是特别理想的状态的。只不过是个别区域整体的成交站稳了而已，所以看到城市的一个基本面，得要看不同的区域情况所决定的。

3、把量放回该在的位置，郊区那头的账得单独算

1395套一周是什么概念，按月化算大概5600套，深圳二手房圈里有个说法，单月5000套算一条分界线，过了算活跃，没过算冷清。

5600套只能说是刚过线，坐在活跃区间的下沿，2020年那会儿深圳二手房月成交峰值到过1.3万套，月均也在8000到10000套，现在这个量，跟那时候差着一整个量级！

还有个反差值得说说，8月重点城市首开项目的去化率还算过得去，可同一批房源的加推项目只有29.1%，差了27.4个百分点，先开的那批卖得动，后来加推的那批卖不动，说明进场的就是那批早想买的人。

郊区那一头更直接，坪山有些新盘折后均价已经降到每平米2.35万左右，放在深圳这个价已经很低，可走量确实还是费劲。

原因也简单，供应和就业对不上，深圳每年涌进来的年轻人，岗位大多在南山福田，首套预算普遍300万到500万，每天通勤超过一个半小时的地方，他们基本不考虑。

地这头也在加码，2026年上半年深圳推了6宗居住用地，成交金额接近290亿元，是去年同期的四倍以上，可重心全在南山、前海、宝安中心，外围的地块大多底价收场。

这句话对于绝大部分普通人来说，核心区域价格是买不起的，就刚刚所提到的，2万