在端午节这个小长假期间，位于龙华区的网红楼盘——深业上城学府，显得比较热闹。
根据开发商的官方宣布，在端午节整个假期中，总的来访人数超过了1500人。
不管访量是否存在水分，假设只有一成是真实的，也有150人次来访。
这就说明深圳人的看房意愿好了不少，而名校学区的光环依旧不减。
人气之下的优势和劣势
实际上，6月初深业上城学府开放展示空间，官方就公布单日到访数据接近2000人次，似乎已经成为龙华流量最明显的项目。
同时，也足以看出，开发商对这个项目的重视程度。
首先看看项目的基本情况和现状。
这个项目，位于在建的深高北新校区北侧，旁边就是华侨城北站壹号，近期的工程施工进度肉眼可见1栋1单元已经出地面几层，以目前吹风的消息来看，预计7月份推出324套80-142平的3-4房，毛坯限价8.05万/平。
再看优点综述情况——
1、区位位置优越，配套丰富优质
从地理位置来看，项目周边配套已经处于成熟状态。
比如商业方面，一路之隔是已经试营业的深圳北站国际商务区鸿荣源壹方里，步行约1.2公里就能到达龙华红山热门的商业综合体红山6979。
（鸿荣源壹方里）
比如文体公园方面，步行约650米就能到达龙华的公园地标绿芯公园（在建中）。
比如轨道交通方面，步行约820米就能到达龙华的枢纽站中心龙华北站。
2、教育资源优质，学校就在家门口
项目的最大优势是学校配套。目前龙华第一梯队的学校是深高北校区，该校区也正在扩建新校区，位置就在项目的西侧。
这对追求孩子教育，住家体验，通勤体验的群体来说，相对比较适配。
3、有限价优势
项目毛坯限价8.05万/平，对比周边成交均价约8-9万/平的二手房，在龙华深高北学区内有一定的价格竞争力。
接着看缺点的综述情况——
1、项目地块小，楼间距小，绿化率仅20%
项目地块不大，基本没有花园，社区仅有两个单元楼，并且两个单元楼之间部分户型楼间距较近，遮挡明显。
这样的社区放在深高北学区当中，居住体验可能会“垫底”。因为周边二手房小区基本都是一些大社区，并且视野和楼间距也相对开阔一些。
所以这样的社区，哪怕地段再好，产品如果本身就不够给力，购房群体也会犹豫。
2、容积率高，梯户设计为3梯6户、3梯4户
项目的容积率达到7.2，梯户设计是3梯6户或者3梯4户，这意味着户型的得房率好不到哪里了，能做到78%就已经不错。
如果得房率不高的话，那么限价带来的性价比也就未必如目测的一般了。
周边的二手房小区，成交价基本在8-9万/平，最主要的原因是这些小区的品质好、得房率也高，有些得房率甚至能超过100%。
3、社区不够纯粹
项目本身体量就不大，还自带1栋酒店，后期管理如果没有独立区分的话，容易导致社区人群比较复杂。
4、有一定的噪音影响
项目的西面虽然隔着深高北扩建校区，但地铁6号线、4号线轨道还是会带来一定的噪音影响。
5、大户型门槛较高
项目的户型面积段约为80㎡/99㎡/119㎡/142㎡，若以限价8.05万/平估算，119㎡/142㎡的大户型，总价已经接近1000万左右一套，对刚需群体也不太友好。
这样的价格段位，足以选择南山、福田一些地段选择相对不错的新房。
6、未来流通阻力或许更大
对项目而言，未来成为二手房后，如果容积率、得房率不及周边二手房的话，流通优势就需要大打折扣。
而深业上城学府旁边还存在几块空地，是否还能有新的住宅供应变数都还未可知。
但这也间接给地块周边留下了未来调整的预期。
从过去两年深圳北站附近地块的调规情况来看，并不排除有新的调整可能。
更重要的是，深圳已经调整了建筑设计规则，以后新房的得房率，非常有可能重回80%以上，甚至超过100%。
这就意味着前几年新建套内面积以65%—78%为主的新房，未来的市场竞争优势会变弱。
潜在的学区风险——拼积分
1、红山板块最吸引购房者的依旧是学区价值。
最明显的，属于龙华深高北学区范围的众福红山印去年10月开盘，一下就卖了八成，成为龙华去年去化速度最快的项目。
要知道，这个项目实际上存在着楼盘小，自身配套少，居住舒适性差，噪音影响，开发商不知名等各种因素，但到了今年3月前就彻底清盘了。
一方面项目体量小，去化容易，另一方面项目给出了非常优惠的综合价格，比同地段区域的新房便宜不少。
但也更加说明一个问题——学区学校的溢价，市场是愿意买单的。
2、深高北学区分流压力
如今轮到深业上城学府即将入市，市场也难免对入学存在一些顾虑。
在社交平台上，关于深业上城学府的情况，就有网友在帖子的评论区询问——小学是否是买了就能入学，需不需要积分。
就目前来看，选择深高北学区范围内的新房，依旧需要接受来自入学积分的压力。
（1）龙华义务教育阶段入学的规则以“先录深户的新生，再录非深户的新生，然后再根据原单片区和大学区内其他生源做进一步划分”来执行。
录取生源顺序为——
A1类：录取第一顺位，单校划片内+深户+买房
A2类：录取第二顺位，大学区内其他学区内+深户+买房
B1类：录取第三顺位，单校划片内+深户+租房
B2类：录取第四顺位，大学区内其他学区内+深户+租房
C1类：录取第五顺位，单校划片内+非深户+买房
C2类：录取第六顺位，大学区内其他学区内+非深户+买房
D1类：录取第七顺位，单校划片内+非深户+租房
D2类：录取最后顺位，大学区内其他学区内+非深户+租房
这就会导致在龙华大学区内申请入学，不一定买了学区房，就一定比租学区房有录取顺序上的优势，还需要看小孩是不是深户。
并且，即使购买了学区房，也还需要根据购房日期进行逐月积分，这就意味着同类生源，最终需要看购房的时长。
所以深高北校区范围内的小区也会面临同样的问题——单校划片内+深户+买学位房的A1类生源确实拥有录取第一顺位，但最终买房积分高低需要看何时购房以及父母的社保时长。
（2）深高北学区范围内，即使已经确定扩建校区，但实际的学位紧张情况需要视情况而定。
深高北学区范围内对应的水榭春天五期（1455户）六期（1216户）、金亨利一期（678户）、二期（599户）、汇龙湾（788户）一共5个小区，总户数4736户，假设按1/3户有上学需求计算，这5个小区就有约1578户需要上学。
这几年入市的新房中海学仕里和众福红山印分别有465户、183户，若再加上324户深业上城学府的业主，龙华深高北学区范围内就有接近6000户家庭。
深圳龙华区深圳高级中学北校区在前两年就确定扩建新校区（预计将于2024年（具体时间以官方公布为准）竣工），规划招收45个班、提供2100个学位，其中小学学位1350个、初中学位750个。
2023年秋季深高北校区小学部新增招生人数225人，比2022年的招生人数增加不少，总招生人数495人；小学部录取分数线为A1类62.4分，2022年为61.3分。
这意味着，龙华深高北学区在去年小学扩招人数的情况下，录取分数线也相应提高了。
今年龙华深高北校区招生人数为小学人数495人，初中人数为550人，相比去年，今年小学招生人数没有增加，仅初中增加了100人。
所以，深高北校区初中原本共有1000个学位左右，扩容后2100学位（小学学位1350个、初中学位750个）也就勉强能满足A1类生源上学的需求。
而这是在这些小区业主们的生育率没有爆表的情况下估算。
如果未来1-2年内甚至5年内希望孩子顺利报读学校，那么就需要更加确保在A1类生源中积分不垫底了。
作者 | 骑猪英雄
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