各位
知道我们今年成交了多少套二手么
我那天估算了下12月二手房在2.9万套、二手住宅在2.7万套
带入这个12月二手住宅数据今年数据就是这样的
2024年上海二手住宅22万套上下的成交规模是跑不掉了
12月预估数据
我又拉出近五年每年的二手住宅成交数据
22万套的数据跟2021年这种疯狂年份是没法比
但这个数据不仅是三连涨，也居然回归到2016年以来市场的均值水平
2024年12月以2.7万套二手住宅计算
这个以十万套为单位的楼市波动背后你我都十分清楚
这些柱状图背后的每次成交爆发都离不开政策的放松
从1月30日的外环外放开单身限购、到5月27日将单身限购放松到外环内二手
最后到9月29日外环外单身限购的社保从3年降为1年
9·29政策原文
谁也没有想到上海会在2024年短短1年时间里放松到这个程度
而这其中不管沪七条还是沪九条这所有政策里最厉害的
其实是放松单身限购
而这件事以超出我们想象的方式影响着眼下的楼市成交
01
眼下30%成交来自单身购房
我设想过单身购房体量但没想过是接近1/3的体量
这方面的数据几乎看不到任何机构披露，我们也是顺着政策指向有的这次好奇
方法也是用的最笨的一个个打电话问的方式
所以今天不是什么官方统计，而是身处市场一线的中介小哥们的体感数据
无法精确到具体人数但却能做到占比和画像的相对准确
首先各板块中介小哥给出的数字都围绕30%
无非是类似闵行七宝这种的20%-30%，还是徐汇滨江这种的30%-40%
你会发现这种超30%的单身购房占比板块在所有板块中占近六成
淮海中路小哥说自己10个客户里大概有3-5位客户都是单身购房
而且基本都二十来岁，学历都比较高，有的是清北复交毕业的
宝山淞宝板块的小哥手里的单身客户比较多
他说政策放开后他手里的客户就跟洗过似的，10个客户里至少有3个是单身，而且还女生居多，像现在他手里3个客户里就有2个女生，一个是在静安那边工作的，一个是在宝山这边
宝山上大板块的小哥今年目前为止已经成交了11套，算很优秀的成绩了
他跟我说这11单里就有3套来自单身购房的贡献
目前听到最高单身购房占比应该来自临港
这里的小哥说单身购房占比可以接近50%，而且部分购房客户还会有15万起步的临港人才购房补贴
这些真实的购房案例几乎是今年上海二手楼市“特产”
宝山杨行的小哥给我做了对比，去年他们门店10套里差不多能有1套单身购房，但今年10套里有3套
而这样单身购房也确实直接作用每月的二手成交
闵行龙柏的小哥说上个月他们店开了18单买卖，而9月之前只有6单左右
静安南京西路的小哥说他负责的俊豪国际今年成交了十几套50平左右的小房子、总价都在300多万左右，而购房者无一例外都是单身
也就是说今天无论我们唱票似的说着每月的二手成交多少套，这些数据细化再细化都会发现成交力量里强有力的支撑除了置换之外
单身购房的力量已经来到成交主力阶段
这些数据还值得深挖一层
02
单身购房正在为哪类房子买单
....统计数据之余我最好奇的是这类购房群体都在买怎样的房
老实讲开问之前我心里已经有些预期
比如单身购房是不是总价低、面积小
毕竟支援的口袋只有两个，而且买来自住的话也不需要三房
事实也确实如此
董家渡小哥手里的有位单身女客户前几天上车了桃园新村，浙江女生来上海工作，父母全款帮她买了套66平小两房
金桥小哥前两天刚刚成交的房子就来自单身女客户，总价不高300来万
但更大范围看真实市场远比我预估更具体也更精彩
单身购房喜欢就近购房
大宁小哥总结了自己的单身客户，总价300-500万，他们要么就在大宁上班、要么就是在南京东路、南京西路、静安寺上班，用1号线通勤
静安寺小哥说他的单身客户也都上车的小户型，同时客户们也多是在南京西路、南京东路、最多在陆家嘴工作的人群
再不济就是围绕工作地点找地铁半径半小时内的家
莘庄小哥说自己9月底成交的IT客户，工作就在漕河泾周边，最后买在了12号线沿线某二手小区
青浦新城的小哥跟我说最近有三四个单身小姐姐跟他看房，她们买的总价都在100-200万，都围绕青浦新城站看房，工作地点也都在中山公园附近
最火的应该是9号线，这条线上有漕河泾和徐家汇两个工作地点，这条线上的中介小哥可能是今年对接单身购房人群最多的
第二更偏向选择市区
其实这里的市区更适合细化一步，浦西
市区老破小还是郊区远大新一直是刚需困扰的问题
但市调结果来看这题似乎并未困扰这波单身购房的客户
市区板块的单身购房比例要普遍高于市区以外，浦西的占比也要高于浦东
中远两湾城小哥说这里的单身购房客户在所有客户里占比近半，大多以800万左右的客户为准
古北小哥最近在带的一位客户就是国外留学回来的，看中的就是古北这里城市界面，打算贷款300万左右，去买预算1000万以内的房子
中山公园的小哥说他们这里的单身购房客户以女生为主，她们希望不仅离工作地点近，也希望能拥有更具市区氛围的居住环境
因为选择市区的关系，单身购房都变得“不介意”楼层跟朝向
在我市调的所有板块里杨浦几乎将这点演绎到极致
周家嘴板块小哥的单身客户标的也是那种三四十平的小面积
总价只要185万，但是东西朝向、一门关，并且还是个6楼
这位小哥跟我说哪怕是这样得房子不仅好卖也好租
因为离地铁比较近，旁边就是新华医院，那边有很多实习医生护士都要租房
重度依赖父母支持，这是第三点
几乎所有市调门店的单身购房案例里，除了单身购房以外
更重要的角色其实是单身人士的爸爸妈妈们
因为大部分都需要父母支持
虽然向父母开口要钱对于上辈人来说还有点难以启齿
到8090后这代人买房其实开口难度小很多
基本都是独生子女，家庭所有资源很自然流到独生子女手中
徐汇滨江的小哥跟我说他手里单身客户主要买在尚海湾豪庭、百汇园，因为这个板块只有这两个小区有1房
而上套单身购房客户就是来自江浙沪的独生女，父母全款帮她买了套1房
更多数的情况是父母帮忙出首付的大部分，然后子女还贷
总之你会发现在低总价、小面积这些共性之上单身购房还有以上三个特征
03
但说实话所有的特点里最让我印象深刻的是
单身女性购房的崛起
我市调的第三个问题会问到这些单身购房客户里是男生多还是女生多
比较巧合的有两个六四分
首先是市调里超60%板块经纪人跟我说这句
好像女生比较多
如果非得划分单身购房里面的男女比例，那么这个比例又是4:6
人广板块的小哥的单身客户占所有客户3成，而截至目前这些成交的单身客户里的男女生比例就是2:3
北外滩的中介小哥眼下手里的4位客户里有3位都是女生，基本都是毕业五六年的状态，有独立还贷能力，学历都在本科以上
太多这样的男女比例划分充斥本次市调内容
并且没有刻意年龄划分的意思
但确实30岁女生前后买房的状态不太一样
30岁以前的女生买房基本靠父母出资，不是付首付就是全款买
静安曹家渡的中介分析自己对接的女生客户是这么说的
毕竟是独生子女，又不是说有很多孩子，就一个女儿，在上海又工作又不可能回老家，那只能帮她提前买一套房子，家里有两套房子的就是卖掉一套
而我听过的30岁以前的单身女性购房都使用着类似逻辑
背后的理由可能是婚前财产、可能是工作需要、也可能是房租跟房贷打平
七宝小哥说他自己卖的几套，几乎都是女方婚前马上过完户，之后过个一两个月再结婚，毕竟就是你会先买的话，你后期卖还需要经过对方同意
青浦徐泾中介小哥碰到一位单身女生客户，最后父母支持下上车了套两房，女生还跟她说之前想过买公寓，现在有购房资格了公寓就不划算了
30岁后的女生买房更多靠自己了
宝山淞宝中介小哥最近就被自己客户震惊了，来自贵州的女生，来上海工作十多年，之前一直租房，放开限购后一次性付款160多万买在了宝山
陆家嘴的小哥跟我说现在的30+女性收入相比30岁前更高，他今年有位单身女性客户，学历很高，今年上车的一套400多万的房子就基本靠的自己
更多情况下你会发现随着晚婚年龄不断被推迟
单身男女在没找到对的人之前先上车对的房子是个不错的选择
这点似乎对女生而言尤其如此
04
为什么会这样
这样的问题看似很好回答
毕竟放开了单身限购，涨的不就应该是这里么，是这些原因但还不够
放开单身限购的同时还有两个至关重要因素
首先今年价格下来很多
各个价段的房子从去年到今年下滑十个点并不是什么夸张的事
就这还是建立在从去掉2023年以前降幅的基础上
其次贷款也非常给力
为什么有人敢在15%的首付比例上敢用足，就是贷款利率足够低
曲阳的小哥跟我说，现在银行贷款只要你能开出收入，基本上都能给你放贷
尤其再加上公积金贷款之后，还款压力进一步变小
另外很小众但也很真实的原因还是因为产业
部分板块因为IT等产业布局带来的年轻人比较多，它的占比会更高
杨浦的抖音每晚10点公司门口打车堵成翔，除了大家都这个点下班之外
跟他们都住公司附近有关，租的买的都有，这附近的中介二手成交客户里单身购房占比会远超30%
同样道理的还有今年的青浦朱家角
随着华为小哥跟随华为上海研发基地的整体搬迁
这里的租房市场已经感受到了IT工程师的强大购买力，二手买卖更是如此
没想到这么远的边缘板块二手和租房齐飞
而且有一说一华为整体购买力对比普通单身购房至少往上拔高30%，普通100万的单身购房起步门槛，放在华为至少130万起...
05
写到这里要收尾了，回看五十多份市调内容其实心里有点感慨
每份市调内容都是此时此刻正在发生的楼市切片，也是今年上海楼市最大变化
不知道若干年后当我们再看回2024年的时候又会怎么看
两年前我跟自己的中介老师聊天
那时候市场也开始不断放量政策，每次政策出来我都兴奋的跟他说这个政策有多厉害
他是位从业16年的老中介，他每次听完都摇头说还行还行还行
他说有天上海要放开了单身限购才叫厉害
我当时觉得他有点疯，没想到最后被打脸的是自己
对于一个入行于限购年代的地产人而言确实无法想象今天这样的限购放松程度
今天当我站今天这个时间节点回望
二手市场成交量不断上浮，这个成交量在农历新年来到时可能会暂停下
但明年三月的画面又让人非常遐想
这里面不仅有单纯的单身购房的贡献，更有单身购房对小户型房东购买力释放形成的新循环
总之单身购房比我想象的占比来的多、影响也更大
也正在改变此时此刻的上海楼市
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5774篇原创文章
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