当前，城市旧改正从房地产开发逻辑向产业运营逻辑转型。如何通过旧村改造构建可持续产业生态，带动就业与经济发展，既是市场主体的思考重点，也是地方政府的探索方向。
今年，广州番禺里仁洞村1688套复建房的交付，让村民逐步实现从杂乱城中村到现代化社区的跨越；10公里外的海珠康鹭片区，过往的散乱小作坊正逐步转向垂直化楼宇经济。这两座城中村的“逆生长”，背后是广州旧改在资本模式、治理结构与产业逻辑上的全面革新。
以里仁洞村、康鹭片区为典型样本，广州旧改已跳出单一空间改造范畴，聚焦资本、产业、民生协同重构，通过多元化资本破解资金难题，以四方共建理顺治理关系，靠产业运营激活内生动力，走出了一条不搞“大拆大建”、兼顾民生与发展的城市更新之路。
多元化资本驱动城市“逆生长”
城市旧改是资金密集型工程，第一道难关就是资金问题。
地方政府披露的城中村更新改造实施方案显示，里仁洞村的城市更新改造成本为209.08亿元，而康鹭片区更是高达304.65亿元，超出成本均由实施主体自行承担，政府不再追加融资面积。
广东省“三旧”改造协会监事长龚军伟律师表示，“资金来源方面，旧模式项目约90%的资金来自市场；新模式则主要依靠政府资金。”
旧改模式的资金来源已经发生转变，过往，资金主要依赖于开发商的市场化资金，但风险较高。而现在资金来源更加多元化，除了开发商的自有资金和金融机构的融资资金以外，还引进了城中村改造专项借款、社会资本合作和政府补助等。
戴德梁行广州策略发展顾问部助理董事牛雯雯举例，“新的政策有丰富的配套措施，比如申请面向城中村改造的专项借款，不仅可以减轻资金压力，也能更好地关注项目的长期发展。这类项目近两年很多，比如花都杨二村和平西村、白云瑶台村、环五山的柯木塱、长湴，都是这种模式。”
此前，白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国开行、农发行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元，资金用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设等。
具体来看，里仁洞村与越秀地产签署合作协议，整体改造成本为209.08亿元，包括前期费用和复建安置资金，为了筹集、平衡旧改所需资金，该项目主要靠融资区的开发建设。
改造方案显示，融资区总建设量为124万平方米，按楼面地价计算，最终融资核算为204.81亿元，剩余4.27亿元由实施主体自筹，包括综合医院、人行天桥等建设费用。截至2025年10月，里仁洞村旧改已累计投入112亿元。
康鹭旧改因为项目体量很大，有着“巨无霸旧改项目”的称号，改造成本高达304.65亿元，项目预计用10年时间、按四期分期实施，按“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分四期开发，每一期改造中，复建安置房、配套基础设施和公共服务设施应先于融资区完成建设。
值得注意的是，负责康鹭旧改项目的公司股东，除了合生创展关联公司，还有中国信达旗下公司。
房地产行业观察人士指出，“康鹭项目体量庞大，引入中国信达既是基于资金、风险分担考量，其作为 AMC 公司的雄厚资本实力、多元融资渠道，及旗下信达地产的城市更新经验，能形成资源整合优势，为项目提供稳定支持。”
此外，旧改项目中的村集体留用地，则普遍引入社会资本。企业通过三资平台获得村集体项目的投资经营权，自筹资金建设经营村集体物业，通过租金或其他方式返还村集体物业收益，这是当前民企参与旧村改造的主要途径之一。
四方主体共建新型旧改治理结构
有专家认为，里仁洞村、康鹭片区等旧改项目的成功推进，不仅验证了“政府引导+国企介入+市场运作+村民共建”模式的可行性，更以产城融合的实践，突破传统旧改困境，为特大城市城中村改造提供了“广州方案”。
“这一机制通过权责明晰的分工体系、风险共担的运作结构和利益共享的价值分配，构建了旧改项目的新型治理架构。”牛雯雯表示。
政府在旧改中扮演“引领者”的角色。比如，为了保障里仁洞村项目顺利推进，番禺区成立工作专班，统筹协调各个政府部门，打通审批环节的堵点难点，提供全方位的支持和服务。
“政府引导的实质是从传统的审批监管转向全链条引导。”牛雯雯指出，一是通过上位规划对项目改造建设提出系统化的规范要求；二是提供更多政策保障和支持，比如通过政策性金融工具为项目提供资金支持。
国企介入则起到“稳定器”的作用。越秀地产作为里仁洞村项目实施主体，不仅投入资金建设安置房，还主动承担何贤纪念医院、里仁洞小学等公共配套，彰显了国企社会责任定位。康鹭项目中，央企背景的中国信达不仅可以提供资金支持，还能发挥风险管控优势。
国企不仅可以进行长期投资，还能在产业导入和运营方面承担更多责任。此外，国企融资能力更强，不仅融资成本较市场水平低1.5%-2%，同时更容易获得政策性金融支持。
市场运作意味着要利用市场机制提高资源配置效率。比如，在项目改造之前就应该明确产业发展定位，引入包括多种类型的市场化产业运营商，确保改造后产业空间高效利用。此外，可以通过股权合作、基金投资等方式引入合作方，提高建设质量，拓宽融资渠道。以及积极尝试创新融资模式，如REITs、CMBS等资产证券化方式。
村民共建则让旧改真正“接地气”。越秀地产充分尊重里仁洞村民的主体地位，从宗祠规划、牌坊选材到户型设计、园林绿化，乃至建筑施工与家电选品，均邀请村民代表全程参与，并且创新建立“村民监理团”制度，由村民代表全程参与工程质量监督。这种民主参与模式可以有效化解传统旧改中的信任危机。
为了充分听取群众关于改造工作的意见，康鹭片区13个网格全部设立了专班，打造“康鹭街坊议事厅”，让群众在“家门口的平台”表达诉求。
这一模式成为广州旧改破解“多方博弈”的关键，该机制通过推进“拆整结合、产业集聚、生态修复、文化保护”四大任务，既实现村民向配套完善的复建区集中安置，又腾挪空间规划现代产业，增补公共设施、整治区域环境，达成“布局优化、产业集聚、生态健康”的全域土地综合整治目标。
从房产开发向产业运营的逻辑转变
过去，旧改项目多遵循房地产开发逻辑，最终往往落点在房产销售上。如今政策导向已发生根本改变，旧改正从房地产开发逻辑向产业运营逻辑转型。
牛雯雯认为：“这一转变要求改造主体不仅提供物理空间，更需成为产业生态的培育者。改造主体需具备产业思维，能导入产业资源或寻找优质产业运营商，从前端为产业发展奠定基础，在物业条件、产业政策、产业服务等方面贴合产业发展需求。”
具体而言，改造后的里仁洞村将保留电商产业基因，规划建设26万平方米商业综合体，引入数字经济产业园区，联动希音的数字化柔性供应链，将海量服装制造企业与商圈零售终端无缝衔接，推动产业空间向集群化、特色化转型升级，预计创造超10万个就业岗位。
这种“产城融合”设计让旧改从单纯的居住环境提升，转向经济动能的培育。
康鹭片区有着30余个大大小小的布匹市场，更有数以万计的大小服装加工厂，在对商户的需求摸查中，75%以上的制衣厂老板们想要就地留下。
“康鹭城中村改造和广州服装制造业发展，本质是一个经济发展的问题。”中国城市规划设计研究院原院长李晓江认为，房地产行业进入存量时代，城市更新要关注既有资源的再开发和利用，包括产业型、生活型的空间，以及关注文化的保护，发展绿色低碳等。
根据改造实施方案，康鹭片区未来的生产生活空间密度仍高达70%，从平铺摊开的小作坊，到垂直化管理的楼宇经济——裙楼的商贸服务，中低层的服装生产，中层的设计打版，再到高层的设计总部办公，实现 “一栋楼承载完整产业链”，生产效率更高。
广州市规划和自然资源局发布的文件显示，康鹭片区将打造国际时尚创新活力区，以数字贸易、设计研发、时尚总部、都市工业推进商圈转型升级，通过打造创新综合楼宇推动产学研落地转化应用。
从里仁洞村的电商升级到康鹭片区的纺织业转型，可以发现广州旧改正告别房地产开发逻辑，进而转向产业运营逻辑，旧村不再是城市的“发展洼地”，而是产城融合的“活力节点”。
牛雯雯认为，展望未来，旧改项目的产业效能将通过三个维度持续释放。在微观层面，旧改项目将从“空间提供商”升级为“产业服务商”，通过专业化运营创造持续价值；在中观层面，旧改集群将形成特色产业集群；在宏观层面，城市将通过旧改重构产业空间格局，实现从“产城分离”向“产城融合”的转变。这种转变不仅关乎经济指标，更关乎人的发展，城市空间从功能分区转向活力共生，这才是旧改项目的时代价值。
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