12月30日，楼市大招来了？反正在各类社交媒体上出现不少类似的帖子，还有鼓吹房价即将大涨。
当天确实出了一个新的政策，与出售二手住房的增值税有关。根据根据财政部、国家税务总局发布的最新公告，个人出售购买不足2年的住房，增值税征收率从原5%调整为3%；购买满2年的住房对外销售继续免征增值税。
新政看似涉及两个方面，实则只有一半是新的。
第二点“满两年免征”并非新政，事实上全国大部分城市长期以来均执行此标准，仅个别城市如上海曾因楼市过热短暂实施“满五年免征”，但已于2024年12月1日恢复为“满两年免征”。
因此，所谓新政中“满两年免征”部分实为旧有政策的重申，真正有实质性调整的仅是卖出不足两年住房的增值税税率下调。
以具体案例测算税率变化影响。
假设老刘2025年2月以200万元购入住房，2026年5月以210万元卖出（持有期不足两年），按原政策需缴纳增值税约10万元（210万÷1.05×5%），新政下仅需缴纳6.1万元（210万÷1.03×3%），节省税款约3.9万元。
需特别说明的是，二手房增值税计算采用“全额征收”模式，不考量实际增值与否，即便房价下跌仍需按成交价计税，仅税额随成交价降低而减少。
从政策背景看，本次调整源于《增值税法》的立法推进。2024年12月25日全国人大常委会通过的《增值税法》将于2026年1月1日施行，该法取消了原《增值税暂行条例》中“国务院另有规定除外”的弹性条款，将简易计税征收率统一为3%。
此前，个人出售不足两年住房按5%征税属于“国务院特殊规定”，而新法实施后此类特殊税率被整合，故本次调整实为法律框架优化的必然结果，专业领域从业者在去年年底就能预测到，所以严格来说也不能算是什么新政策，至少在一年前就有这样的预期了。
从市场实际影响分析，税率调整的边际效应有限。据行业数据显示，我国二手房交易中大部分的房源持有期已超过两年，这部分交易本就享受免税政策，税率调整对其无直接影响。
对于持有期不足两年的交易，虽然税率从5%降至3%带来一定成本降低，但2%的税率降幅对交易决策影响有限，像上文例子里的情况，3%的征收率依然意味着要支出好几万元的增值税，与其如此不如晚几个月出售，满两年便免税了。
更深层次的问题在于，当前楼市低迷的核心矛盾并非交易成本，而在于居民对未来收入预期的不确定性及对资产价格持续下跌的担忧。
近三年部分城市房价下跌叠加经济环境变化，导致购房者普遍存在“不敢贷、不愿买”的心理：一方面，担心收入波动影响还款能力；另一方面，对“买后继续贬值”的担忧抑制了投资性需求。
历史经验表明，楼市企稳回升的关键在于重建市场信心。需通过稳定就业、提高居民可支配收入、明确房地产长效机制等综合措施，逐步消除“房价只涨不跌”的惯性思维，构建“房住不炒”的理性预期。
综上，本次增值税政策调整更多是法律框架完善的配套举措，对楼市的实际刺激作用有限，真正决定市场走向的，始终是经济基本面的改善、居民收入的增长以及对资产价格稳定的长期信心。
对于普通购房者而言，更无需因短期政策波动产生焦虑了，应结合自身居住需求、财务状况及长期规划做出理性决策。所谓的新政涨房价只不过是部分中介创造出来的话题罢了。
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