房价总会爆发式反弹，但肯定不会是2026年。︱刘德科|刘德科|市场热度|房价下跌|房地产业|楼市|爆发式

文︱刘德科

显然，截至目前，稳楼市的成绩是不理想的，措施是不得力的。如果从2021年恒大爆雷算起，全国房地产市场已经在谷底徘徊了四年半时间左右；如果从2024年中央明确提出「止跌回稳」算起〔2024/9/26政治局会议首次提出「要促进房地产市场止跌回稳」〕，也已经浪费了一年多的宝贵窗口期。

不理想与不得力，当然有很多客观原因。但其中的一个关键原因很可能是：对于房地产的重要性认知不足。

当我们谈论房地产时，通常会说房地产事关GDP、金融与民生。我们以《求是》杂志那篇广受关注的文章〔《改善和稳定房地产市场预期》，2026/1/1〕为例，来具体感受一下——

第一，房地产对于GDP的拉动效应很大

◎《求是》文章论述：「房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人」

第二，房地产事关金融风险防范

◎《求是》文章论述：「防范化解系统性风险」；「政策储备上，做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对」

第三，住房事关民生福祉

◎《求是》文章论述：「住房是普通家庭最大、最重要的资产，住房价格直接关系群众利益」

但我们想说的是，如果我们只认识这三点，那么当前房地产市场似乎并不需要加码出台什么实质性的重磅提振政策。你看，房地产市场这么低迷，GDP增速依然亮眼；那么多房企爆雷，金融系统仍然守住了安全底线；房价下跌，客观上降低了购房门槛与按揭压力。

实际上，对于房地产的重要性，我们至少还需要看到这两点：节俭效应与财税压力。

第一，房地产市场低迷带来了节俭效应

房价下跌，会严重影响内需。有一个房地产行业的局外人——阿里巴巴董事局主席蔡崇信曾经把这个道理讲得很通俗易懂。他在谈论中国消费者信心时谈到了房地产〔2024/4/3〕：「首先，房地产市场低迷带来了节俭效应。平均而言，房地产价格已经下降了30%。在人们的资产中，很多财富都与房地产捆绑在一起，当房价下跌时，他们就会感觉自己不再富有，所以想要存钱，减少消费。」实际上，同样的话，很多房地产行业人士都说过，但说服力远不如作为房地产行业旁观者的蔡崇信。

第二，房地产市场持续低迷，最终会传导累积成财税压力

楼市下行，土地出让的难度就激增，地方政府的财税收入就会吃紧。这个简单的道理，明眼人都懂。但是，如果你站在中央的角度看，这不是什么大问题——一方面，中央肯定不想要地方政府的「土地财政」犹如脱缰野马那般狂飙；另一方面，让地方政府在财税收入上保持一定程度的「饥饿状态」，客观上也有利于促使地方政府更自觉更坚定地维护中央权威。但是，如果房地产市场再低迷三四年，财税压力可能就不止在地方政府这个层面了。不过，我们大可以放心，如果真出现了这个状况，那么类似2015年的「棚改」或2008年的「四万亿计划」一定会及时降临。

所以，如果你问，楼市到底会怎样？我会说，他们迟早会认识到房地产的重要性不只是对于GDP的拉动效应，不只是事关风险防范与民生福祉，更是事关节俭效应与财税压力。所以，房价总会有爆发式反弹的时候——我不知道是2027年还是2028年，但我知道，肯定不会是2026年。

就楼市而言，2026年仍然是迷糊且残忍的一年。