来源：大伟看楼市
2026年1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，明确换购住房个人所得税退税优惠政策延续至2027年12月31日。这是该项政策自2022年首次出台后的第二次延期，为房地产市场注入强劲信心，更向千万家庭释放了实实在在的民生红利。在楼市深度调整、居民换房需求受阻的当下，政策的持续加码不仅降低了住房交易成本，更旨在打通市场循环梗阻，以政策确定性对冲市场不确定性，具有深刻的经济意义与民生价值。
此次延续的换房个税退税政策，核心内涵与此前保持一致但执行细节更为清晰。根据公告，2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，可享受已缴个税退税优惠：新购住房金额不低于现住房转让金额的，全额退税；不足的按比例退还。政策同时明确了交易金额的界定标准，新房以网签备案成交价为准，二手房以实际成交价为准，确保核算口径统一。享受优惠需满足两大核心条件：一是买卖住房在同一城市行政区划范围内，二是出售方须为新购住房产权人之一，这一限定既精准覆盖真实换房需求，又有效防范政策套利，坚守“房住不炒”的定位底线。
政策的再度延期，绝非偶然，而是基于当前房地产市场态势与民生需求的精准施策。当前楼市正处于调整期，“卖旧买新”的置换循环面临梗阻：一方面，二手房交易总价中枢下移，广深200万以下、京沪300万以下二手房交易占比持续提升，反映出刚需观望情绪浓厚；另一方面，换房过程中的高额税费成本，成为许多家庭改善居住条件的“拦路虎”，既制约了改善型需求释放，也导致二手房供给不足，形成市场循环僵局。在此背景下，延续退税政策成为稳定市场预期的关键举措。从政策历史成效来看，此前两轮实施期间，已累计为千万家庭减轻负担，2024年底相关房地产税收新政实施首月就新增减免税116.9亿元，北上广深四城二手房交易套数曾较政策实施前增长71%，充分证明了税费减免对激活市场的积极作用。
此次政策延期对房地产市场的多维赋能效应值得期待。首要作用是激活住房置换循环，形成供需双向发力的良性互动。对卖方而言，个税退税直接降低了交易成本，激励存量房业主主动出售房源，增加二手房市场有效供给，缓解刚需群体“一房难求”的困境；对买方而言，退税红利有效减轻了首付与资金周转压力，让更多家庭具备“卖旧买新”的能力，尤其利好改善型需求释放。其次，政策与其他楼市支持举措形成叠加效应。
此前2025年底已出台个人住房增值税调整政策，将不足2年住房销售增值税率从5%降至3%，加上此次个税退税延续，二手房交易成本进一步降低。同时，结合首套房贷利率下调、公积金政策优化等支持措施，形成“税费减免+信贷支持”的政策组合拳，全方位降低置业门槛。中指研究院指出，政策的连续性将有效稳定市场预期，预计未来更多到期楼市政策将跟进延续，进一步巩固市场复苏基础。
从民生维度看，这项政策承载着“住有宜居”的民生愿景，让税收红利真正直达民生痛点。对为子女教育置换学区房的中年家庭、为养老需求选择低楼层住房的老年群体、渴望提升居住品质的普通家庭而言，个税退税意味着“真金白银”的减负。以一套成交价600万元的住房为例，若出售时缴纳个税6万元，1年内新购540万元住房，可按90%比例退还5.4万元税款，这部分资金可直接用于新房装修、家电购置等后续支出，形成消费连锁反应。更值得关注的是，税务部门通过线上申报、容缺受理、信息共享等服务创新，实现“数据多跑路，群众少跑腿”，许多地区已实现退税申请“一次不用跑”，让“纸上福利”转化为“指尖实惠”，切实提升了群众的政策获得感。
政策落地见效仍需完善配套保障机制。一方面，需进一步加强政策宣传精准度，通过税务部门短信推送、政务平台解读、社区宣讲等多种形式，让不同城市、不同需求的家庭清晰了解政策细节、申请流程及所需材料，避免因信息不对称导致应享未享。另一方面，要持续深化部门协同，住房城乡建设部门需与税务机关健全信息共享机制，确保房屋网签备案信息实时同步，提高退税审核效率。此外，可针对不同城市市场分化态势，探索差异化执行细则，对库存较高的三四线城市可适当优化申请时限、简化流程，更好适配当地市场需求。
此次换房个税退税政策延期至2027年底，既是对前期政策成效的认可，更是对市场稳定发展的长远考量。在“房住不炒”的定位指引下，政策通过精准的税费减免，既为房地产市场注入流动性，又切实保障了居民合理住房需求，实现了市场活力激发与民生福祉提升的有机统一。随着各项配套措施的不断完善，政策红利将持续释放，不仅有望推动房地产市场平稳健康发展，更将让“住有所居、住有宜居”的梦想照进更多家庭，为经济社会高质量发展注入温暖而强劲的动力。对于有换房需求的家庭而言，应精准把握政策窗口期，结合自身实际需求合理规划置换节奏，充分享受政策带来的民生红利。
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