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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2020年12月，林秀云急于回笼资金，通过甲公司挂牌出售其位于北京的一号房屋。

很快，王磊以母亲王桂芳名义提出全款购买，总价2300万元，并承诺“资金已备好，一周内付清”。

签约当天，王磊代母亲签署全部文件——《房屋买卖合同》《补充协议》《房款支付协议》等六份文件，仅支付5万元定金。

林秀云配合完成了网签。

然而，三天后，王磊突然告知：“钱被骗了，无法付款。”

他提出：用5万元定金了结此事，并愿意配合撤销网签。

林秀云拒绝。她原本已放弃其他买家，如今房屋被网签锁定，无法另售。

多次催告无果后，她于2021年1月4日正式发函解除合同，并起诉要求：

确认合同已于2021年1月5日解除；

判令王桂芳、王磊连带支付违约金230万元。

王桂芳母子辩称：

“我们是受害者，被骗才签合同，且48小时内就通知解约，未造成实际损失。”

他们还强调：王磊只是代理人，不应承担责任。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认房屋买卖合同及相关协议于2021年1月5日解除；

✅ 王桂芳向林秀云支付违约金115万元；

、法院说理

法院指出，本案核心在于：谁是合同主体？违约是否成立？违约金是否过高？

第一，买受人是王桂芳，不是王磊。

尽管所有签字均由王磊代签，但合同明确载明买受人为王桂芳，且王桂芳事后追认授权。

即使存在“借名买房”嫌疑（王磊实际出资），也仅在母子内部产生关系，不影响对外合同主体认定。

第二，王桂芳构成根本违约。

合同约定12月18日支付2265万元首付款，但其未履行，且无正当免责事由。

“被骗”属于第三人原因，不能免除其对守约方的违约责任。

第三，违约方无权单方解除合同。

王磊虽在12月18日表示“不买了”，但作为违约方，其解约通知无效。

林秀云作为守约方，依约行使解除权，合法有效。

第四，违约金酌减至115万元。

法院认为：

合同约定违约金为总价20%（460万元），林秀云主动降至230万元；

但考虑到王桂芳非恶意违约、及时告知、房屋价格未大幅下跌等因素，

酌定违约金为115万元（相当于总价5%），兼顾惩罚与公平。

律师提示

这个案例揭示了大额房产交易中的关键风险：

“代签”不等于“免责”。

即使由子女代父母签约，只要事后追认，合同主体仍是登记买受人，违约责任由其承担。

“被骗”不是违约挡箭牌。

因第三方诈骗导致履约不能，仍需向守约方承担违约责任，可另案向骗子追偿。

及时解除≠无责。

违约方即使第一时间通知解约，也不能免除责任，尤其当守约方已因信赖而丧失其他交易机会。

给客户的建议：

若你作为卖方遭遇买家毁约，请立即：

✅ 固定对方承认违约的微信、短信记录；

✅ 发出书面《解除合同通知书》；

✅ 尽快提起诉讼，避免房价波动扩大损失。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。