（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2000年，沈晓岚（化名）与甲房地产公司签订《商品房认购书》，购买一号房屋，总价约60万元。她支付全部房款并办理入住。
在办理产权证前，其兄沈建国提出，因孩子上学需业主身份，请求将房屋登记至自己名下。沈晓岚同意，并与沈建国一同前往开发商处，将购房人变更为沈建国，重新签署买卖合同，并支付5000元更名费。
2002年，一号房屋产权证登记在沈建国名下。此后，沈建国一家入住该房屋，并于2015年将户口迁入。房屋原始票据虽由沈晓岚持有，但产权证自2017年起由沈建国保管。
多年后，沈晓岚以“双方仅为借名买房”为由，起诉要求确认借名关系成立，并判令沈建国将一号房屋过户至其名下。
沈建国辩称：双方从未约定“借名”，房屋系妹妹在交房后赠与自己，所有变更手续均依法完成，产权清晰，不同意过户。
裁判结果
法院判决：
✅ 驳回沈晓岚全部诉讼请求！
不确认存在借名买房合同关系；
沈建国作为登记产权人，合法保有一号房屋所有权。
法院说理
法院指出，主张借名买房成立，必须同时满足两个要件：实际出资 + 双方存在借名登记的明确合意。本案中：
第一，原告未能证明“借名合意”存在。
沈晓岚虽称因孩子上学临时改名，但其自认对方孩子当时已入学，所谓“转学”说法缺乏政策依据。更重要的是，她未提供任何书面协议、录音、证人或明确沟通记录证明双方约定“仅为挂名”。
第二，行为逻辑与借名不符。
沈晓岚在已完成签约、付款、入住后才变更购房人，此时并无限购、贷款等障碍，缺乏必须借名的合理动机。若真为借名，完全可在最初直接以沈建国名义签约。
第三，法律程序已完成权利转移。
开发商与沈建国重新签订买卖合同，沈建国缴纳更名费、契税、代办费，并取得产权证。这一系列行为，在法律上构成完整的合同主体变更或赠与履行，而非代持安排。
综上，法院认为：仅有出资事实，不足以推翻不动产登记的公示效力。在无合意证据的情况下，借名买房关系不成立。
办案心得
本案为家庭房产处置提供了重要警示：
首先，“心软”不能替代法律形式。
因亲情、便利或短期目的（如上学）将房屋登记在他人名下，若无书面约定，极易被认定为赠与或权利转让。口头承诺在重大财产权属纠纷中几乎无效。
其次，登记具有强大法律效力。
一旦完成产权登记，法律即推定登记人为真实权利人。推翻该推定，需高度盖然性的合意证据，而非仅凭出资或情感陈述。
再次，时间会强化登记人的权利地位。
沈建国居住近二十年、迁入户口、长期控制房屋，这些事实进一步巩固其产权主张。长期稳定占有+登记=难以撼动的权利基础。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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