武康路-安福路街区潮牌林立。
湖南街道辖域内有居住小区89个，老旧住宅小区占比94%。历史建筑多、弄堂里巷多、老年人口多；房屋老化、设施老旧、业委会成员年龄偏大，物业管理面临“老、散、难”的困境。辖区内公房、系统房、私房等住宅类型差异显著，建筑分布零散交错；同时，物业服务主体经营模式多样，管理标准不一、专业化水平偏低，服务“质价失衡”，物业费调整工作推进难。
2024年，湖南街道12345热线接到的工单中，涉及物业管理占20.4%，维修资金不足、服务成本上升、服务不规范、物业收费标准偏低等矛盾凸显。
为此，湖南街道创新探索分类治理，落实“一小区一方案”，特别针对老旧高龄小区实施“一体化降本+修缮赋能”，通过组织体系重构、民情快办创新、数字赋能升级等，构建起片区治理与物业治理深度融合的新模式。
在此过程中，湖南街道注重将党组织引领贯穿物业费管理全流程，构建科学的物业费调价机制与服务升级联动体系，推动物业服务从“保基本运转”向“优品质供给”升级。截至2025年底，累计完成23个试点小区的物业费调价工作，调价方案平均支持率达85%以上，调价平均幅度达152%，调价后物业费平均收缴率从65%提升至89%，获居民广泛认同。湖南街道还探索建立维修资金续筹与物业费调价的联动机制，推动解决老旧小区维修资金短缺问题。工作实践中，街道从组织化、精细化、透明化等八个维度出发，推动物业服务“质价相符”。
“一小区一方案”助力小步快跑
针对差异化需求，湖南街道聚焦3类社区推动“一小区一方案”落地。
比如，高端商品房小区“透明联动+专业引导”模式。如亦园大厦，物业费7年未调价，维修基金几乎耗尽，湖南街道推动物业线上线下征询，听取居民意见建议，建立“物业费-维修基金联动机制”，最终实现16%提价，并从提价后的物业费中抽取0.1元补充入维修基金，兼顾物业运营与业主权益。
针对混合型小区推行“服务先行+清单管控”模式。如武康路106弄小区，基础设施薄弱、公共设施维护不足，加之房屋类型混杂，导致公共资源分配不均、管理标准差异显著，居民对物业服务质量的感知差异加剧了治理难度。华康居民区党组织深入居民家中听取意见，采取“四年两步走”策略：物业费由每平方米每月1元，先调至1.20元，四年内再微调至1.30元。让居民感受到“提质”与“调价”的关联。
同时，上海衡复物业有限公司发布“武康路106弄物业服务成本清单”，详细列支保安工资、保洁成本及维修基金使用明细。针对沿街烟道排放与酒店扰民问题，居民区党组织召开多次座谈会，召集物业、商铺老板、街道综合执法队、城建中心、居民代表等多元主体共同出席，现场商讨对策、解决问题。
这一过程成为居民理解与接受调价的重要契机——居民认识到物业公司在协调日常事务中的努力，不少工作超出了物业公司的原有管理范畴，提升了对物业费调整的接受度。在此基础上，居民区党组织聚焦矛盾化解，物业负责服务升级，业委会监督维修基金使用，形成工作合力，增强居民对“质价相符”的信心。
针对老旧高龄小区设备老化、管理成本高的特点，湖南街道通过老旧房屋修缮和物业一体化等方式，实现降本增效。如华港小区，原物业公司于2022年6月撤离。湖南街道跨前一步，一边联系接管物业，一边申请老旧房屋大修项目，及时引入物业一体化服务，推动“一体化降本”，让业主切实感受到居住环境及服务的提升，物业费提价顺利推进。最终小区成功选聘新物业，物业费成功提价近16倍。
拓展“物业+”，探索“供给侧改革”
针对社区老年人口多、高龄老人占比大的特点，湖南街道联合衡复物业，围绕老人家庭清洁、助医陪诊、代购代配等日常高频“关键小事”，从机制入手，探索“物业+”服务模式，实现物业服务的供给侧改革，助力质价双提升。
比如，在服务内容与模式上，聚焦老年人需求建立标准化服务体系。推出涵盖家庭快扫、换季空调深度清洗、上门理发、代配药品的定制化服务清单，同步上线“云服务”平台，方便定居在海外的子女在线扫码预约服务或代缴费用。
聚焦高龄老人等养老服务需求，湖南街道创新建立“专职物业+居家养老工作员”双岗联动服务机制，将物业管理与居家养老服务深度融合、一体推进。同时，以适老化改造为抓手，推行“居民协商议事+物业落地执行”工作模式，累计完成23个楼道加装扶手等适老化改造项目，并依托片区生活盒子，建成集体验、展示、服务于一体的“物业+居家养老”服务站，提升老年群体的获得感与幸福感。
“八化工作法”聚起多方力量
结合实践，湖南街道总结出推进物业服务质价相符的“八化工作法”。
比如，组织化。湖南街道构建多层级组织架构与联动机制，将党组织引领贯穿全流程。如延庆路123弄构建“居民区党组织统筹-微网格长分片-楼组长入户”三级动员体系，居民区党总支制定《调价工作手册》，微网格长开展政策宣讲，楼组长通过线上线下通知确保租户信息覆盖率超95%。
又如，精细化。聚焦不同小区的建筑形态、产权结构与居民需求差异，制定个性化策略，采取科学化定价机制，平衡供需关系。同时，标准化工作流程，23个试点小区严格按照前期座谈预热、中期重点突破、后期双轨确认开展征询，促进调价方案通过。
再如，专业化。湖南街道以客观数据、专业团队、精准沟通为抓手，提升调价决策的科学性与可行性。如针对瑞华公寓维修基金缺失问题，聘请专业机构开展运营成本审计，形成可视化报告，为调价提供客观依据。
此外，还有透明化、民主化、体验化、社会化、规范化等一系列经验与心得。抓住关键精准沟通，缓解居民对于“钱花在哪儿”“怕乱花钱”的焦虑。同时，以服务前置来验证质价匹配，物业服务端主动作为、优化供给，推动双方双向奔赴，形成可持续的良性循环。
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资料：文汇报
编辑：何清扬
责任编辑：施伟华
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上观号作者：上海住房城乡建设管理
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