一、政策底已至：
沪七条精准松绑，释放三重利好
2026年2月25日，上海五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2月26日起施行，被市场称为“沪七条”。这是继北京之后，一线城市在春节后率先打出的政策组合拳。
政策聚焦三大维度：
大幅降低非沪籍购房门槛，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年；连续缴纳满3年可在外环内增购1套；持居住证满5年无需社保即可全市限购1套
公积金贷款额度大幅提高，首套最高额度从160万元提至240万元，叠加多子女和绿色建筑上浮后，家庭最高可贷324万元。
房产税定向优化，自2026年1月1日起，沪籍成年子女购买家庭唯一住房暂免征收房产税。——核心原因在于二级市场需求疲软。2025年上海商品住宅销售面积同比下降9.7%，购房者收入预期减弱，低总价小户型需求旺盛但供应错配，新房高端化难以匹配刚需。
据测算，仅外环内社保年限缩短一项，即可新增潜在购房人群超9万人，政策惠及面广、精准度高，为“小阳春”提前锁定预期。
来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI数据分析生成
二、商品住宅市场：
春节扰动下低位运行，结构分化加剧
受春节假期（2月17日-23日）影响，2026年2月上海商品住宅成交面积仅13.9万平方米（1070套），环比下降48.9%，同比下滑45.6%。克而瑞数据显示，当月商品住宅供应面积仅5.25万平方米，环比锐减80.0%，创近一年新低。
上海商品住宅2025.01-2026.02月度供求数据
克而瑞数据显示，2月上海商品住宅供求双降，成交面积创近一年新低，但均价仍维持在7万+/㎡高位，反映高端项目支撑作用明显。春节因素导致短期低迷，但结构性机会仍在。
尽管商品住宅供求总量低迷，但成交结构呈现显著分化。主力成交面积段为90-110㎡，占比达44%（475套）；总价集中在300-700万元区间，合计占比56%。区域表现上，金山、宝山、浦东新区领跑，其中金山区建发瑞湖以7475㎡成交面积位居榜首，均价38080元/㎡；浦东新区澐启滨江则以147350元/㎡的单价彰显高端市场韧性。
上海商品住宅2026年02月总价段供求数据
上海商品住宅2026年02月区域供求数据
三、二手房市场：暖冬延续，量稳价修
2月受春节长假影响，二手房（住宅）全月网签量约为1.02万套，环比下降50%，但同比2024年同期增长49%。剔除假期因素后，日均网签量达538套，处于历史同期较好水平。
然而，结合1月数据看，市场基础并不弱。2026年1月上海二手房（住宅）成交20333套，同比大幅增长26.87%，创下近五年同期新高，且是连续第三个月成交突破2.0万套，呈现出“淡季不淡”的景象。
上海2025.2-2026.2二手房月度成交量价走势
克而瑞数据显示，浦东以2272套成交量遥遥领先，占全市22.2%；闵行、宝山紧随其后。刚需主导特征明显，总价300万元以下房源占比超68%，其中200万元以下成交5026套，成为市场绝对主力。
四、典型企业及项目：
刚需与豪宅双轨并行
4.1
典型房企——央国企为主、民企为辅
2026 年 2 月上海商品住宅销售金额前10 房企，以央国企为主、民企为辅，呈现头部稳固、单盘驱动、豪宅领跑、刚需托底的格局。典型企业方面，招商、华润、保利发展等房企在2月表现突出。其中招商以单月销售金额11.27亿元位于首位；华润及保利发展分列第二，三名。榜单前3名的门槛金额为10亿元。
上海2026年2月房企住宅销售金额排行榜
4.2
典型项目——刚需走量、豪宅走价
2026 年 2 月上海商品住宅成交面积前10 项目，呈现出刚需走量、豪宅走价、郊区扎堆、核心区稀缺的鲜明分化特征。金山、青浦、宝山等外环外高性价比项目占据榜单半壁江山。建发瑞湖（金山）以7,475㎡位于榜单成交首位，网签率71%，为 2 月去化标杆。
上海2026年2月商品住宅项目销售面积排行榜
五、土地市场：供应提质，静待回暖
2026年2月，上海土地市场受春节假期影响明显：供应保持稳定，但成交缩量。全月推出各类用地规划建筑面积39.0万平方米，其中涉宅用地19.8万平方米，占比超过50%。然而，涉宅用地当月无成交，总成交规划建筑面积仅为28.9万平方米，全部为非涉宅用地。这主要受春节长假导致交易窗口缩短的影响。
值得关注的是，2月3日上海发布了2026年首批住宅用地出让清单，涉及徐汇、嘉定、青浦三个区域共3幅地块，合计起始总价66.44亿元。徐汇长桥板块地块起拍楼面价为4.8万元/平方米，紧邻地铁15号线罗秀路站；青浦徐泾地块楼面价3万元/平方米，位于大虹桥核心区；嘉定新城地块楼面价2.45万元/平方米，定位偏向刚需和刚改群体。
总结预判：
政策底与市场底共振，小阳春可期
1. 2026年2月上海楼市在春节扰动下整体低位运行，但政策底已明确，“沪七条”精准释放需求，为3月“小阳春”奠定基础。一手房市场虽受假期影响成交萎缩，但结构分化中显现机会；二手房延续“暖冬行情”，量稳价修，房东预期转向积极。
2. 展望3月，随着“沪七条”全面落地、春节积压需求集中释放，预计成交量将显著回升。二手房市场已率先回暖。1月网签量超2万套，2月虽受假期影响回落，但日均成交仍处高位。截至2月底，二手房库存降至8.24万套，议价空间收窄至1%至2%。房东心态从“降价出售”转向“观望惜售”，价格企稳迹象明显。
3.市场已进入L型筑底阶段，泡沫充分出清，真实居住需求成为主导。对于购房者而言，当前是刚需上车、改善置换的窗口期；对于开发商，则需聚焦产品力与精准定位，方能在分化市场中突围。通过“双高双竞”等机制引导市场向高品质发展。
展望2026年，随着更多高地价项目入市，上海新房价格或将再上台阶。但购房者也不必焦虑，因为市场的分化同样明显——核心区资产坚挺，郊区选择丰富。
1、上述研究成果由克而瑞上海分析师李胜男，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，
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