根据2026年3月12日的最新消息，万科正在洽谈打包处置旗下北方区域约5个康养项目，意向合作方为新华保险等头部保险机构。这一举措是万科应对严重财务困境、推进"瘦身健体、盘活存量、聚焦主业"战略的关键步骤。
一、交易核心信息
交易状态：目前仍处于洽谈阶段，相关方尚未发布官方公告。
处置规模：北方区域约5个康养项目被纳入首批资产包。
意向合作方：新华保险等头部保险机构。
交易模式：大概率延续"资产转让+运营保留"路径，即通过股权或资产出售实现重资产出表，万科保留品牌管理与运营服务权，转向轻资产输出。这与万科此前在长租公寓领域与保险机构合作的Pre-REIT逻辑一致。
二、涉及的具体康养项目
此次处置的北方项目是万科养老业务的核心布局，包含多个成熟运营的标杆项目：
1. 北京房山随园嘉树：位于房山区长阳CSD新城，总建筑面积4万平方米，规划床位近800张，打造邻里式全龄长者颐养社区。项目整体规划7栋楼，分自理楼与护理楼，提供"一站式"养老服务。
2. 北京怡园光熙：具体信息显示为万科北方区域重要康养项目之一。
3. 青岛随园：万科在青岛布局的康养项目。
这些项目共同特点是运营稳定、区位优质、服务体系成熟，具备较强现金流与资产价值。
三、万科康养业务整体规模
万科是国内较早布局养老业务的房企，已形成规模化、体系化的康养项目运营能力。
• 全国布局：在全国约15个重点城市打造随园、怡园、嘉园三大康养产品线。
• 业务覆盖：覆盖CCRC持续照料社区、城市护理机构、社区嵌入式养老中心等全业态。
• 运营规模：截至2026年3月，万科运营康养项目近50个，总床位超1万张。
四、处置背景：万科的财务困境
此次资产处置的直接背景是万科面临的严重流动性危机：
1. 创纪录的巨额亏损
2026年1月30日，万科发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，较2024年494.78亿元的亏损额进一步扩大。这不仅是万科历史上最大亏损，也刷新了A股房企亏损纪录。
• 两年累计亏损：2024-2025年两年累计亏损达1314.8亿元。
• 亏损原因：
◦ 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位
◦ 业务风险敞口升高，新增计提信用减值和资产减值
◦ 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损
◦ 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值
2. 严峻的债务压力
• 有息负债：截至2025年三季度末，万科有息债务达到3629.3亿元。
• 短期债务：一年内到期有息债务1553.7亿元，占总债务的42.7%。
• 现金状况：货币资金仅740亿元，较年初减少16.1%，现金短债比降至0.48，远低于1.0的安全线。
3. 股东支持与自救措施
• 深铁集团支持：大股东深圳地铁集团累计提供超过300亿元的股东借款。
• 资产处置：2024年完成大宗资产交易金额约123亿元；2025年前三季度完成19个项目大宗交易，签约金额68.6亿元。
• 业务收缩：2024-2026年间注销多家子公司。
五、新华保险的康养布局与合作基础
1. 新华保险的康养战略
新华保险在养老投资领域稳居行业第一梯队，采用"轻重结合"战略，打造"机构+居家+旅居"三位一体体系，主打"保险+服务"。
• 布局规模：已在37城拥有53个康养社区、57城投资70个旅居项目，规模位列行业前列。
• 投资模式：早期自建重资产，近年转向中资产合作、基金收购模式。
2. 与万科的合作历史
新华保险与万科协作基础深厚，此前已通过债权计划、Pre-REIT基金多次合作：
• 2025年合作：新华保险出资近60%，联合万科、大家保险设立16亿元厦门泊寓Pre-REIT基金，实现长租公寓资产出表与运营保留。
• 债权计划：万科控股子公司武汉誉天通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资，余额20.4亿元，到期日已调整至2026年底。
六、行业趋势与影响
1. 险资成为康养项目核心接盘方
险资资金规模大、周期长、追求稳健收益的特点，与养老项目长期持有、稳定现金流的属性高度匹配。近三年，险资收购房企康养资产已成为常态化路径：
• 2026年开年首笔康养大宗交易：中国人寿通过养老产业股权投资基金，收购金茂南京汤山温泉康养小镇核心项目苏茂颐园。
• 太平人寿收购：以20.85亿元收购北京当代时光里养老社区。
• 大家保险整合：通过股权收购、资产承接等方式，整合多个房企养老项目，打造"大家的家"养老社区。
2. 交易模式创新
"资产转让+运营保留"模式成为行业主流，既能让房企实现重资产出表、优化资产负债表，又能保留专业运营能力，实现轻资产输出。
3. 行业格局重塑
若本次交易成功落地，将成为2026年康养行业标志性事件，不仅会加速万科其他养老项目出售，还将明确"房企养老资产→险资"的退出路径。"险资持有、专业机构运营"的行业格局可能引发更多房企跟进，加速险资与专业运营机构对存量康养资产的整合。
七、万科康养项目的运营特色
以北京房山随园为例，该项目体现了万科康养业务的高标准：
• 适老化设计：全屋采用无高差、全导圆角、连续支撑界面的适老化设计。
• 功能配套：设有20余个功能空间，涵盖院线级影视放映厅、棋牌运动、书画音律、舞蹈瑜伽、茶饮水吧等。
• 医疗体系：整合医疗、护理、餐饮、文娱、物业、管家六大服务模块，智能手环实时监测心率、血压、步数。
• 分级护理：采用六级动态评估体系，依据ADL量表将护理服务划分为四级。
八、总结
万科打包处置北方5个康养项目是其应对财务危机、优化资产结构的重要举措。这一交易若成功落地，不仅能为万科带来急需的现金流，缓解债务压力，还能通过"资产转让+运营保留"模式实现业务转型。对于新华保险等险资而言，这是获取优质康养资产、完善养老产业布局的良机。这一交易也标志着中国康养地产行业正在从"开发驱动"向"运营驱动"转型，险资与专业运营机构的合作将成为行业新常态。
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