2025年中国房企业代建综合能力TOP30研究成果发布|中国房企业|代建|城建|城投|房地产企业|综合能力|蓝城集团|运营

2025年，代建市场在经历持续扩容后，正迈向一个更注重发展质量、专业内涵与结构性机遇的新阶段，行业发展逻辑已从“规模扩张”全面转向“效益优先、专业深耕”。

在此阶段，精准的行业定位与能力评估成为企业把握机遇、应对挑战的重要前提。而客观、全面地评估企业综合能力，对于引导行业健康发展、助力企业校准战略方向具有重大意义。

增速换挡、渗透提升
代建赛道进入平稳分化新阶段

2025年，代建市场新拓展面积达2.45亿平方米，较上一年度增长14%，较2024年的增长率提升1个百分点，总体规模再创历史新高，与2020年相比，规模已然实现翻倍增长。但增速来看，2024年和2025年尽管规模逐年上升，但在多重因素的影响下，增速大幅放缓。两年同比增速较2023年分别下降14个百分点和13个百分点。由此可见，代建企业新拓展业务的难度在增大，这也从侧面证实当前代建领域已逐步进入平稳分化、竞争加剧的新阶段。

新阶段下，代建赛道呈现两个明显的特征：

第一，入局企业饱和，代建费率逐步走低、利润收窄。2025年以来代建市场格局渐趋稳定。入局企业数量未出现增长，无论是从规模空间的吸引力还是企业主体的主动性来看，未来新增企业布局代建业务的可能性较小。而在竞争不断加剧的背景下，代建费率持续走低，进一步压缩了代建企业的利润空间。一方面，委托方的溢价能力有所增强；另一方面，企业主动选择让利以获取更多项目。就住宅项目而言，代建费的持续下行态势，使企业进入“微利竞争”甚至“低价内卷”阶段。

第二，“爆发式”增长后项目逐渐入市，代建渗透率创新高。2025年，重点城市代建渗透率达到7.9%，创下历史最高纪录，较2024年提升了1.2个百分点，与2023年相比几乎实现翻倍增长，但其增速相较于2023年、2024年的黄金发展期有所减缓。在平稳分化的新阶段下，各家代建企业项目选择逐步转向二线，反映到代建渗透率上，呈现出“一线城市为价值洼地、二线城市持续攀升、三四线城市先升后降”的格局。

红海角逐、梯队分化
综合能力呈现“头部稳定、尾部洗牌”的格局

从过去两年代建企业综合能力排名的变化情况来看，排名变动的幅度正在缩小，这表明整体格局相对稳定。然而，从细分层面来看，各梯队之间，尤其是“尾部”代建企业，历经多次洗牌，变动幅度较大。

2025年综合能力30强企业与2024年、2023年相比，变动率分别为13%和20%，变动幅度有所收窄，重合度有所提升。一方面，尽管有大量房地产企业涉足代建业务，但真正能够在市场中沉淀下来并持续进行布局的企业数量有限，不超过40家；另一方面，这也反映出经过一年多的洗牌与调整，目前代建赛道的整体格局保持相对稳定。

但各梯队之间存在显著差异，“头部、腰部”梯队保持稳定，“尾部”梯队竞争激烈。

2025年综合能力前十名企业与2024年、2023年相比，变动率仅为20%，这充分表明在头部领域，代建企业的集中度较高，尤其是前五名企业，近两年几乎完全重合，绿城管理、蓝城集团、润地管理、金地管理4家企业连续三年位列前五。而综合能力排名11-20名的企业，其变动率正在收窄，2025年较2024年、2023年的变动率分别为30%和40%，近三年“新进”的代建企业迅速成为赛道的中流砥柱。竞争最为激烈的梯队为排名21-30名的企业，该梯队不断经历洗牌和淘汰。实际上，自2021年以来，部分发展较早的浙系代建企业以及依靠纾困代建业务起家的企业，在这一轮扩张中已明显落后。

央企领衔、民企稳固
绿城管理、蓝城集团等代建"老兵"保持领先

从2025年中国房地产企业代建综合能力30强来看，有三个方面值得关注：

首先，30强中民营代建企业数量过半数。从上榜企业性质来看，民企数量占比达63%，如蓝城集团、龙湖龙智造、新城建管、蓝绿双城等均位列前十。实际上，部分民营房企在投资拿地减少之后，充分利用并保持企业的品牌和运营能力，积极布局代建板块，获取额外收入和利润。

而起步较早且专注代建的民企近两年也在不断扩宽自身护城河，提升市场占有率。例如蓝绿双城，凭借“共建”模式赢得政府、市场信任，其中“城市共建”已在温州、湖州、宁波、衢州、南京等地落地，并催生出玉苍蓝绿、蓝绿雁荡、蓝绿仁皇等具有地方标识度的共建品牌。

此外，央企数量为5家，包括绿城管理、润地管理、招商蛇口等；地方国企中，远洋建管、建发更新建管、绿地智造等排名靠前。

其次，具有先发优势的老牌代建企业发展保持稳定、高效。从代建综合能力头部企业来看，均是深耕代建领域多年的领军者和“老兵”，绿城管理、蓝城集团、润地管理、金地管理、龙湖龙智造位居前五。

其中，作为代建行业的开创者与引领者，绿城管理与蓝城集团凭借深厚的行业积淀与卓越的专业能力，蝉联代建综合能力前两位。

作为代建行业的先行者和绝对龙头，绿城管理在2025年展现出强劲的综合竞争力与抗周期韧性。2025年以3535万平方米的新签约代建规模、93.5亿元的代建费及近8万套的交付量持续领跑行业，核心数据稳居榜首。其核心竞争力不仅在于规模的断层领先，更体现在深耕高能级城市带来的项目兑现能力。另外，凭借资本市场背书与规范化治理体系，绿城管理构建了难以复制的品牌护城河。

蓝城集团深耕代建领域多年，始终保持轻资产运营的领先优势。面对行业变局，凭借全产业链资源整合能力与“代建+运营”的创新模式，在保障房建设、城市更新及不良资产纾困等领域展现出强大的价值创造能力，是代建赛道中特色化发展的典范。

最后，如新城建管、远洋建管、建发更新建管等，凭借差异化特色与独特核心竞争力，迅速崛起并成长为行业关键力量。以远洋建管为例，作为远洋集团旗下轻资产代建专属服务平台，一直以来以“项目医生”为角色标签，秉持“双乙方”服务理念，聚焦全周期、全业态、全链条代建服务。近两年在拓展保持高速发展，2025年新拓代建项目面积1019万平方米，同比增长81%，远超行业平均。其中商业代建、政府代建比重不断攀升。尤其是商业代建，2025年超过700万平方米，同比增长近一倍。

从规模扩张迈向高质量发展
代建仍是长周期下重要的战略性赛道

伴随代建行业迈入平稳分化的发展新阶段，加之市场收入预期尚未回暖、房地产行业持续低迷、企业竞争愈发激烈等多重因素，代建行业拓展增速难以维持此前的高速增长态势，整体规模大概率将呈现“先稳后升”的发展趋势。

促使这一趋势形成的核心变量在于市场需求结构的演变。一方面，随着行业回暖，城投平台拿地开发的积极性逐步提高，成为重要的增量来源。随着城市化进程的深入，居民对高品质住宅及配套设施的升级需求不断释放，代建企业凭借专业化管理经验与技术优势，能够有效满足市场对工程质量与开发效率的双重要求。尤其需要关注的是，在“新发展模式”“好房子”等政策引导下，城投体系内沉淀的大量未开发土地资源正加速转化为代建服务的潜在订单。

另一方面，行业风险出清进程重塑了业务机遇。资产管理公司（AMC）的业务重心已从前期“保交楼”的应急攻坚，转向对社会存量不良资产的系统性盘活。这一转变直接为代建企业开辟了新的业务领域：大量曾停滞或陷入困境的项目，借助AMC的资源整合能力有望重新启动建设。代建企业可通过参与此类项目，运用专业技术重新规划方案、优化成本管控与工期安排，既能提升项目的市场竞争力，又能确保项目按期保质交付，实现多方共赢。

政策层面的持续支持也为行业发展增添了动力。各级政府高度重视城市更新与基础设施建设，相继出台土地、税收、审批等方面的支持政策，不仅拓展了代建服务的应用场景，更通过制度保障降低了项目落地的不确定性。

由此可见，即便行业进入调整期，从长周期视角来看，代建赛道依然是企业不可或缺的战略性布局方向。