出品|中访网
审核|李晓燕
3月30日，上海2026年第二批次土拍落下帷幕。一宗独苗出让、三家巨头角逐、41轮竞价反转——长宁区内环内中山公园板块稀缺宅地，最终以59.22亿元总价、77697元/㎡楼面价、6.43%溢价率，被保利发展“一击制胜”收入囊中。这场被业内称为“教科书式”的拿地大戏，不仅是央企保利对上海核心资产的战略重仓，更折射出新政加持下，上海楼市正从分化走向回暖，核心区优质资源成为房企与市场共识的“压舱石”。
本次出让的长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块，是长宁区内环内近17年唯一纯宅地供应，上一次同类地块出让还要追溯至2009年 。地块地处中山公园核心板块，北临苏州河景观带，步行约500米达11/13号线隆德路站、900米达2号线中山公园站，双轨交加持通达全城。周边环绕长宁来福士、龙之梦、KING88等成熟商业体，教育、医疗、公园等配套一应俱全，是上海内环少有的兼具生态、交通、商圈的全能板块。
从土地属性看，地块总出让面积约2.9万㎡，计容建面约7.62万㎡，规模适中、容积率友好，适合打造中型高端社区，既避免开发商资金过度沉淀，又能保障产品纯粹性。在上海中心城区宅地供应持续收紧、内环宅地近乎“断供”的背景下，这宗地堪称“十年一遇的硬通货”，天然具备稀缺性与保值韧性。
本次土拍全程充满戏剧性。报名的三家竞买人——华润+新长宁联合体、保利发展、中国金茂，均为行业头部央企与地方国企，实力旗鼓相当 。竞拍前40轮，华润联合体与金茂轮番出价、互不相让，上演“双雄争霸”；而保利发展全程静默，未举一次牌。
就在业内以为胜负已分之际，第41轮，沉默全场的保利突然出价，直接锁定59.22亿元成交价，让战火戛然而止 。这一“压哨绝杀”式操作，瞬间引爆行业热议，观看直播的业内人士直呼“剧情反转太快” 。
事实上，保利绝非临时起意。早在3月24日，其旗下上海保利建霖公司便发布该地块招标公告，拟总投资100亿元，提前释放志在必得的信号 。这种“前期蛰伏、后期决胜”的策略，尽显央企的资金实力、市场判断与决策效率——既避免前期竞价推高成本，又在关键节点果断出手，以可控溢价拿下核心资产。
作为2026年保利在上海的首次土拍亮相，此次拿地更是其深耕上海的战略延续。2025年，保利在沪拿地金额147亿元，虽略低于中海、招商、华润，但权益销售额超425亿元、稳居上海前三。目前，保利在沪手握新江湾珺园、北外滩风貌项目、江桥虹桥和著等多个新项目，叠加本次中山公园地块，进一步夯实核心区土储，形成“销售-拿地-品牌”的良性循环。
保利果断出手的背后，是上海楼市“小阳春”的强势回归与政策红利的持续释放。
2月25日，上海“沪七条”新政落地，从限购松绑（非沪籍外环内社保年限3年缩至1年）、公积金贷款额度提升（首套最高240万元）、房产税免征扩围等多维度激活市场 。政策效应立竿见影：3月上海二手房成交量冲刺3万套，有望创2021年以来新高，远超2万套“荣枯线” ；带看量、新增客户量分别增长30%、51%，改善型需求集中释放。
上海中原资深分析师卢文曦指出，此次拿地直接反映上海楼市转向积极：房企拿地意愿回升、核心区资源争夺加剧、市场预期显著改善 。尤其内环内改善市场，因供应稀缺、需求坚挺，成为本轮回暖的核心引擎 。保利相关人士也明确表示，看好内环长期价值，尤其是长宁这类“十年唯一纯宅地”，稀缺性无可复制。
拿下地块只是起点，如何将土地价值转化为产品与利润，是保利面临的真正考验。按成交数据测算，地块实际楼面价（含公建配套）超8万元/㎡，叠加建安、装修、运营等成本，保本价约12-13万元/㎡。参考周边中环和樾长宁约13万元/㎡的售价，市场普遍预计该项目最终定价或不低于15万元/㎡ 。
这一价格段虽面临黄浦、静安、徐汇滨江等核心区竞品分流，但优势同样突出：一是区位唯一性，长宁内环17年无宅地，区域改善需求积压已久，次新房稀缺、客户忠诚度高 ；二是央企品牌背书，保利在高端住宅打造上经验丰富，新江湾珺园等项目已树立口碑；三是产品规划清晰，项目拟采用高层+小高层组合，兼顾舒适度与容积率，瞄准改善客群。
中指研究院上海总经理张文静认为，核心区稀缺地块天然具备高溢价，最终能否突围，关键在产品力与精准定位。保利已表态“要打造标杆作品”，以100亿元总投入的决心，在户型设计、装修标准、社区配套、公建融合上发力，有望跳出价格内卷，以品质赢得市场。
此次土拍释放明确信号：市场分化下，核心城市+核心地段=安全边际。6.43%的温和溢价，既无盲目追高，也无低价捡漏，体现房企理性拿地、精准布局的心态。
对行业而言，保利的“教科书式”操作提供了范本：在市场调整期，稳健型房企应聚焦一线核心区、锁定稀缺资源，以优质土储穿越周期；对市场而言，核心区优质项目入市，将填补高端供应空白，稳定价格预期，推动楼市从“修复”走向“繁荣”。
从41轮反转绝杀到百亿投入决心，保利59.22亿元拿下长宁内环宅地，既是企业战略布局的关键一步，更是上海楼市回暖的重要注脚。在新政红利与市场信心修复的双重驱动下，这宗17年一遇的稀缺地块，有望成为保利在上海的又一标杆，也将为核心区高端市场注入新活力。
对保利而言，拿地只是开篇；未来如何以产品兑现土地价值、平衡成本与市场，将是一场长期大考。但可以确定的是，在上海这座超级城市，核心区的稀缺资产永远是穿越周期的硬通货，而像保利这样的稳健央企，正是激活市场、引领品质开发的中坚力量。
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