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在西安，你有多久没听过恒大文旅城的名字了。
昨天，有读者问，这个小区二手成交量特别好，房价已经跌到膝盖，能不能捡漏？
我看了下二手房的成交价格，吓了一跳。
截至3月22号，成交58套，均价只有4218元/㎡，仅为西安市均价（10073元/㎡）的42%，也远低于周边7985元/㎡的均价。
（成交价格，来源：好好选房）
最便宜的一套，今年3月6号成交，建面约98㎡的低楼层，单价2954元/㎡，总价仅29万。
我2014年入行，这12年里，除小产权房之外，确实没有见过这么便宜的商品房。
（租金统计，来源：好好选房）
房价猛降的同时，小区的租金也是断崖下跌，一室500元，两室700元，三室1000元，贝壳上小区挂牌的房源，高达1238套。
2019年首开时，单价约8500元/㎡，最贵时单价12000元/㎡，短短七年时间，腰斩变成了膝盖斩。
就这个现状，你和我说，你想去捡漏？？？
超级大盘
时间回到2017年11月，号称全国最大，西北唯一的全室内、全天候、全季节恒大童世界签约，包含各类配套，住宅在内，占地约8346亩。
2019年，恒大文旅城住宅首开，漫天的广告覆盖田间地头，近到市中心，远到村子里，人人都知道恒大要开盘的消息。
房价上涨的背景，投资跟风，外加叠加漫天的广告效应，文旅城近4000套房子被抢购一空，累计卖掉的房子约20000套。
恒大文旅城的成功，又催生了三原的恒大国际健康城，这次规划面积来到16000亩，文旅，康养搭台，住宅唱戏，又是火爆一时。
（恒大国际健康城规划图）
后来的事儿大家都知道了，眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了（来源：桃花扇），恒大文旅城虽然淡出大众视野，但却成了保交付工程。
（恒大文旅城规划图）
截至2025年，文理工程交付住宅2953套，累计交付18000多套，房产证办理中，部分地块已有业主装修入住，社区底商也逐渐活跃。
作为核心卖点的恒大童世界、婚礼庄园、城堡酒店、会议中心和会展中心等目前停滞，重新二次招商。
（19年和25年实景对比）
此前围绕小区的交付实景，我们也出过详细报告，链接如下：
在保交付的小区里，房子盖得还行，基本的绿化，装修，物业服务看得过去，印象最深的是头顶的飞机航线，确实很吵。
对应的童世界乐园配套，相当萧条，野草丛生，无人打理，成为各种小动物的聚集地，作为特定主题的短剧创作中心，或许是个思路。
（19年和25年实景对比）
经历过如此大的变化，尤其是去实地看过实景后，单价2954元/㎡，总价仅29万在恒大文旅城买套房的冲动，应该可以冷静了。
换个视角，为什么当年掏8500元/㎡买房的，如今愿意2954元/㎡卖掉，他们是怎么想的，有没有漏，房东不清楚吗？
腰斩根源
这三年，由于房价回调，投资退潮，我们见过了太多摇号盘破发的案例，房东赔50万，100万的不在少数。
典型的高新三期、软件新城、港务区非奥体、曲江二期等等，2019-2021年高点买房，非热门学区房的，无一例外。
西安的房价相比六年前的高点回调幅度近28%，且西安也不是个例，全国普跌都一样。
（来源：冰山指数）
因此，降价离场卖房并非个例，更是时代印记，但对远郊大盘，恒大文旅城而言，面临的问题要复杂得多。
壹
难以逾越的25公里
从钟楼一路向北25公里，这是到恒大文旅城的直线距离，同样的距离向东是洪庆山顶，向西是丝路欢乐世界，向南是秦岭野生动物园。
看似差异不大，实则区别巨大，西安北边的安全红线是渭河南岸，过河是秦汉新城，秦汉受制于帝陵文保区与渭河保护红线限制，目前的兰池大道沿线是开发核心，配套不全，但环境优美。
（周边卫星图）
但恒大文旅城所在地距兰池大道还有九公里，这九公里中间是秦咸阳城遗址、安陵、长陵、老郭窑、跃进村、韩家湾、狼家沟、聂家沟、刘家沟、牛羊村，毛王村等多个村落，可以说是城镇化的真空地带。
从西安北站出发，跨河，过村，进田，一路跋涉，才能到恒大文旅城小区。
贰
农田包围的超级岛屿
说孤岛并不合适，姑且称岛屿，文旅城所在的塬北板块，周边除了大量农田，帝陵和村子外，在2019年恒大入场后，也迎来了部分开发商进驻，包括绿地，中铁，紫薇，中梁等。
当年的设想是恒大童世界的超级文旅配套，带动周边人气，商业，酒店，公园，医院，学校悉数落地，这里会成为秦汉的另一个成熟住宅区。
但文旅城核心的配套如今只有底商，配套断崖对周边的社区也有影响，绿地，中梁等虽然交付了，但同样是投资客为主，亮灯率很低。
（周边实景）
恒大文旅城向南的绿地新里格林公馆，目前成交均价也在4000-5000元 /㎡徘徊，最近的一套82㎡两室，总价30万，单价3658元/㎡，旁边的中梁壹号院，同样受到影响，高层单价门槛来到4421元/㎡。
（绿地及中梁成交，来源：好好选房）
当年因恒大文旅城热度吸引来的小区，因为恒大暴雷，配套未兑现，迎来整个片区的价格腰斩。
叁
投资客户的黯淡离场
远郊大盘，一旦投资居多，房价下跌后迎来的就是抛售，但越是抛售，供需越失衡，降价就越凶。
但对于以恒大文旅城为代表的大盘而言，买这里的本就是投资居多，2019年西安房价连涨40个月，让很多人面临现金焦虑。
恒大文旅城给出的解药是，分期付款首付最低9.8万，9000元/㎡左右的高层均价不限购，最小53㎡的面积，外加还不错的装修和户型。
（恒大文旅城开盘现场）
对于投资的人而言，虽然这里偏，但盘子大，价格低，门槛低，至于最终投资的效果，或卖掉赚差价，或持有赚租金，赌的就是童世界本身的“吸引力”。
这里面不仅有西安的人，还有不少外地朋友，因为恒大文旅城是全国卖房。
如今童世界梦碎，住宅保交付，配套兑现差，房价还在跌，自己也不住，能做的只有降价离场。
肆
西咸房市的青黄不接
最后也是大家最熟悉的西咸整体降温，沣东，沣西，秦汉，空港，泾河都在降，配套最全，产业最多的沣东，沣西破发，甚至腰斩的不在个位数，配套，人气更差的秦汉，面临同样结果。
区别在于兰池大道沿线，凭借低密的住宅，优秀的环境，距离西安主城区更近的优势，价格相对稳定，新房价格有托底，仍可保持万元门槛。
（秦汉新城实景）
楼市下行以后，通过出让核心位置土地，降低容积率，洋房大平层产品调整，仍有需求。
但非核心的塬北，文旅城所在地，交付弱，产品旧，配套差，唯一的竞争优势，只有价格。
这就是为什么恒大文旅城房价很低，但成交量很多，依旧有热度的原因，只要房东愿意降，没有卖不出去的房子。
时代印记
文旅城跌至2954元 /㎡是时代的眼泪，是盲目跟风的结果，是个例里的个例，代表了PPT造城，广告卖房时代的结束。
有了恒大文旅城，恒大梦幻城的教训在前，往后买房的人，在面对这种话给超级大盘造梦时，应该更有警惕心与反思了。
俗语里说，只见贼吃肉，不见贼挨打，这样的打上引号的捡漏，你会捡吗？评论区聊聊！
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作者：晴明
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